Louer un logement meublé présente un intérêt fiscal. Par défaut, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) s’applique et ouvre droit à un abattement de 50 % sur les recettes locatives encaissées. Cela signifie que pour 10 000 € de loyers perçus sur l’année, le propriétaire bailleur ne sera imposé que sur 5 000 €.
Il est possible d’opter, sous certaines conditions, pour le régime réel, qui s’avère souvent plus intéressant encore sur le plan fiscal. Son principe : déduire les charges liées au logement loué, ainsi que son amortissement. Au sens fiscal, l’amortissement correspond à une estimation de « l’usure » du bien.
En déduisant certains frais et cette usure, le montant imposable peut facilement être ramené à zéro. Voici comment réaliser une déclaration de loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel.
Opter pour le régime réel
Pour exercer la location meublée, il faut déclarer le début de son activité auprès du greffe du tribunal de commerce, via le formulaire P0i et choisir le régime réel d’imposition, en cochant la case « réel simplifié » dans la partie 9 de ce même formulaire.
Calculer les pertes et profits
Le principe du régime réel consiste à calculer les recettes et les charges liées à la propriété. Les recettes correspondent au total des loyers encaissés du 1er janvier au 31 décembre de l’année et les charges à différentes dépenses : taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant (PNO), assurance loyers impayés, dépenses d’entretien, charges de copropriété, etc. Sans oublier les intérêts et frais d’emprunt de votre crédit immobilier. Vous pouvez ainsi déduire toutes ces charges de vos recettes locatives.
Calculer les amortissements
Le régime réel repose également sur le principe des amortissements, qui représentent l’usure du bien dans le temps.
Pour les calculer, il faut d’abord fictivement décomposer le bien entre le bâti (gros œuvre, façade, agencements…), son mobilier (électroménager, meubles, décoration…) et les éventuels travaux. Chacun de ces composants représente une part plus ou moins importante dans la valeur globale du bien.
Puis il faut diviser la valeur de chaque composant par sa durée potentielle d’utilisation (en nombre d’années). Cependant, l’administration fiscale ne donne pas de barème précis indiquant la part que représente tel ou tel composant dans la valeur du bien, ni leur durée d’utilisation potentielle. Elle admet seulement que la notion d’usage doit être « normale ». Une notion floue.
Un document du Bulletin officiel des Finances publiques (Bofip) donne quelques indications. Le gros œuvre représente 70 % de la valeur du bien et sa durée d’utilisation est fixée à 80 ans.
Voici comment se décompose le reste d’un logement : toiture (10 % ; 25 ans), installations électriques (5 % ; 25 ans), étanchéité (5 % ; 15 ans), ascenseur (2 % ; 15 ans) et agencements intérieurs (8 % ; 15 ans). Ainsi, pour calculer l’amortissement, il faut diviser le nombre d’années sur la valeur de chaque composant.
Exemple : pour un appartement de 100 000 €, la valeur de la toiture s’élève à 10 000 € (10 %) et sa durée d’utilisation à 25 ans. L’amortissement déductible, chaque année, est donc de 400 € (10 000 € divisés par 25 ans).
Remplir le formulaire 2031
La dernière étape consiste à remplir le formulaire N°2031-SD et à l’annexer à votre déclaration de revenus 2042. Il s’agit d’indiquer les dates d’exercice (en général du 1er janvier au 31 décembre de l’année fiscale), de cocher la case « régime simplifié d’imposition » et de noter votre nom et adresse, ainsi que votre numéro de Siret lié à cette activité.
La déduction des charges et des amortissements laisse, dans la majorité des cas, apparaître un déficit. Le résultat d’exploitation de la location meublée ne sera alors pas imposable : il faut donc indiquer « 0 » sur la ligne « Résultat fiscal ».
Il s’agit ensuite de remplir la partie « Bilan simplifié » en indiquant la valeur du bien, le résultat de l’exercice et le montant du capital restant dû, puis de remplir le compte de résultat en mentionnant le montant total des recettes locatives, les charges et le montant d’amortissement global.
Il faut enfin déduire les charges et amortissements des recettes locatives, ce qui laisse apparaître un bénéfice ou une perte.
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