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Des concessions sur les prix
Ces nouvelles contraintes forcent de nombreux propriétaires soit à se hâter de rénover, soit à vendre ces logements trop énergivores, qui ont représenté jusqu’à 20% des transactions au troisième trimestre 2022, et 17% au premier trimestre 2023. « Aujourd’hui, ces biens constituent environ 30% de nos dossiers, mais il va y avoir de plus en plus de « coups » à faire », estime Thomas Blin, cofondateur de la plateforme spécialisée dans l’investissement locatif Ouiker.
Thomas Blin, cofondateur de la plateforme Ouiker. Outre la baisse générale de la cote, les logements étiquetés F et G se négocient à des prix de 10 à 20 % inférieurs à ceux du marché. Il va y avoir de plus en plus de “coups” à faire. Crédit: Brian du Halgouet
Au total, les passoires énergétiques représenteraient 5,2 millions de logements, soit près d’un sur cinq en France, selon le ministère de la Transition écologique. Autant de biens frappés par une double contraction de leur prix de vente. « Outre la baisse générale de la cote de l’immobilier, les DPE F et G se négocient aujourd’hui à des prix inférieurs de 10 à 20% à ceux du marché: environ -10% pour les E, -15% pour les F, et -20% pour les G », estime Thomas Blin. Des corrections que la plupart des propriétaires n’ont pas encore appliquées. Pour le courtier en crédit Pretto, le prix moyen au m2 des passoires thermiques (F ou G) serait même déjà inférieur de 23% à celui des biens peu énergivores (A ou B), pour un écart maximal de 950 euros le m² entre deux logements étiquetés A et G.
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Et le phénomène risque de s’amplifier. « Avec l’augmentation des taux d’intérêt, les acheteurs se raréfient, tandis que les interdictions à venir sur les passoires énergétiques accélèrent les mises en vente: les propriétaires vont donc devoir continuer à faire d’importantes concessions sur les prix de vente, illustre Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Certains marchands de biens se spécialisent même dans les passoires thermiques, en industrialisant les offres d’achat avec décote et la réalisation des travaux sur des immeubles complets. C’est un marché qui s’ouvre. »
Une réhabilitation payante
Créée il y a un an et demi, la filiale du spécialiste de l’immobilier résidentiel Ikory Project Services vient ainsi de rénover totalement, pour environ 800.000 euros, un immeuble ancien dans le quartier Saint-Paul, dans le Marais, à Paris, pour le compte d’une famille de particuliers. Après huit mois de désamiantage, de déplombage, d’isolation et de mise aux normes électriques, l’étiquette énergétique de l’immeuble est passée de G à C, permettant de remettre l’ensemble en location. « La réduction de la surface louée en raison de l’isolation intérieure, en moyenne de 3 m² par logement, a été compensée par l’amélioration de la valeur locative de l’immeuble, pointe Jean-Baptiste Le Gal, directeur général d’Ikory Project Services. Les investisseurs et nos clients institutionnels sont déjà prêts à acheter cher un bien dont la valeur environnementale est plus élevée, car les charges y sont inférieures et la durabilité plus longue. »
Pour les institutionnels comme pour les particuliers, la réussite de ce type d’opérations dépend avant tout de la localisation choisie. Alors que les décotes sur les passoires énergétiques n’atteignent que 5% à l’achat en Ile-de-France, « en raison du manque d’offre de biens », selon Romain Villain, directeur général de Heero, spécialiste du financement de la rénovation énergétique, elles s’élèvent à 19% en Aquitaine, 14% dans le Grand Est, en Occitanie et dans le Centre-Val de Loire, et 12% en Bretagne. « Les biens qui présentent le plus de potentiel de retour sur investissement sont les maisons individuelles avec de petites surfaces, à prix très raisonnable. Il faut privilégier les logements situés dans un périmètre de 20 à 40 kilomètres autour d’une grande ville, à proximité tout de même des bassins d’emploi, dans des régions comme la Nouvelle Aquitaine, le Centre-Val de Loire et le Grand Est, où la plus-value verte potentielle est la meilleure », estime Romain Villain.
Un point de vigilance toutefois: à Paris, mais aussi à Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier, la rentabilité de ces investissements est limitée par les dispositifs d’encadrement des loyers en vigueur. Mais en dehors de ces grandes métropoles, d’autres agglomérations moyennes offrent des rémunérations jusqu’à deux fois plus élevées. « Alors qu’ils stagnent autour de 3% à Paris, voire moins pour les biens haut de gamme, les rendements grimpent à 4% dans les villes de province les plus chères, comme Bordeaux ou Lyon, à 5% dans les intermédiaires, comme Rennes, Nantes, Angers. Et jusqu’à 6 ou 7% dans les agglomérations moyennes, telles Brest, Dijon ou Saint-Brieuc, où l’un de nos clients vient par exemple d’acheter une maison destinée à un usage de colocation étudiante, pour une rentabilité brute de 7,6% », évalue Thomas Blin.
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Attention aux coûts de rénovation en hausse
Mais avant de pouvoir louer ces logements mal classés, il faut impérativement que les travaux réalisés permettent d’en améliorer l’étiquette DPE. Un chantier dont le coût a grimpé d’environ 15 à 20% ces derniers mois. « Pour une rénovation complète d’un appartement, il faut compter entre 800 et 1.200 euros du mètre carré, indique Thomas Blin. Car, dans un projet d’investissement locatif, il n’est pas forcément utile de choisir les mêmes matériaux que pour une résidence principale: on n’installe pas un plan de travail en marbre, mais du stratifié ou du bois suffisent largement. »
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Le coût de la réhabilitation complète de l’immeuble du Marais s’est ainsi élevé à 1.400 euros hors taxes le m², dont 500 à 800 euros seulement le m² de travaux de transition énergétique, grâce leur mutualisation pour tout le bâtiment. Variables, ces frais seront proportionnellement plus importants pour des studios, souvent mal classés en raison de leurs déperditions dues à leur emplacement au rez-de-chaussée ou au dernier étage, ou, à l’inverse, moins élevés dans le sud de la France, où les besoins en chauffage et en isolation sont moindres.
Ces travaux peuvent en partie être financés par des aides de l’Etat, si les artisans sélectionnés sont labellisés RGE (Reconnu garant de l’environnement). Mais encore faut-il se repérer dans le maquis de ces incitations, soumises à de multiples conditions. Comme l’a d’ailleurs souligné la commission d’enquête sénatoriale relative à l’efficacité des politiques publiques en matière de rénovation énergétique, dans son rapport du 5 juillet, « il y a un risque de découragement face à l’instabilité, la complexité et un reste à charge qui demeure trop élevé, alors que la tâche est considérable. Au cours de la plupart des auditions, l’absence de constance est revenue comme l’un des facteurs principaux d’attentisme et de confusion. Il y a eu des changements de pied brutaux, comme l’abandon du crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) et la création de MaPrimeRénov’ tournée vers les ménages modestes, même si la réforme a été in fine positive ».
Un T2 très central réagencé
Ségolène, Bretonne de 37 ans expatriée à Dubai, souhaitait réaliser un investissement locatif à Rennes. Elle recherchait un bien à rénover avec du cachet et un emplacement premium. Idéalement situé entre le centre-ville et la gare, ce grand 2-pièces de 52 m2 à réhabiliter entièrement souffrait d’un très mauvais DPE, avec une étiquette F. Cet élément a été mis en avant pour négocier son prix à la baisse. Initialement affiché à 220.000 euros, l’appartement a été vendu 195.000 euros. L’économie de 25.000 euros a, en partie, permis de financer sa rénovation. Pour un montant total de 48.500 euros, le bien a été entièrement refait et les volumes réagencés afin de créer une chambre supplémentaire.
L’installation d’une chaudière à condensation, des travaux d’isolation, la mise en place d’une VMC double flux et le remplacement des anciennes fenêtres par des menuiseries en double vitrage ont fait passer son étiquette de F à D. Après deux mois de travaux, le logement a été loué en vingt-quatre heures à un jeune couple venu de Paris, pour un loyer mensuel de 1.100 euros hors charges. Rendement net de l’opération: 4,5%.
Crédit: Brian du Halgouet
Eco-PTZ prolongé
Aussi, afin de simplifier ces démarches techniques, administratives et financières, mais aussi d’encadrer les intermédiaires susceptibles de réaliser la réhabilitation du bien – 75% des travaux de rénovation énergétique n’aboutissent pas à un changement de note, selon l’Agence de la transition écologique (Ademe) – le gouvernement a mis en place le 1er juillet dernier le dispositif Mon Accompagnateur Rénov’. Cet outil d’assistance à maîtrise d’ouvrage destiné aux particuliers est même devenu obligatoire, le 1er septembre, pour les travaux de deux gestes ou plus, dont le coût dépasse 5.000 euros et faisant l’objet d’une demande de subvention supérieure à 10.000 euros dans le cadre de MaPrimeRénov’.
Par ailleurs, la Première ministre, Elisabeth Borne, a annoncé la prolongation jusqu’au 31 décembre 2027 de l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), lors de la Rencontre des entrepreneurs de France du Medef, le 28 août dernier. Cumulable avec MaPrimeRénov’, ce crédit sans intérêts permet de financer jusqu’à 50.000 euros de travaux d’économie d’énergie en cas d’amélioration d’au moins 35% de la performance énergétique du bien, sur vingt ans et sans apport initial.
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Une fiscalité assouplie
Enfin, pour inciter les bailleurs sur le plan fiscal, la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022 a doublé les conditions d’application du déficit foncier. Dans le cas d’un logement loué vide, cette règle permettait déjà au propriétaire bailleur de déduire de son revenu global imposable jusqu’à 10.700 euros de son déficit foncier, c’est-à-dire la différence entre ses loyers perçus et ses charges et frais liés au bien. Un plafond désormais porté à 21.400 euros dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. A noter cependant, le relèvement de la limite, s’il permet une meilleure déduction les premières années, risque d’amputer celle des années suivantes.
Les propriétaires qui perçoivent moins de 15.000 euros de loyers par an pourront, eux, plus simplement, opter pour le régime micro-foncier afin de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les montants encaissés. Mais, dans tous les cas, un accompagnement global sera la clef du succès de ce parcours complexe mais vertueux.
Un T1 de charme rénové en 2-pièces
Cadre supérieur parisien, Edouard cherchait un emplacement haut de gamme pour son premier investissement à Tours. Il a jeté son dévolu sur l’un des 40 appartements du cloître Saint-Martin, avec sa vue sur la basilique Saint-Martin, la tour Charlemagne et le Vieux Tours. Ses jardins remarquablement entretenus participent au charme du lieu.
Edouard s’est fait accompagner pour y transformer un T1 bis de 36 m2, acquis pour 120.000 euros (hors frais de notaire), en 2-pièces. Au total, les travaux ont coûté 21.000 euros. En particulier, l’isolation intérieure des murs non mitoyens, l’installation d’une VMC et le remplacement des radiateurs et des anciennes fenêtres par des menuiseries en double vitrage ont permis d’améliorer le DPE de ce bien, qui est passé d’une étiquette F à D. En outre, l’ameublement a coûté 2.000 euros.
Avant même la fin des travaux, l’appartement a été loué à un couple de jeunes médecins, pour un loyer mensuel hors charges de 730 euros. Rendement net de l’opération: 5%. 
Crédit: Brian du Halgouet
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