La pose de la première pierre de la résidence Bel’Ambre à La Chapelle-Saint-Mesmin, près d’Orléans (Loiret), s’est déroulée dans la matinée du jeudi 10 avril 2025. L’occasion de revenir sur ce projet, co-dirigé par France Loire et le promoteur Exia, dont l’objectif est de proposer des logements, accessibles en Bail Réel Solidaire (BRS).
A l’heure où les secteurs du logement et de l’immobilier sont en tension, une alternative se fait davantage connaître : le Bail Réel Solidaire (BRS), un « dispositif d’accession sociale à la propriété, reposant sur la dissociation entre le foncier et le bâti ».
Concrètement, cela implique que l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) – rôle endossé par France Loire depuis son agrément il y a un an – conserve la propriété du terrain tandis que les familles achètent uniquement ce qui y a été construit.
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Une solution pouvant réduire le prix d’achat d’un bien jusqu’à 40%, mais qui se ferait rare en région Centre-Val de Loire.
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Parmi ses autres avantages :
TVA réduite à 5,5% sur l’acquisition
exonération de taxe foncière pendant 15 ans
éligibilité potentielle au Prêt à Taux Zéro
sécurisation du parcours (garantie de rachat et de relogement en cas d’accident de la vie)
possibilité de transmission aux héritiers (sous conditions de ressources)
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En plus de favoriser la mixité sociale et de revitaliser les centres-villes, cela permettrait entre autres – d’après France Loire -, de « lutter contre la spéculation immobilière grâce à l’encadrement des prix de revente et de répondre aux enjeux environnementaux en proposant des habitations énergétiquement performants ».
Le projet de la résidence Bel’Ambre
Située à côté du domaine Floresens, rue Descartes, la résidence proposera 18 appartements du T2 au T4, vendus entre 110 000 à 179 000 €.
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La concrétisation de ce projet a nécessité un investissement de 3,1M€, lequel comprend deux prêts contractés auprès de la Banque des Territoires et des fonds propres de France Loire (28 000€).
Notons que cette dernière planche actuellement sur un second projet en BRS, situé dans une commune du sud de la Métropole et géré par sa filiale La Ruche Habitat.
A propos de France Loire
Acteur de l’immobilier social et société du Groupe Arcade-VYV, elle est présente dans le Cher, le Loir et Cher, l’Eure-et-Loir et le Loiret avec 13 300 logements. France Loire loge ainsi près de 25 000 personnes et met l’expérience habitant au cœur de son action. Sa présence au plus près des acteurs des territoires lui permet d’assembler expertises et compétences dans une logique entrepreneuriale pour proposer des logements associés à des services.
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L’objectif de laforet-loiretcher.com est de discuter autour de Agence immobilière Loir-et-Cher dans la transparence la plus générale en vous offrant la visibilité de tout ce qui est publié sur ce sujet sur internet Cet article, qui traite du thème « Agence immobilière Loir-et-Cher », vous est spécialement proposé par laforet-loiretcher.com. Cet écrit se veut réédité de la façon la plus fidèle qui soit. Il est possible d’utiliser les coordonnées inscrites sur notre site pour apporter des détails sur ce post parlant du thème « Agence immobilière Loir-et-Cher ». Il y a de prévu plusieurs articles sur le sujet « Agence immobilière Loir-et-Cher » sous peu, nous vous incitons à consulter notre site plusieurs fois.
Bien que la moitié des Français dépense plus de 200 000 euros pour acheter une résidence principale, il existe beaucoup de logements très corrects entre 60 000 et 150 000 euros, assure le réseau immobilier Optimhome.
Plus de 200 000 euros. C’est le budget déboursé par 52% des acquéreurs d’une résidence principale au cours des trois dernières années, selon les résultats d’un sondage publié le 10 avril par Harris Interactive pour le compte du réseau de conseillers immobiliers Optimhome. Mais ce budget moyen tient compte d’une «surreprésentation de l’Ile-de-France et des CSP+ (catégories socioprofessionnelles “supérieures”)», qui pèsent respectivement 79% et 66% dans cette majorité de Français ayant acheté leur résidence principale plus de 200 000 euros, nuance Olivier Colcombet, président d’Optimhome.
De fait, pas moins de 48% des sondés ont dépensé moins de 200 000 euros pour acquérir leur logement. 13% d’entre eux sont même devenus propriétaires pour moins de 100 000 euros, et 10% pour un budget inférieur à 150 000 euros. «Des biens valant entre 60 000 et 150 000 euros, il y en a beaucoup en France. Et ce ne sont pas des nanars mais des logements très corrects», assure Olivier Colcombet. Le dirigeant insiste sur «la régionalisation des prix de l’immobilier dans le pays, où ils sont tout sauf homogènes».
Des villes moins chères mais pas sinistrées
En témoigne le classement 2025 des villes les plus chères et des communes les plus abordables, réalisé par le site d’annonces immobilières PAP. Alors que le prix moyen du mètre carré dépasse 9 000 euros à Paris et tangente les 4 000 euros à Lyon et Bordeaux, il tombe à 1 336 euros à Saint-Etienne (Loire). Pour 150 000 euros, vous pouvez ainsi vous offrir 112 mètres carrés dans la métropole la moins onéreuse de France. A Perpignan et Limoges aussi, le prix moyen du mètre carré est inférieur à 2 000 euros.
Certes, «pour ces prix, on sort des 12 plus grandes métropoles», concède Olivier Colcombet. «Les villes les moins chères ne possèdent pas la même attractivité que Paris ou Bordeaux, elles ne disposent pas des mêmes services, de la même démographie ou encore du même marché de l’emploi», lui fait écho PAP. Mais «moins cher ne veut pas dire sinistré !, s’insurge le site d’annonces. Patrimoine, ouverture sur la mer, centres de recherche, industries… Voilà ce que ces villes peuvent offrir à des Français désireux d’habiter dans un milieu urbain mais à des prix accessibles».
Environ 65 m2 pour 150 000 euros à Brest et Clermont-Ferrand
A Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), où le prix moyen du mètre carré n’excède pas 2 277 euros, ce qui permet d’acquérir65 mètres carrés pour 150 000 euros, les acheteurs immobiliers peuvent ainsi compter sur une base industrielle qui demeure un vecteur d’emplois important, notamment grâce à la présence du fabricant de pneumatiques Michelin. Idem à Brest, avec son centre de recherche sur le monde marin de renommée mondiale, et où un prix moyen du mètre carré de 2 216 euros permet de s’offrir 67 mètres carrés pour 150 000 euros.
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Depuis le 1er avril, les départements qui le souhaitent peuvent augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux. Plus connus sous la dénomination impropre de «frais de notaire», les DMTO, principalement constitués de taxes locales, sont dus par tout acquéreur immobilier et représentent 7% à 8% du prix d’achat dans l’ancien. «Les Alpes-Maritimes, les Hautes-Pyrénées, l’Indre, la Lozère et l’Oise ont clairement exprimé leur refus d’adopter cette hausse et d’autres départements n’ont pas encore décidé», égrène SeLoger dans un communiqué publié ce mercredi 9 avril.
Selon le recensement opéré par le portail d’annonces immobilières, la hausse des frais de notaire est en revanche entrée en vigueur dès le 1er avril dans les départements suivants : Ariège, Charente-Maritime, Corrèze, Côte-d’Or, Dordogne, Eure-et-Loir, Gard, Haute-Garonne, Gers, Ille-et-Vilaine, Loir-et-Cher, Loire, Loire-Atlantique, Loiret, Maine-et-Loire, Haute-Marne, Mayenne, Meurthe-et-Moselle, Rhône, Haute-Savoie, Paris, Somme, Vendée, Vosges, Yonne, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne. Suivront, le 1er mai, l’Aisne, le Calvados, la Creuse, le Finistère, les Pyrénées-Orientales et les Yvelines. Le 1er juin, le Morbihan leur emboîtera le pas, suivi, le 1er juillet, de la Seine-et-Marne.
Les primo-accédants, principale victimes de la crise immobilière de ces deux dernières années, ne sont pas concernés par cette hausse des frais de notaire. Elle ne s’applique pas non plus au marché du (…)
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Les notaires de la Loire ont présenté la semaine passée leur bilan-analyse annuel du marché de l’immobilier dans le département. En 2024, par rapport à 2023, la chute des ventes, ainsi que des prix, s’est poursuivie à un rythme soutenu : – 9,8 %, tout confondu, dans le premier cas. C’était cependant – 19 % en 2023 qui était constaté il y a un an. Le plus dur de la « tempête » semble être passée selon l’observatoire des notaires, si elle n’a pas carrément commencé à s’estomper comme l’indiquent les premiers indices de début d’année positifs, qu’il s’agisse des appartements ou des maisons anciennes. En prenant beaucoup de recul, les prix ont de toute façon, d’une manière générale, nettement progressé par rapport à 2014, infiniment plus vite que la population.
« Nous ne sommes plus dans le trou », a conclu Philippe Kiehl. Le directeur départemental de la Banque de France était de la présentation du bilan annuel du marché immobilier des notaires de la Loire. Pour sa partition : évolution du taux des crédits et perspectives. L’âge d’or (?) des taux bas à l’extrême, cycle de toute façon estimé comme très exceptionnel, ne reviendra pas de sitôt. Mais l’inverse sur ces mêmes taux, cette poussée de fièvre « refroidissante » aux achats liée à l’inflation, elle aussi, est au moins conjoncturellement derrière nous. « Fin 2024, après avoir culminé à 4,25 %, les taux d’emprunt sur l’habitat étaient revenus à 3,3 % et même 3,15 % en janvier dernier. L’endettement cumulé des ménages vis-à-vis de crédits à l’habitat tend à remonter en ce début d’année après un retour à l’équilibre et une longue période de « déstockage », faute d’achats et d’accord de prêts.»
Le prêt à taux zéro de retour, des dérogations en place vis-à-vis des limites de revenus pour les primo-accédants, à qui on a prêté en décembre dernier à nouveau autant qu’en décembre 2023 (et même plus qu’en décembre 2019 !) et un nombre de logements financés dans la Loire au 3e trimestre 2024 retrouvant à 96 % le volume équivalent un an auparavant : autant de faits et signaux donnés par la Banque de France qui tendent à confirmer l’analyse des notaires : la chute du marché de l’immobilier semble s’enrayer et même repartir de l’avant selon les premiers balbutiements d’analyse de ce début d’année 2025. A moins, comme l’a averti Ph. Kiehl, qu’une énième de ces crises géopolitico-économiques auxquelles le monde entier depuis le Covid est de nos jours abonné de manière très resserrée, toujours plus resserrée, ne vienne balayer tendances, prédictions et tous les plans allant avec.
Une crise boursière majeure – et du coup de l’économie réelle – liée à une brusque inflation mondiale des droits de douane par exemple ? En attendant le futur proche, la prise de recul ne peut s’appréhender qu’au regard du passé. Dans le cas de l’immobilier, en synthèse, celle donnée par Maître Alain Courtet, référent immobilier Loire au sein de la Chambre interdépartementale des notaires, en 2024, les volumes de ventes (tous types de biens confondus) sur l’ensemble du département reculent pour la deuxième année consécutive « mais à un rythme moins soutenu : – 10 %, après – 19 % en 2023 (par rapport à 2022, Ndlr) ». Concernant les prix médians, les diminutions annuelles sont modérées sur le marché des appartements anciens (- 3,6 %) et un peu plus soutenues sur celui des maisons anciennes (- 5 %) et des terrains à bâtir (-6,1 %).
Le recul du marché est donc resté lourdement significatif l’an passé mais semble enrayé mois après mois, surtout avec ces quelques signaux positifs vis-à-vis de chiffres déjà arrêtés de ce début d’année. Les perspectives à fin avril 2025 à partir des avant contrats, s’ils sont de nature à relativiser par essence, montrent une hausse de 4,3 % du prix médian des appartements anciens (à 1 280 € après – 3,6 % sur 2024). Le prix des maisons anciennes selon ces projections serait, lui aussi, en hausse de 6,9 % pour atteindre 197 800 € de prix médian (190 000 € et – 5 % en 2024).
Enfin, comme le soulignait aussi Alain Courtet, prendre davantage de recul que les deux dernières années écoulées vis-à-vis des chiffres du marché, c’est aussi fréquemment se rendre compte qu’en 2024 la valeur de la pierre et le volume qui est écoulé (comme le montre ce graphique ci-dessus), à tous points de vue, n’est pas loin, sinon au niveau, voire au-dessus des années pré Covid, elles-mêmes supérieures au tournant des décennies 2000 / 2010.
Pour revenir donc au bilan de l’année 2024 :
Un volume global de ventes toujours en fort recul…
Bilan général donc : – 9,8 %, soit 10 960 ventes contre 12 160 en 2023. Côté appartements anciens, le recul cumulé des ventes a été de 9 %, soit 5 050 contre 5 550 en 2023. 4 900 maisons anciennes ont été vendues l’an passé contre 5 210 l’année d’avant. Le recul est très fort sur les appartements neufs : – 21 % (540 contre 680). Tout comme les terrains à bâtir passés de 720 à 470 ventes, soit – 34 %. Selon le découpage de l’observatoire des notaires, les parts de vente par territoire restent stables : la plaine du « Forez nord » perd 1 point (13 %), la « périphérie stéphanoise » (couronne de Saint-Etienne, Gier, Ondaine) en gagne deux avec 23 % des ventes enregistrées en 2024. Saint-Etienne intra-muros se maintient à 27 %, le Roannais à 21 %.
…comme les indices de prix mais…
Côté prix, la chute a été forte aussi avec une courbe atteignant son pic de descente en mai. Les chiffres sur les indices de prix 2024 sont arrêtés à novembre dernier. Ils témoignent d’un recul d’1,8 % en un an pour les appartements anciens (- 1,9 % hors Ile-de-France et DOM ; – 2,5 % en Auvergne-Rhône-Alpes). Pour les maisons anciennes, de – 2,9 % (idem à l’échelle régionale ; – 2,5 % hors d’Ile-de-France et DOM). Dans le second cas, « il faut remonter à 2014 pour une telle baisse, à 2017 pour le premier », relève Alain Courtet. A partir de l’été dernier toutefois, elle repart l’avant pour les appartements, fluctue pour les maisons mais en finissant au-dessus que le creux de mai. Quant aux projections à fin mars 2025 calculées à partir des avant-contrats, elles donnent à l’échelle régionale une augmentation de 0,2 % et 1,5 %.
Il faut remonter à 2014 pour une telle baisse sur les maisons anciennes, à 2017 pour les appartements anciens.
Vis-à-vis de ces indices de prix, un coup dans le rétroviseur permet aussi de se rendre compte que le net recul observé dans les deux cas d’août 2023 à juin 2024 ne remet que très relativement en cause le bilan, certes avec un parcours en dents de scie, d’une hausse globale très nette des prix de 2014 à 2023. L’indice référence de prix donné par les notaires de 100 fin 2014 pour les appartements anciens est de 121-122 en novembre 2024, de 117-118 pour les maisons anciennes. Crises ou pas, à la sortie d’une décennie, les biens immobiliers se vendent bien plus chers qu’il y a 10 ans, à un rythme bien supérieur à la hausse de la population dans la Loire (+1, 3 % de 2016 à 2022) même si l’inflation est aussi à prendre en compte… L’année « difficile » qui vient de s’écouler n’y a rien changé. Ces indices n’ont été en effet supérieurs depuis 2014 que lors d’une phase post-covid lancée fin 2021 achevée mi 2023.
Côté appartements anciens
Leur prix médian est tombé de 3,6 % en 1 an dans la Loire avec un prix au m² médian se situant à 1 210 €/m². Les prix ligériens restent très en dessous du niveau national hors Ile-de-France et DOM : environ 2 800 € tout en épousant sensiblement les mêmes courbes d’évolution. On est très loin des prix très bas de mi 2018, quand Saint-Etienne, pris de manière isolée émergeait à peine au-dessus des 900 € et la Loire à 1 000 et quelques. 2024 est même légèrement au-dessus du constat 2022 : 1 200 €/m². En revanche, tous les départements de la région qui lui sont voisins sont au-dessus de la Loire : de la Saône-et-Loire à 1 260 -+0,7 %) au Rhône à 3 670 (mais – 7,4 % !).
Lyon intramuros perd d’ailleurs carrément 8 %, à 4 470 € quand Saint-Etienne recule de 5,4 % à 1 140 €. Annecy est à 5 080 (- 1,9 %), Grenoble 2 380 (- 6,9 %) ; Clermont-Ferrand 1 990 (- 2,7 %), Le Puy 1 390 (-5,1). En termes de « préfectures », il n’y a guère que Moulins qui progresse, de 0,6 % pour atteindre 1 240 €. Reste qu’avec 114 000 €, s’achète 100 m2 à Saint-Etienne contre un 22,5 m2 à Annecy…
Ailleurs dans la Loire, Plaine du Forez Sud (zone Saint-Just-Saint-Rambert / Andrézieux / Veauche, Saint-Galmier) est à 1 960 € (+5,9 %), le Pilat à 1 770 € (stable), Plaine du Forez Nord 1 670 € (Montbrison, Pays de Feurs, Boën, + 0,4 %), la périphérie stéphanoise à 1 260 € (-4,4 %), le Ronnais à 1 190 € (+0,6 %).
Leur prix médian a là, augmenté : de 5,1 % en 1 an dans la Loire pour atteindre en moyenne 3 660 € au m². Une hausse à rythme soutenu depuis 2020 qui ne se dément pas tandis que les prix hors Ile-de-France et DOM sont est un peu en dessous de 4 500, stable ou en légère baisse depuis 2023. Une courbe assez identique par rapport à celle de la seule ville de Saint-Etienne, à 3 220, en léger recul (- 0,4 %). Là encore, il faut se remémorer des prix, pour ces trois niveaux géographiques, tous très inférieurs par rapport il y a 10 ans et même nettement inférieurs à il y a 2 ans. A noter que dans la Loire, 47 % des appartements neufs se négocient pur un 3 pièces (35 % lorsqu’il s’agit d’un ancien).
Ailleurs que Saint-Etienne, Plaine du Forez Sud (zone Saint-Just-Saint-Rambert / Andrézieux / Veauche, Saint-Galmier) est à 3 650 € (+2,2 %), Plaine du Forez Nord 3 710 € (Montbrison, Pays de Feurs, Boën, + 8,3 %), la périphérie stéphanoise à 3 700 € (- 2,5 %), le Roannais à 3 660 € (+ 2,1 %).
Côté Maisons anciennes
Elles baissent de – 5 % en un an dans la Loire avec un prix de vente médian à 190 000 €, c’est-à-dire légèrement au-dessus du prix médian des maisons hors Ile-de-France et DOM. Il est au-dessus de 200 000 € à Saint-Etienne intramuros (203 000, – 5,6 %). Là aussi, avec du recul sur les stats, il n’y a que 2022 et 2023 pour être au-dessus depuis 2014 où les prix étaient 30 à 40 000 € en dessous. Contrairement aux appartements anciens, là, la Loire est dans le haut du panier quand elle est comparée aux départements voisins. Certes loin derrière le Rhône (350 000 €) et l’Isère (263 500 €), d’ailleurs en recul respectivement de 7,4 et 2,6 % sur leur prix. Proche mais au-dessus de l’Ardèche (+1,1 % à 186 000 €), largement devant le Puy-de-Dôme (156 800 € ; + 0,4 %), Saône-et-Loire (136 300 € ; – 0,1 %), Haute-Loire (133 000 € ; + 0,8 %), Allier (101 800 € ; + 1,8 %).
Ailleurs qu’à Saint-Etienne, au sein de la Loire, dans la Plaine du Forez Sud (zone Saint-Just-Saint-Rambert / Andrézieux / Veauche, Saint-Galmier), la maison ancienne a pour prix médian 248 000 € (- 1,2 %), dans le Pilat, c’est 195 800 € (- 3,8 %), la Plaine du Forez Nord (Montbrison, Pays de Feurs, Boën), 188 800 € (- 5,6 %), la périphérie stéphanoise 219 300 € (- 7,5 %), le Roannais 153 600 € (- 8 %), le Haut Forez 153 000 € (- 2,9 %), les monts du Forez 94 600 € (stable). Au sein des communes les plus peuplées de la Loire, c’est à Saint-Just-Saint-Rambert, que le prix médian des maisons anciennes est le plus élevé : 260 500 € (- 4,4 %) suivie de Sorbiers (260 000 €, + 3,6 %), Veauche (249 000 €, – 13,2 %). Roanne ferme la marche (148 000 € ; – 4,5 %), avant Mably (156 500 €, – 5 %), Firminy (173 400 €).
Le contraste entre le prix des maisons anciennes et celui des appartements anciens comparés aux territoires voisins est saisissant. Symptomatique d’un territoire de la Loire à la sociologie et à l’urbanisme atypiques ? Pour schématiser, si ce n’est caricaturer, à « l’américaine », soit des centres-villes plus pauvres que leurs pseudo banlieues proches ou moins proches habitées plus facilement par les classes moyennes, moyennes supérieures ou supérieures.
Terrains à bâtir
On note un prix de vente médian de 62 700 €, soit une baisse de 6,1 % en un an. Là aussi, les prix sont au-dessus du médian national hors Ile-de-France et DOM. C’est le cas depuis 2021. Avec le recul, l’évolution en dents de scie de ces prix depuis 2014 amène le prix médian de la Loire bien au-dessus de ceux pratiqués il y a 10 ans, soit 52 000 €. Et là aussi, la Loire n’est pas à la traîne vis-à-vis de ses voisins immédiats, comme pour les maisons anciennes. Le Rhône est à 186 300 € (+ 0,7 %), l’Isère à 99 500 € (- 1 %), l’Ardèche à 60 200 € (-7,4 %), le Puy-de-Dôme à 156 800 € (-9,5 %), la Saône-et-Loire à 38 000 € ; + 3,7 %), la Haute-Loire à 133 000 € (+ 7,8 %), l’Allier à 23 000 € (- 8 %).
A noter qu’en 2024, 42 % des ventes de terrains concernaient moins de 600 m2 de superficie contre 36 % en 2023. Il est à parier, au regard de l’objectif Zan (zéro artificialisation nette) en 2050, de l’adaptation de documents d’urbanisme en cascade que sont Scot, Plui et Plu amenant fatalement, dans les années à venir la sortie de centaines d’hectares de la « constructibilité » que la proportion de petites surfaces est amenée à s’amplifier. Mais aussi que les prix des terrains, comme ceux des maisons anciennes, vont aller en augmentant. Le « luxe » de la maison périurbaine jusque-là relativement accessible aux Ligériens de classe moyenne, bien plus qu’ailleurs en tout cas, va t-il ainsi s’évanouir ?
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En 2024 les volumes de ventes de biens immobiliers (tous types confondus) ont à nouveau reculé dans la Loire. Mais dans une proportion moindre que l’année précédente, à -10 % contre -19 %.
La stabilisation qui s’amorce en ce début de printemps est perçue comme synonyme de ralentissement de la baisse des prix par la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon (Ain, Loire, Rhône).
L’an dernier le nombre de ventes d’appartements anciens était en retrait de 9 %, il atteignait 21 % pour les appartements neufs. Et si les ventes de maison anciennes baissaient de 5,9 %, la chute était de 34 % pour les terrains à bâtir.
Les appartements anciens à 1 960 euros le mètre carré dans le Forez Sud
S’agissant des prix médians, il est à noter que le recul est plus faible pour les appartements anciens (-3,6 %) que pour les maisons anciennes (-5 %) et les terrains à bâtir (-6,1 %). Ils présentent d’importantes variations, en fonction des secteurs géographiques.
Avec une hausse de 5,9 % dans la Plaine du Forez Sud, à 1 960€ le mètre carré et de 0,4% sur la Plaine du Forez Nord, contre une baisse de 5,3 % à Saint-Étienne et 4,4 % sur la périphérie stéphanoise.
Immobilier : le Roannais a gagné en attractivité
« Le Roannais présente une certaine stabilité (+0,6%) en raison de son attractivité actuelle », note Adeline Martinon, une des référentes immobilier des notaires de la Loire.
« L’industrie de l’armement notamment qui fonctionne à un rythme soutenu depuis quelques années génère des embauches et des flux sur le marché immobilier », abonde son confrère Alain Courtet.
Philippe Brunel, vice-président pour la Loire de la chambre interdépartementale, note quant à lui l’impact de « l’autoroute A89 qui relie Lyon à Roanne », empruntée quotidiennement par des habitants de l’agglomération roannaise. Et dans l’autre sens « beaucoup de Lyonnais ont des résidences secondaires sur le Roannais », ajoute-t-il.
A Saint-Étienne, une disparité selon les quartiers
À Saint-Étienne, les quartiers de Terrenoire, Centre-Deux, La Richelandière Montplaisir, du Portail Rouge et de La Métare, Châteaucreux Saint-François Monthieu enregistrent une baisse d’une dizaine de pourcents.
À l’inverse Beaulieu Montchovet La Marandinière, Le Soleil et Le Crêt de Roch, où ont eu lieu des rénovations urbaines en matière d’habitat ou de transport en commun, sont en hausse de 4 à 6 %. « Des biens d’exception peuvent dépassent 500 000 euros dans l’ancien à Saint-Étienne », note toutefois Me Courtet.
Hausse des prix dans le neuf
Dans la catégorie des appartements neufs, le volume baisse mais le prix augmente depuis quelques années. Les petites surfaces sont celles qui se vendent le plus, avec une hausse du coût de la construction qui entraîne une augmentation du prix au mètre carré (en moyenne 3 300 euros à Saint-Étienne, 3 800 euros à Montbrison) et donc un creusement de l’écart avec celui de l’ancien, particulièrement bas.
Le ratio atteint un à trois entre le prix médian du mètre carré des appartements anciens (1 210 euros) et celui des appartements neufs (3 660 euros).
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Où en est l’immobilier à Saint-Etienne et plus globalement dans la Loire ?
Voici l’analyse de la Chambre des notaires du département, au vu des avant-contrats des 3 derniers mois, sur la période de décembre 2024 à février 2025.
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Une légère baisse dans l’ancien à Saint-Etienne
« Dans la Loire, en ce qui concerne les appartements anciens, c’est une stabilisation des prix sans uniformité en fonction des secteurs. »
Ainsi, tant à Saint-Étienne (1 180 €/m²) que sur sa périphérie (1 330 €/m²), il y a une légère baisse alors que dans le Roannais (1 340 €/m²), la tendance est plutôt à la hausse : « l’industrie de l’armement n’y étant pas étrangère », note Me Couret, notaire à Saint-Etienne.
Pour les maisons anciennes, légère baisse du budget médian à 190 000 €, mais avec
des variations importantes par secteur : en hausse à Saint-Étienne et dans le Roannais,
respectivement à 233 500 € et 170 600 €, mais en baisse dans la Plaine du Forez Sud
à 240 000 €.
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Des volumes en baisse
Quant aux volumes, après la forte baisse de 2023, celle-ci a été plus modérée en 2024 (respectivement -9 % et -6 % pour les appartements et les maisons).
L’objectif de laforet-loiretcher.com est de discuter autour de Agence immobilière Loir-et-Cher dans la transparence la plus générale en vous offrant la visibilité de tout ce qui est publié sur ce sujet sur internet Cet article, qui traite du thème « Agence immobilière Loir-et-Cher », vous est spécialement proposé par laforet-loiretcher.com. Cet écrit se veut réédité de la façon la plus fidèle qui soit. Il est possible d’utiliser les coordonnées inscrites sur notre site pour apporter des détails sur ce post parlant du thème « Agence immobilière Loir-et-Cher ». Il y a de prévu plusieurs articles sur le sujet « Agence immobilière Loir-et-Cher » sous peu, nous vous incitons à consulter notre site plusieurs fois.
Après une période de ralentissement, le marché immobilier de la Loire-Atlantique montre des signes de reprise. Les derniers chiffres révélés mercredi 26 mars 2025 par la Chambre régionale des notaires font apparaître une baisse des prix de l’immobilier sur l’année 2024, mais également un rebond des volumes de vente, un phénomène d’abord observé dans les grandes métropoles comme Nantes.
-10 % à Nantes pour les maisons anciennes
Globalement, en Loire-Atlantique, le prix médian des appartements anciens accuse une diminution de 6,7 %, tandis que celui des maisons anciennes enregistre un recul de 5,6 %.
Les appartements neufs connaissent une légère baisse de 0,2 %, et les terrains à bâtir diminuent de 1,2 %.
Nantes, cœur de la métropole, est particulièrement touchée par cette correction, avec une baisse notable de 10,1 % pour les maisons anciennes, avec des disparités selon les quartiers (jusqu’à -19,4 % pour Doulin-Bottière).
Saint-Nazaire voit également ses prix diminuer, mais dans une moindre mesure, avec une baisse de 1,4 % pour les maisons anciennes.
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Nouveau : le littoral est aussi touché par la baisse
Le littoral ligérien, traditionnellement résistant, n’échappe pas à cette tendance.
« Que les littoraux nord-loire et sud-loire soient impactés par la baisse de prix est un peu nouveau », constate Matthieu Gentils, notaire et délégué à la communication pour la Loire-Atlantique.
Des variations sont observées selon les secteurs : La Baule-Escoublac (-3,6 %), Pornichet (-1,8 %), Le Pouliguen (+11,1 %), Le Croisic (+6,6 %), Mesquer (-7,3 %), Piriac-sur-Mer (+11,1 %), Pornic (-6,5 %), Batz-sur-Mer (+8,9 %), et Guérande (-8,2 %). Mais, par exemple, les prix se maintiennent à Préfailles.
Malgré cette baisse des prix, une dynamique positive se dessine du côté des volumes de vente.
Au dernier trimestre 2024, le nombre de transactions de maisons anciennes a augmenté de 14,44 % par rapport à la même période en 2023, un signe « encourageant », selon Matthieu Gentils.
Un correctif « salutaire »
Il met en perspective cette augmentation des volumes avec les baisses de prix constatées, expliquant que ce correctif est finalement « salutaire pour conduire vers un rebond du marché, ce qui est aujourd’hui constaté dans le département ».
Matthieu Gentils souligne également que cette situation doit être analysée au regard de l’évolution des prix sur une période plus longue.
Il rappelle que les prix ont connu des augmentations importantes au cours des cinq à dix dernières années. Ainsi, malgré une baisse actuelle, « de nombreux vendeurs réalisent toujours des transactions intéressantes ».
Il attribue également ce rebond des volumes au maintien de taux bancaires attractifs, qui « redonnent du pouvoir d’achat aux acquéreurs et favorisent ainsi la conclusion de nouvelles ventes ».
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Les prix remonteront-ils bientôt ?
Et pour l’avenir ? En Loire-Atlantique, les avant-contrats, qui correspondent aux compromis de vente, indiquent une baisse de 1,4 % pour les appartements anciens et une légère hausse de 0,5 % pour les maisons anciennes. Mais attention : ces chiffres ont été collectés en janvier 2025 et, selon les experts, ils sont basés sur un volume de transactions potentiellement faible et nécessitent d’être confirmés avec les données du printemps 2025. À suivre !
Le baromètre de l’immobilier des notaires est à retrouver ici.
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Les villes moyennes sont souvent de bonnes options lorsque l’on s’intéresse à l’investissement locatif. Elles offrent, en général, des prix de ventes plus modérés que les grandes agglomérations et des marchés locatifs dynamiques. Pour calculer le rendement locatif brut, on applique la formule suivante : Loyer mensuel X 12, divisé par le prix de vente du bien. Le tout multiplié par 100.
Chartres, rendement locatif de 6,5 %
Selon le baromètre de la Fnaim (données mars 2025), le prix moyen d’un appartement à Chartres s’établit à 2.033 €/m2. Pour les maisons, on est un peu au-dessus, à 2.269 €. Selon Clameur, l’observatoire des loyers dans le secteur privé, les loyers se situent en moyenne, à Chartres, à 11 €/m2/mois. Imaginons donc un appartement de 70 m2 vendu dans les valeurs moyennes, à 142.000 €. Au prix du marché, il sera loué 770 €/mois. Cela nous donne un revenu locatif annuel de 9.240 €. Selon la formule de calcul du rendement locatif (9.240/142.000 X 100), on obtient un rendement brut de 6,5 % par an. Autre point important, à Chartres, les prix de vente de l’immobilier ont connu une nette tendance à la baisse au cours des derniers mois. La Fnaim estime à presque 13 % la baisse sur un an. Dans le même temps, les loyers, au contraire, ont continué à augmenter (+1,2 % sur un an selon Clameur). Le rendement locatif est donc en amélioration. D’autre part, la forte activité du marché locatif rassure les investisseurs sur les possibilités de trouver rapidement un locataire. Enfin, la préfecture de l’Eure-et-Loir poursuit également une dynamique de développement. Proche de la région parisienne, la ville offre un cadre porteur pour les entreprises et une qualité de vie recherchée par les salariés.
Orléans, rendement locatif de 5,8 %
L’immobilier est un peu plus cher dans la capitale de la région Centre-Val de Loire qu’à Chartres ou Bourges. Les appartements s’y négocient en moyenne à 2.458 €/m2 (Fnaim, mars 2025) et les maisons en moyenne à 2.623 €/m2. Un appartement standard de 70 m2 se situe donc à 172.000 €. Côté loyers, l’observatoire Clameur estime la moyenne à 12 € m2/mois. Notre appartement de 70 m2, peut donc se louer 840 €/mois. Pour un revenu locatif annuel de 10.080 €, on obtient un rendement locatif brut de 5,8 %. Notons cependant que la ville bénéficie d’une importante population étudiante (23.000 chaque année) et d’une liaison directe et régulière avec la capitale. D’autre part, les travaux de rénovation du centre-ville, le nouveau campus Madeleine (ouverture en 2027) et les deux lignes de tram redonnent du dynamisme au centre-ville et assurent la pérennité de l’investissement locatif.
Bourges, rendement locatif de 7,4 %
La capitale du Berry est la ville la moins chère de notre échantillon en Centre-Val de Loire. Selon les données de la Fnaim, les appartements s’y vendent, en moyenne, à 1.616 €/m2 alors que les maisons, un peu plus prisées, montent à 1.755 €/m2. Naturellement, le niveau des loyers est également plus faible. Selon les données de l’observatoire Clameur, il faut compter en moyenne 10 €/m2/mois pour louer un appartement à Bourges. L’appartement de 70 m2 qui nous permet de comparer les prix entre les villes, se situe, ici, à 113.000 €. Son loyer sera de 700 €/mois. Selon la formule de calcul, nous obtenons un rendement locatif brut de 7,4 %, le meilleur donc, de nos trois villes tests. Notons, en plus, que Bourges bénéficie de perspectives de développement importantes. L’économie locale est largement soutenue par l’industrie de la défense, dont on sait qu’elle devrait connaître une expansion dans les années qui viennent. Les infrastructures de formation et de transport devraient également se développer sur le territoire.
Les autres villes
– Tours : Prix moyen d’un T3 de 70 m2 : 188.000 €. Loyer moyen d’un T3 de 70 m2 : 770 €/mois Rendement locatif brut : 4,9 %
– Châteauroux : Prix moyen d’un T3 de 70 m2 : 99.00 € Loyer moyen d’un T3 de 70 m2 : 700 €/mois Rendement locatif brut : 8,4 %
– Blois : Prix moyen d’un T3 de 70 m2 : 136.000 € Loyer moyen d’un T3 de 70 m2 : 770 €/mois Rendement locatif brut : 6,8 %
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EDIT : Ce 1er avril, et promis ce n’est pas une blague, des départements vont procéder à une augmentation des droits de mutation à titre onéreux. Celle-ci s’applique sur le prix d’achat d’un bien immobilier et sera collectée par le notaire. Nous vous proposons à la relecture cet article paru le 26 février 2025 pour que vous sachiez si votre département pratique cette augmentation des DMTO.
Vous achetez un bien immobilier en 2025 ? Vous aurez très certainement à payer plus pour cette transaction cette année, à cause de l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces droits, dits « frais de notaires », sont réglés en général par l’acquéreur et collectés par le notaire, et s’ajoutent au prix d’achat. En règle générale, les frais de notaire sont de 2% à 3% pour un bien neuf et 7% à 8% dans l’ancien. Les droits de mutation constituent la majeure partie des sommes à payer. Appelés abusivement « frais de notaires », ils ne vont pas dans les poches des notaires. Ils reviennent aux départements sur la fraction les concernant, pour la taxe départementale de publicité foncière et les droits d’enregistrement.
Dans la grande majorité des départements, ces frais vont augmenter de 0,5 point, passant de 4,5 % à 5 % pendant trois ans. Sont exemptés de cette hausse les ménages qui acquièrent leur résidence principale pour la première fois.
Quel surcoût à payer ?
A partir du 1er avril, parfois au 1er mai, voire au 1er juin, il faudra compter environ 500 euros de plus par tranche de 100.000 euros. Pour un achat à 250.000 euros, il vous faudra débourser 1.250 euros supplémentaires. Pour un logement à 400.000 euros, comptez environ 2.000 euros en plus.
Si le relèvement de ces frais va être appliqué dans la très grande majorité des départements, certaines collectivités font de la résistance. Ainsi, l’Oise, la Lozère, l’Indre ou les Hautes-Pyrénées n’augmenteront pas les DMTO, a appris 20 Minutes, qui a contacté tous les départements et collectivités.
Découvrez ci-dessous, dans notre carte en ligne, les départements qui relèvent, ou non, ces frais.
En marron, vous trouverez les départements où la hausse des frais de notaires a été décidée, ou déjà votée.
En orange, les départements où la question de la hausse des frais de notaire est étudiée, et la décision prochaine.
En bleu, les collectivités qui ne vont pas augmenter les DMTO.
Quant aux départements en jaune, les services du département ou ne souhaitent pas se prononcer, ou n’ont pas répondu à 20 Minutes au 1er avril.
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Cette hausse des DMTO, permise par la loi de finances 2025, intervient pour pallier l’effort de 2,2 milliards d’euros demandés par l’Etat aux collectivités territoriales, et notamment aux départements. En 2023, les DMTO perçus par les départements se sont élevés à 13 milliards d’euros, soit 15,8 % de leurs recettes de fonctionnement, en recul d’environ 3,7 milliards d’euros par rapport aux niveaux de 2021 et 2022, selon la direction générale des collectivités locales.
Selon la direction générale des collectivités locales, en 2023, les territoires qui bénéficient des plus fortes recettes de DMTO se trouvent principalement en Île-de-France et dans le sud de la France. En tête, figure la ville de Paris avec plus d’un milliard d’euros en 2023, suivie des Alpes-Maritimes (549,6 millions d’euros), des Hauts-de-Seine (504,8 M€), des Bouches-du-Rhône (478,6 M€) et du Var (450,8 M€). À l’opposé, les départements aux recettes les plus faibles sont situés dans des territoires ruraux et peu peuplés. Mayotte enregistre les recettes de DMTO les plus basses avec 1,8 M€, suivie de la Lozère (7,9 M€), de la Creuse (11,5 M€), du Territoire de Belfort (14,7 M€) et du Cantal (15 M€).
Ce relèvement des DMTO est motivé par « l’asphyxie » des comptes des départements, le gel du reversement d’une partie de la TVA par l’État, ou la diminution des recettes liée au ralentissement du marché immobilier, comme l’ont précisé plusieurs collectivités à 20 Minutes. Alors que près des trois-quart des dépenses de fonctionnement des départements sont consacrées à la santé et à l’action sociale, la situation financière de ces collectivités devrait s’aggraver à mesure que la population vieillit.
Du côté des acteurs de l’immobilier, la hausse des DMTO est reçue fraîchement. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a récemment regretté de voir le logement « méprisé » et « utilisé comme variable d’ajustement aux finances publiques ». Le marché de l’immobilier était en recul en 2024, même si les perspectives s’annoncent meilleures en 2025.
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L’achat immobilier va coûter plus cher dans de nombreux départements à partir du 1er avril 2025. La raison ? Une hausse de la taxe départementale sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui représentent la plus grande part des frais de notaire. Une mesure technique, mais à l’impact bien réel : jusqu’à 2 000 euros de plus sur une maison ou un appartement. Mais tous les territoires n’ont pas voté la même chose… ni au même moment. Alors, allez-vous vraiment payer plus ?
La réponse dépend de votre lieu d’achat, de la date du compromis, et surtout, de votre statut d’acheteur. Si vous êtes primo-accédant, il se pourrait même que vous échappiez totalement à cette hausse. À condition de remplir les bonnes cases. On vous détaille tout : les départements qui appliquent la hausse dès avril, ceux qui attendront mai ou juin, ceux qui résistent encore… et ce que cela change pour vous, très concrètement.
Ce qui change concrètement pour les frais de notaire à partir de 2025
Depuis la loi de finances 2025, les départements peuvent augmenter leur taux de DMTO de 4,5 % à 5 %, et ce jusqu’au 31 mars 2028. Ce taux ne concerne pas les frais de notaire en totalité, mais uniquement la part départementale, la plus importante.
Cette hausse de 0,5 point peut sembler minime, mais elle pèse lourd à l’échelle d’un achat immobilier :
– Pour un bien à 250 000 €, cela représente +1 250 €
– Pour un bien à 300 000 €, la facture grimpe de +1 500 €
– Pour un budget de 400 000 €, la hausse atteint +2 000 €
Le calendrier d’entrée en vigueur dépend de la date de la délibération du conseil départemental :
– Avant le 1er mars → hausse applicable au 1er avril 2025
– Avant le 1er avril → hausse applicable au 1er mai 2025
– Entre le 1er et le 15 avril → 1er juin 2025
– Après le 15 avril → janvier 2026
Et certains départements en ont déjà profité pour adopter le taux maximal.
Les départements qui augmentent (ou vont augmenter) leurs frais
Le mouvement a déjà été enclenché dans près de 30 départements, dont les plus peuplés.
Voici les départements qui passent à 5 % dès le 1er avril :
– Paris (75), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94)
En juin, c’est au tour du Morbihan, qui passe de 3,8 % à 4,5 %, un des derniers départements à ne pas avoir adopté le plafond de 4,5 % jusqu’alors.
Mais attention, cette liste reste évolutive : certains conseils départementaux doivent encore se prononcer d’ici mi-avril.
Qui échappe à cette hausse (et comment s’en protéger) ?
Heureusement, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. D’abord parce que quelques départements ont choisi de ne pas toucher à leur taux, au nom de la modération fiscale.
C’est le cas de :
– Alpes-Maritimes (06)
– Oise (60)
– Hautes-Pyrénées (65)
– Lozère (48)
– Indre (36), seul département à rester à 3,8 %
Marc Fleuret, président du conseil départemental de l’Indre (UDI), explique ce choix : « Les DMTO ne représentent que 5 % de nos recettes. Cette manne est importante, mais elle n’impacte pas autant nos finances que celles des autres départements. »
Autre échappatoire : les primo-accédants.
Si vous achetez votre première résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération de la hausse. Mais attention, deux conditions doivent être strictement respectées :
– Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 dernières années
– S’engager à habiter le bien pendant 5 ans
Enfin, les logements neufs ne sont pas concernés, puisque les DMTO y sont plafonnés à 0,715 %.
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