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Après l’emballement des années post-covid, le marché de l’immobilier logistique a retrouvé en 2024 son niveau d’avant pandémie. Une correction qu’expliquent les nombreux freins qui pèsent sur le secteur, comme les préoccupations environnementales qui valent à de nombreux projets de devoir affronter des mouvements de contestation, ou encore les réticences des élus locaux qui estiment que le secteur n’est pas suffisamment porteur d’emplois. Malgré cela, la logistique continue d’attirer les investisseurs généralistes, qui délaissent progressivement le secteur des bureaux.
À la fin du troisième trimestre 2024, le marché français de l’immobilier logistique a vu sa demande placée totale (somme des surfaces utiles des locaux mis en location ou en vente) atteindre 2,1 millions de mètres carrés, soit une baisse de 27 % par rapport au troisième trimestre 2023. En 2022, la demande placée avoisinait les 5 millions de mètres carrés, selon les chiffres du groupe de conseil en immobilier CBRE. Ce repli du marché s’explique évidemment par la conjoncture économique et le contexte inflationniste. “Après un gros rebond post-covid, les retailers lèvent le pied sur les prises à bail, car ils souffrent d’une baisse de la consommation des ménages”, analyse Didier Terrier, directeur associé chez Arthur Loyd.
La plupart des acteurs de la grande distribution préfèrent externaliser une partie de leur chaîne d’approvisionnement pour limiter les risques financiers.
L’année 2024 semble marquer la fin de l’euphorie post-covid sur le marché de la logistique, jusque-là dopé par le rebond de croissance, des taux d’intérêt bas et une volonté des acteurs économiques de s’assurer d’importants stocks pour soutenir la demande. Après les années 2021-2023, où la demande placée dépassait les 3,3 millions de mètres carrés, le marché revient à des niveaux d’avant pandémie. Les entrepôts XXL – plus de 50 000 m² – qui, portés par les géants du e-commerce, avaient fleuri après le covid, résistent un peu mieux que les autres surfaces : 11 transactions en 2024, soit le même nombre que l’année dernière.
La dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, qui tire historiquement le marché, connaît un repli similaire de 32 % par rapport à 2023. Ce ralentissement s’est accentué cet été et cet axe ne concentre plus que 38 % de l’activité, en raison d’une pénurie d’offres et d’un foncier de plus en plus rare. Face à ce phénomène, le marché se déporte sur les régions limitrophes de l’Ile-de-France, particulièrement dans le Centre-Val de Loire et les Hauts-de-France. “On note aussi une hausse de la demande sur un axe Atlantique Bordeaux-Nantes-Rennes”, estime Simon-Pierre Richard, directeur du département industriel chez JLL.
Moins de grande distribution et de projets en blanc
Le contexte économique inflationniste explique aussi la frilosité des acteurs de la grande distribution à investir dans de nouveaux projets, malgré quelques grosses opérations de regroupement d’activités, comme l’entrepôt de 90 000 m² inauguré récemment par Lidl dans les Yvelines, dans le cadre de la création de sa nouvelle direction régionale. La plupart des acteurs du secteur préfèrent externaliser une partie de leur chaîne d’approvisionnement pour limiter les risques financiers. Cette tendance est renforcée par l’apparition d’offres de sous-location développées par les “3PL” (les “Third Party Logistics”, ou prestataires logistiques), qui mettent à la disposition d’entreprises des cellules vides dans leurs entrepôts. De jeunes entreprises comme Dockinn se sont même spécialisées sur la mise en relation entre chargeurs et 3PL.
Autre manifestation de la timidité du marché, les lancements d’entrepôts en blanc ont fortement diminué ces deux dernières années, signe que les investisseurs sont moins prêts à prendre des risques. “On vit une conjoncture compliquée”, résume Damien Vernier, directeur logistique France chez GSE, filiale de Goldbeck qui conçoit, construit, rénove et aménage des projets d’immobilier d’entreprise partout en Europe. Le groupe a récemment livré un bâtiment logistique multi-activités de 20 350 m² à Tremblay-en-France (Seine-Saint-Denis), pour le compte d’un tandem associant le gestionnaire d’actifs londonien Harbert et la foncière française Magellan.
Les élus locaux réticents
“Aujourd’hui, beaucoup de dossiers font aussi l’objet de recours de la part d’associations. Cela complique la tâche des investisseurs, dans un contexte déjà miné par des coûts de financement et de construction en hausse”, poursuit le spécialiste. En septembre dernier, le collectif “Stop Amazon et son monde ni ici ni ailleurs” manifestait dans la Sarthe pour s’opposer à la construction de huit entrepôts XXL dans le département, dont celui de l’entreprise GLP qui prévoit un bâtiment de 127 000 m2. En mai dernier, c’étaient Les Soulèvements de la Terre qui rassemblaient des milliers de manifestants à Gennevilliers pour protester contre le projet Greendock… Les contestations locales contre les projets logistiques se multiplient en France, soutenues par une partie de la gauche et des élus locaux.
Sur le terrain, les élus locaux craignent de plus en plus les nuisances liées aux projets logistiques et estiment qu’ils créent trop peu d’emplois.
En 2023, dans un rapport d’enquête parlementaire, les députés Charles Fournier (EELV) et Sandra Marsaud (Renaissance) recommandaient de “suspendre l’octroi des autorisations pour les entrepôts dépassant 40 000 m2”. Dans ce document, les deux élus plaidaient également pour une gestion publique planifiée du développement des zones logistiques.
Sur le terrain, les élus locaux craignent de plus en plus les nuisances liées aux projets logistiques et estiment qu’ils créent trop peu d’emplois. Dans l’Oise, autrefois eldorado logistique en raison de sa proximité avec Paris, certaines communautés de communes souhaitent désormais freiner la construction de nouveaux entrepôts. En septembre dernier, le Pays de Valois a ainsi annoncé privilégier les projets industriels et tertiaires à plus forte valeur ajoutée. La réticence des maires à accorder des permis de construire est accentuée par les objectifs de Zéro artificialisation nette, qui imposent de diviser par deux le rythme d’artificialisation d’ici dix ans.
Des actifs encore prisés des investisseurs
Malgré le ralentissement du marché, la logistique continue d’être prisée par les investisseurs. Quelque 1,3 milliard d’euros ont été investis sur le marché français au premier semestre 2024, un chiffre en hausse de 85 % par rapport au premier semestre 2023, et de 22 % par rapport à la moyenne décennale.
“L’actif logistique se porte beaucoup mieux que le bureau auprès des investisseurs. Il y a un engouement autour des entrepôts depuis une dizaine d’années”, commente Didier Terrier, directeur associé chez Arthur Loyd. Les investisseurs généralistes ne construisent plus des stratégies tournées à 100 % autour du bureau, mais optent de plus en plus pour les entrepôts, qui représentent 29,5 % des investissements en “immobilier banalisé” derrière le bureau (41 %).
1,3 milliard d’euros ont été investis sur le marché français au premier semestre 2024, un chiffre en hausse de 85 % par rapport au premier semestre 2023
“La logistique, c’est un produit que l’on connaît, contrairement aux bureaux, qui sont en pleine transformation des usages, et qui constituent un actif plus compliqué à décrypter en ce moment, avec l’essor du télétravail”, poursuit Simon-Pierre Richard, du conseil en immobilier d’entreprise JLL. L’actif logistique attire d’autant plus qu’il offre d’intéressantes perspectives de rendement locatif. Avec la pénurie d’offres sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, les loyers ont beaucoup augmenté ces dernières années. “Ça a été très significatif ces dernières années, après des niveaux très bas pendant vingt ans. Mais cette hausse est désormais derrière nous”, juge Didier Terrier.
Portée par la lame de fond du e-commerce et la volonté politique de réindustrialiser le pays, qui s’accompagne nécessairement de l’implantation des entrepôts nécessaires au stockage industriel, “la logistique a atteint une noblesse qu’elle n’avait jamais eue auparavant auprès des investisseurs”, juge aussi Romain Welsch, président de Theoreim, une société de gestion de portefeuille créée en 2020 par quatre professionnels de l’asset management.
Benoît Collet
Le e-commerce pousse à la robotisation
Mondial Relay vient d’automatiser son centre de distribution à La Roche-sur-Yon (Vendée) grâce au déploiement d’une soixantaine de robots de tri “Zippy”, fournis par Addverb. Des opérateurs chargent les colis sur ces chariots robotisés, qui acheminent de façon autonome les colis dans l’entrepôt grâce à un système de scannage de codes-barres algorithmique, composé de cinq voies, pour un total de 250 destinations. Grâce à cette nouvelle technologie, le site peut désormais traiter jusqu’à 2 500 colis par heure.
Quelques mois auparavant, c’était le prestataire logistique Kuehne + Nagel qui automatisait son centre logistique de Châtres, en Seine-et-Marne, grâce à des machines chinoises de chez Libiao Robotics, là aussi pour trier les commandes de ses clients du e-commerce. Une fois les commandes empaquetées par les salariés, ces “Mini Yellows” les déposent dans les bacs adaptés. Confrontés à des flux logistiques qui explosent avec le e-commerce, les prestataires logistiques se tournent de plus en plus vers la robotisation des process.
Amazon a été précurseur en la matière, avec son célèbre robot “Cartman”, capable d’identifier un objet, de s’en saisir et de le déplacer grâce à la navigation laser. Ces trois dernières années, le géant américain a investi plus de 400 millions d’euros dans plus de 550 nouvelles technologies en Europe pour automatiser ses entrepôts. À Augny, des robots “étagères” gèrent les stocks et, grâce à l’automatisation, Amazon s’est fixé l’objectif de ne jamais y dépasser cinq retards pour 10 000 commandes, soit 0,05 % de taux de retard.
Les toitures des entrepôts, un potentiel vert à exploiter
Idex, spécialisée dans le développement d’unités de production d’énergie industrielle, va installer 61 000 m² de panneaux solaires sur l’entrepôt logistique XXL d’ESR à Saint-Sauveur, dans la Somme. Cette centrale photovoltaïque, qui couvre 50 % de la toiture du bâtiment d’une surface de 118 403 m², générera 12,1 MW d’électricité par an, une quantité suffisante pour alimenter plus de 3 000 foyers. Des ombrières solaires seront également installées sur les parkings, ajoutant 1,8 MW d’énergie. L’initiative s’inscrit dans une démarche de décarbonation, avec une mise en service prévue pour novembre 2025.
Ce type d’initiatives se multiplient dans le secteur de la logistique, pour favoriser l’acceptabilité écologique des projets. Lidl, qui va inaugurer un entrepôt de 90 000 m² à Ablis, dans le sud des Yvelines, va y installer sur le toit une centrale de production électrique photovoltaïque. Elle comprendra 12 400 m² de panneaux solaires, soit 6 507 panneaux photovoltaïques, de quoi couvrir 20 % des besoins électriques du site sur une année. Les toitures des bâtiments logistiques, souvent sous-exploitées, représentent un potentiel écologique majeur. Avec leurs vastes surfaces planes, elles sont idéales pour l’installation de panneaux solaires photovoltaïques.
D’ici à 2050, l’association professionnelle Afilog ambitionne d’installer 5 millions de mètres carrés de panneaux solaires, pour une puissance de 1,2 GW crête. “À leur pic de fonctionnement, ces nouvelles centrales photovoltaïques atteindront la puissance d’une centrale nucléaire et couvriront l’équivalent de la consommation annuelle de 600 000 habitants”, détaille l’association professionnelle dans son communiqué.
84 euros : prix moyen d’un mètre carré d’entrepôt en région parisienne en 2023.
Source : CBRE Market Outlook.
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