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Depuis l’année dernière, les demandes pour des résidences secondaires repartent à la hausse, après une chute entraînée par la hausse des taux de crédit en 2022, selon une étude du courtier en prêts Pretto *.
Les régions proposant des prix plus modérés ont pris leur revanche sur les destinations traditionnellement prisées.
Une reprise vigoureuse, mais un marché toujours très cyclique
Les demandes pour des résidences secondaires sont particulièrement cycliques, avec une hausse marquée chaque été.
« Si l’augmentation n’avait été que de 40 % entre janvier et août en 2021 et 2022, la demande a quasiment doublé entre janvier 2023 et août 2023, signe d’une reprise forte. Ce rebond s’est confirmé avec un automne 2023 toujours dynamique, à des niveaux supérieurs aux pics des étés 2021 et 2022 », remarque Pretto.
Le début d’année 2024 confirme par ailleurs cette tendance haussière, avec un premier trimestre en hausse de plus de 50 % par rapport au premier trimestre 2023.
Un recul de l’attractivité de certaines régions
À la sortie du Covid, les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca) et Normandie concentraient à elles seules un quart des recherches de résidences secondaires. Fin 2023, ce n’était plus que 20 %.
Entre 2021 et 2023, selon le courtier, la demande à destination de la région Paca a chuté de – 22 % et celle pour la Normandie de – 17 %.
La revanche des régions plus abordables
Les régions Pays de la Loire et Grand Est enregistrent la plus forte croissance en termes d’attractivité pour les résidences secondaires, avec respectivement + 29 % et + 26 % de demandes entre 2021 et 2023.
Suivent la Bourgogne-Franche-Comté (+ 20 %), les Hauts-de-France (+ 15 %) et la Bretagne (+ 12 %). « Ces régions en croissance sont des régions dans lesquelles les prix moyens des biens sont dans la moyenne basse par rapport à la France entière », indique Pretto.
Avec l’essor du télétravail, l’intérêt d’une résidence secondaire plus proche du lieu d’habitation semble se confirmer.
Entre 2021 et 2023, la part de la région Paca dans les demandes des Franciliens a par exemple chuté de – 29 %, au profit de régions plus proches comme le Grand Est (+ 28 %) ou la Bretagne (+ 17 %).
Un rebond de la demande chez les non-résidents français
Les non-résidents, venus des États-Unis, de Grande-Bretagne ou encore du Benelux, représentent une part importante des projets d’achat de résidences secondaires en France.
Cependant, les conditions d’octroi des crédits se sont particulièrement durcies pour eux depuis mi-2022 et la remontée des taux d’intérêt, ce qui a généré une baisse significative de la demande.
Des biens plus chers
Après un pic fin 2021, la part des non-résidents français a chuté de – 50 % jusqu’en avril 2023, au point de ne représenter plus que 7 % de la demande.
Depuis, elle semble repartir et renouer avec des hauts niveaux proches de 2021, à plus de 12 %. L’âge moyen des emprunteurs non-résidents (56 ans) de résidences secondaires est plus élevé que celui des emprunteurs traditionnels (44 ans), et les biens achetés sont 65 % plus chers, dépassant en moyenne la barre des 530 000 €.
* À partir des inscriptions sur le site de Pretto avec une demande pour des résidences secondaires. Il s’agit de l’étape après la simulation qui déclenche un accompagnement du courtier (mais qui ne débouche pas forcément sur un prêt, le projet pouvant par exemple être abandonné en cours), avec une volumétrie représentant environ 100 000 clients chaque année
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En 2023, l’épargne nette des départements a fondu de 5 milliards d’euros, souligne la Cour des comptes.
Le repli du marché de l’immobilier fragilise l’économie française bien au-delà du cas des promoteurs ou des ménages qui ne parviennent pas à se loger décemment : l’année dernière, les finances des départements français s’en sont retrouvées altérées. Suite à la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2021 et de la part qui revenait aux départements de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en 2023, les frais de notaire -en vocabulaire technique les DMTO-, qui dépendent du nombre de transactions financières, sont devenus l’un des piliers des recettes de ces collectivités. Or «l’exercice 2023 est marqué par une chute inédite des recettes de DMTO. Leur montant s’élève à 11,4 milliards d’euros, en baisse de 3,2 milliards, soit – 21,9 % par rapport à 2022. Après deux années ayant enregistré des niveaux records (14,6 milliards en 2022), les recettes de DMTO ont ainsi retrouvé leur niveau de 2019 (11,4 milliards)», écrit la Cour des comptes dans son dernier rapport paru ce jour.
Conséquence : la situation financière des départements s’est nettement dégradée en 2023 avec une baisse de leur épargne nette de près de 5 milliards d’euros. Une situation qui souligne, selon les magistrats de la Cour, «l’inadaptation du financement des charges de fonctionnement des départements, principalement constituées de dépenses sociales rigides et évolutives, par un impôt cyclique et volatil». Le taux de droit commun des DMTO est en effet fixé à 3,8 %, mais les départements peuvent le majorer sans dépasser un plafond de 4,5 %. Ainsi, en 2023, tous les départements sauf l’Indre, le Morbihan et Mayotte, ont appliqué le taux maximal, comme en 2022.
Ralentissement de la TVA
Pour compliquer un peu plus la situation, la chute des droits de notaire a été complétée par un effritement de la TVA, devenue la première ressource des départements (28,7 % de leurs produits réels de fonctionnement en 2023). En effet, «depuis 2021, les départements perçoivent une fraction de TVA en compensation du produit de la taxe foncière sur les propriétés bâties (16,1 milliards d’euros en 2023) réaffecté aux communes en compensation de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales», rappelle la Cour des comptes. Les régions sortent également de 2023 fragilisées. En revanche, les communes se portent comme un charme, souligne la Cour, avec une épargne en augmentation de plus de 1 milliard d’euros.
La situation financière globale des collectivités locales n’inquiète pas, alors, la Cour des comptes, qui note qu’en 2023 ces dernières ont poursuivi leurs dépenses d’investissement et que leur dette reste tout à fait soutenable. Les magistrats appellent simplement à la vigilance alors que «la poursuite en 2024 de la baisse des recettes de DMTO, tandis que leurs dépenses sociales augmentent en volume, fragilise notamment une vingtaine de départements».
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Le département de la Loire n’a pas échappé aux violents orages et aux rafales de vent entre samedi 20 juillet et ce dimanche matin.
4.000 foyers sans électricité
C’est la zone du Roannais qui fait les frais des orages et du vent. Selon Enedis, 4.000 foyers n’ont pas accès à l’électricité ce dimanche au réveil. Pour rebrancher les habitations avant ce soir, les agents de la Loire peuvent compter sur le renfort de plusieurs équipes venues des départements voisins.
Le toit d’un bâtiment arraché
Proche de Feurs, à Ronzier-en-Donzy, 22 personnes âgées ont dû être évacuées de leur résidence et relogées car le toit a été arraché par le vent. Une pensée également pour les centaines de touristes qui dormaient sous les tentes dans le Roannais pour la semaine fédérale internationale du cyclotourisme. C’est sans compter plusieurs arbres qui sont couchés sur les routes.
La Loire se fait flasher
Depuis minuit, 353 éclairs recensés dans la Loire selon l’observatoire Kéraunos. Les communes d’Usson-en Forez et Saint-Romain-Lamotte sont les plus touchées depuis hier. Avec près de 22.000 éclairs hier dans le pays, ce samedi 20 juillet se positionne dans le top 5 des journées les plus orageuses de 2024.
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Entre Lyon et Chambéry, le parc immobilier de la commune de Morestel rencontre un franc succès. Il attire les jeunes seniors, les familles et les primo-accédants en quête de bonnes affaires.
Un marché de plus en plus tendu. À Morestel, une commune située dans le Nord-Isère, les investisseurs immobiliers se pressent pour trouver un bien. Les acquéreurs sont de plus en plus nombreux et cherchent de belles bâtisses pour un bon prix, rapporte Le Dauphiné Libéré. Interrogé par le journal, un responsable d’agence immobilière constate même un manque de biens à vendre, estimant la valeur d’une maison de plain-pied d’une centaine de mètres carrés entre 280 000 et 290 000 euros.
Ce type de logement, très recherché par les jeunes seniors et les familles, est pris d’assaut et les nouveaux propriétaires n’hésitent pas à s’installer dans ce village de campagne niché entre Chambéry et Lyon. Le parc immobilier, qui date des années 2000, présente notamment des performances énergétiques attractives.
Si la demande immobilière est croissante, cela ne concerne pas les maisons les plus chères, estimées à près de 500 000 euros, qui ne trouvent pas preneur. En effet, la commune n’est pas «identifiée par les acheteurs en quête de ce type de produits», précise le responsable de l’agence immobilière. La commune attire également les primo-accédants qui, faute de moyens, ne peuvent pas emménager plus près des grandes villes.
Mais ce succès entraîne déjà un phénomène de tension à Morestel, qui voit ses loyers progressivement augmenter. Il faut désormais prévoir 12 à 14 euros du mètre carré en moyenne pour louer un appartement dans la commune.
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Pour la troisième année consécutive, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) dévoile son étude * estivale sur les stations balnéaires.
Comme l’an passé, elle passe au crible les littoraux où les prix de l’immobilier sont les plus chers et ceux où ils sont les moins élevés.
Un immobilier deux fois plus cher
Le prix des logements est en moyenne 50 % plus élevé dans les stations balnéaires. Il faut compter 4 514 € le mètre carré en moyenne (appartements et maisons confondus), contre 2 933 € le mètre carré en France (au 1er juin 2024).
Il a davantage augmenté dans les stations balnéaires que sur le territoire national (+ 38 % depuis 2014, contre + 22 %), et notamment pour les maisons durant la période post-Covid : en deux ans, entre juillet 2020 et juillet 2022, les villas à la mer ont progressé de + 25 % (contre + 17 % pour les maisons en France), soit plus de + 1 % par mois sur cette période.
Après avoir baissé en 2023 (- 2,4 % sur un an), les prix dans les stations balnéaires sont sur un plateau depuis début 2024 (+ 0,2 % sur cinq mois). Leur évolution reste plus favorable que dans l’ensemble du pays.
Région Paca : les trois villes les plus chères de France
Les prix sont nettement plus élevés en région Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca) avec en moyenne 5 820 € le m² dans les stations balnéaires (+ 0,3 % au 1e juin 2024 sur un an).
Les trois villes les plus chères de France sont d’ailleurs des stations balnéaires : Ramatuelle (16 083 € le mètre carré), Saint-Jean-Cap-Ferrat (15 819 € le mètre carré) et Saint-Tropez (14 400 € le mètre carré).
Neuf stations figurent parmi les 20 villes les plus chères de France. Pour acheter un bien à moins de 5 000 € le m², il faut viser Fréjus (4 357 € le mètre carré), Hyères (4 599 € le mètre carré) ou Cogolin (4 634 € le mètre carré).
Nouvelle-Aquitaine : des prix élevés mais en baisse
Les stations balnéaires en Nouvelle-Aquitaine affichent également des prix élevés, soit 5 044 € le m² en moyenne, mais en forte baisse de – 6,3 %.
La raison : les prix sur ce littoral avaient plus fortement augmenté que dans les autres régions en 2017-2018, portés notamment par la ligne ferroviaire LGV Paris-Bordeaux, puis après la crise sanitaire.
Les trois communes les plus chères sont Lège-Cap-Ferret (11 676 € le mètre carré), Soorts-Hossegor (9 132 € le mètre carré) et Les Portes-en-Ré (8 088 € le mètre carré).
Mais il est possible d’acheter un bien à moins de 2 500 € le mètre carré dans les stations balnéaires de Mortagne-sur-Gironde (1 799 € le mètre carré), Marennes-Hiers-Brouage (2 296 € le mètre carré) et Vensac (2 314 € le mètre carré).
Pays de la Loire : plus de 6 000 € le mètre carré à La Baule en tête
Le prix moyen dans les stations balnéaires des Pays de la Loire est de 4 265 € le m², en recul de – 5,9 % sur un an.
Les trois communes les plus chères sont : La Baule-Escoublac (6 350 € le mètre carré), L’Île d’Yeu (5 934 € le mètre carré) et Pornichet (5 546 € le mètre carré).
Tandis qu’Assérac (2 653 € le mètre carr »é), L’Aiguillon-sur-Mer (2 687 € le mètre carré) et Longeville-sur-Mer (2 745 € le mètre carré) sont les trois stations balnéaires qui proposent des prix plus abordables.
Corse : 4 420 € le mètre carré en moyenne
En Corse, il faut compter un prix moyen de 4 420 € le mètre carré dans les stations balnéaires. Les plus chères : Coti-Chiavari (7 571 € le mètre carré), Bonifacio (7 498 € le mètre carré) et Lecci (7 088 € le mètre carré).
Les moins chères : Osani (1 847 € le mètre carré), Cagnano (2 154 € le mètre carré) et Ogliastro (2 288 € le mètre carré).
Hauts-de-France : près de 8 500 € le mètre carré au Touquet
Dans cette région, le prix moyen dans les stations balnéaires est de 3 833 € le mètre carré. Le Touquet-Paris-Plage (8 496 € le mètre carré) arrive en tête des communes les plus chères, suivie par Wissant (4 689 € le mètre carré) et Neufchâtel-Hardelot (4 496 € le mètre carré).
Les prix redescendent à Woignarue (1 779 € le mètre carré), Ault (2 181 € par mètre carré) et Mers-les-Bains (2 194 € le mètre carré).
Occitanie : La Grande-Motte en tête
Si le prix moyen des stations balnéaires est de 3 722 € le mètre carré en Occitanie, il grimpe à La Grande-Motte (5 288 € le mètre carré), Vic-la-Gardiole (5 216 € le mètre carré) et au Grau-du-Roi (5 104 € le mètre carré).
Tandis que les communes de Sigean (2 000 € le mètre carré), La Palme (2 281 € le mètre carré) et Port-la-Nouvelle (2 600 € le mètre carré) proposent les prix les moins élevés.
Bretagne : un mètre carré à 3 538 € en moyenne
Dans cette région, le prix moyen dans les stations balnéaires est de 3 538 € le mètre carré. Les trois communes les plus chères sont La Trinité-sur-Mer (6 739 € le mètre carré), Larmor-Baden (6 269 € le mètre carré) et l’Île-aux-Moines (6 202 € le mètre carré).
Pour des prix moins élevés, il faut se tourner vers ces trois stations : Plounévez-Lochrist (1 540 € le mètre carré), Tréflez (1 693 € le mètre carré) ou Ploéven (1 749 € le mètre carré).
Normandie : la région la moins chère
Les prix sont plus abordables en Normandie (3 394 € le mètre carré), région la moins chère pour les stations balnéaires.
À Deauville, en tête des stations où les prix sont les plus élevés, il faut compter 6 296 € le mètre carré, contre 1 236 € le mètre carré à Audouville-la-Hubert, la station balnéaire la moins chère.
* Elle analyse 520 stations balnéaires, à savoir des villes littorales qui ont soit une plage, soit sont classées « station de tourisme« et qui comptent au moins 15 % de résidences secondaires (ce qui exclut notamment Nice et La Rochelle).
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Le marché des maisons de vacances se développe enfin dans les Pays de Loire ou le Grand Est. À l’inverse, dans les régions les plus prisées comme la Normandie ou la Provence-Alpes-Côtes d’Azur, la demande baisse.
Qui a dit qu’une résidence secondaire devait se situer en bord de mer? En France, certains territoires attirent plus que d’autres lorsqu’il s’agit d’acheter une maison de vacances, la moitié des régions représentant 70% de la demande. Mais en 2023, les zones traditionnellement les plus prisées ont un peu moins la cote, selon les chiffres du courtier en crédit immobilier Pretto.
À la sortie du Covid, les régions Provence-Alpes-Côte-d’Azur et Normandie concentraient à elles seules un quart des recherches de résidences secondaires. Fin 2023, ce n’était plus que 20%. Entre 2021 et 2023, la demande a chuté de 22% pour la région Provence-Alpes-Côte-d’Azur, et de 17% pour la Normandie. Cette baisse a profité à d’autres territoires.
Les acheteurs se sont notamment tournés vers les Pays de la Loire et le Grand Est, avec respectivement +29% et +26% de clients accompagnés par Pretto dans leur recherches de résidence secondaire entre 2021 et 2023. Suivent la Bourgogne-Franche-Comté (+20%), les Hauts-de-France (+15%) et la Bretagne (+12%), toujours selon les chiffres de Pretto.
Les régions qui enregistrent la plus forte hausse sont aussi celles où les prix moyens des biens sont parmi les plus bas. Un phénomène à relier au renchérissement du crédit depuis deux ans, qui a grévé le pouvoir d’achat des acquéreurs. La demande globale de résidence secondaire avait d’ailleurs ralenti en 2022.
Le retour des acheteurs de résidences secondaires
Mais depuis que la baisse des taux est engagée, les acheteurs reviennent. Selon Pretto, la demande pour des résidences secondaires a repris vigoureusement à l’été 2023, avec une stabilisation à un niveau haut y compris après le pic habituel de l’été.
« Le début d’année 2024 confirme par ailleurs cette tendance haussière, avec un premier trimestre en hausse de plus de 50% par rapport au premier trimestre 2023 », explique le courtier dans un communiqué.
L’entreprise note enfin un retour des acheteurs étrangers. Depuis mi-2022, ils avaient boudé les résidences secondaires. Mais avec la baisse des taux, ils font leur retour à des niveaux proches de 2021, autour de 12%.
Résidences secondaires : enfer ou paradis ? – 30/04
Ils sont en moyenne plus riches que les acheteurs français. Selon Pretto, les non-résidents gagnent en moyenne 80% de plus qu’un emprunteur métropolitain et les biens achetés sont 65% plus chers et dépassent en moyenne la barre des 530.000 euros.
Étude réalisée chaque année par le courtier en crédit immobilier Pretto sur un échantillon d’environ 100.000 clients par an. Les chiffres évoqués correspondent aux clients qui ont déposé une demande de résidence secondaire et sont accompagnés par Pretto dans leur recherche (sans que le projet n’aboutisse forcément à un achat).
Marine Cardot
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