L’investissement locatif, lorsqu’il offre un avantage fiscal, est réglementé. Certains dispositifs interdisent au contribuable la location du bien acquis à un membre de sa famille, sous peine de devoir rembourser la réduction d’impôt à l’administration fiscale…
Pour un logement Pinel ou Denormandie, sous conditions
Vous avez acquis un bien en loi Pinel ? Depuis le 1er janvier 2015, la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable.
Ainsi, vous êtes autorisé à louer le logement à votre enfant. Mais celui-ci ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Il doit donc faire sa propre déclaration d’impôt.
« Cette condition s’apprécie au titre de l’année de conclusion du bail, ainsi qu’au titre de chacune des années de location à un ascendant ou descendant », indique le Bulletin officiel des Finances publiques (Bofip). À défaut, la réduction d’impôt obtenue pourrait être remise en cause.
De plus, il doit être majeur et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. S’il était jusqu’à présent rattaché à votre foyer fiscal, vous pouvez prendre en compte uniquement ses ressources (et pas les vôtres). Il doit payer le loyer (pas question de lui louer le bien à titre gratuit).
Les mêmes conditions s’appliquent au dispositif Denormandie dans l’ancien, qui offre aux propriétaires bailleurs une réduction d’impôt sur le modèle du Pinel +, sous conditions de travaux.
La particularité du dispositif Monuments historiques
Dans le cadre du dispositif Monuments historiques consistant à faire l’acquisition d’un bien présentant une valeur patrimoniale, il n’y a pas d’obligation de louer le bien, le propriétaire pouvant même l’habiter.
Mais si vous le mettez en location, vous pouvez le louer à un membre de votre famille, un descendant ou un ascendant, et ce, sans conditions de loyer ou plafonds de ressources. Toutefois, cette personne ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
LMNP : pas de restriction, mais…
Louer un bien avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre de nombreux avantages. Il permet en effet de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années grâce au mécanisme de la déduction des charges (travaux d’entretien, frais d’assurance, charges de copropriété…) et à celui de l’amortissement.
Louer le bien à un membre de sa famille, à un descendant ou ascendant, est autorisé. Mais « un contrat en bonne et due forme constitue la première obligation légale pour louer en LMNP en famille », indique le courtier Empruntis.
Le montant du loyer doit être cohérent par rapport à la réalité du marché. « Vous pourriez être tenté d’avantager le membre de votre famille, mais c’est interdit et vous perdez vos avantages fiscaux, précise-t-il. Ces pratiques sont sanctionnées par l’administration fiscale », les charges supportées par le propriétaire étant déductibles de ses revenus fonciers.
Impossible pour d’autres dispositifs d’investissement
Vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal ou à un descendant ou ascendant si vous avez investi avec le régime Malraux, qui offre une réduction d’impôt pour la réhabilitation d’immeubles dégradés, ou avec le dispositif Loc’Avantages.
Celui-ci permet d’obtenir une réduction d’impôt en louant un bien à des ménages modestes et à un loyer abordable.
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