Au sommet, tout va bien. Tandis que les professionnels de l’immobilier craignent une crise du logement sans précédent en France, le marché de prestige prouve sa résilience à toute épreuve, notamment en Savoie et en Haute-Savoie. À chaque soubresaut économique, les craintes des vendeurs sont aussitôt balayées. Le Brexit, le Covid ou la remontée des taux de crédit n’ont pas eu d’impact. Au contraire, plus une crise s’enlise, plus l’immobilier de luxe se renforce.
« En période d’incertitude, les plus fortunés cherchent à sécuriser leurs fonds. L’immobilier de prestige, en particulier celui des Savoie, s’affiche à leurs yeux comme une très bonne valeur refuge, explique David Prétot, président de Barnes Mont-Blanc, réseau d’agences immobilières spécialisées dans le luxe. Entre l’inflation ou des placements financiers aux performances plus aléatoires, l’immobilier haut de gamme est un excellent produit anti-crise. »
Une réputation internationale
Lorsqu’ils parlent de leur année 2022, l’ensemble des professionnels de l’immobilier de luxe rivalisent de superlatifs. La multinationale Sotheby’s, qui a réalisé 1,6 milliard d’euros de ventes en France, s’est même félicitée d’une « année record historique inattendue. » Même constat pour la branche française de Coldwell Banker, spécialisée dans les propriétés de luxe, qui parle d’un segment immobilier « imperturbable. »
Localement, le discours ne varie pas. Le président de Barnes Mont-Blanc revendique des résultats meilleurs au 1er trimestre 2023 qu’à la même période en 2022 : « La demande ne faiblit pas. Les acquéreurs qui n’avaient pas été servis l’an dernier le sont maintenant. »
De son côté, Franklin Vallat, dirigeant du groupe immobilier Vallat en Pays de Savoie, évoque « un marché de niche, dont les produits trouvent systématiquement preneurs. Soit parce qu’il s’agit de biens très rares à la vente, soit parce qu’ils sont exceptionnels en matière de prestations. »
Il pense aux très belles propriétés « pieds dans l’eau » des rives du lac d’Annecy, d’Aix-les-Bains, du lac Léman ou des chalets d’exception de Megève, Courchevel, Méribel, Chamonix… Des biens situés dans les plus belles stations du territoire, dont la réputation dépasse les frontières françaises.
Lacs et montagnes, deux marchés distincts
Le territoire des Savoie fait jeu égal avec le marché de luxe de Paris ou de la Côte d’Azur. « Il s’agit des principaux marchés français capables d’attirer une clientèle internationale. En Pays de Savoie, nous voyons principalement des Belges, des Britanniques et des Suisses. Nous avons aussi quelques Américains et des acquéreurs venus du Moyen-Orient, décrit Franklin Vallat. Mais il faut distinguer le marché des bords de lac du marché de montagne. »
Ces deux segments possèdent en effet des caractéristiques qui leur sont propres. « L’immobilier de luxe des bords de lac attire majoritairement des acquéreurs français en quête d’une résidence principale. En altitude, la clientèle est beaucoup plus internationale et cherche surtout une résidence secondaire », analyse David Prétot.
À Annecy, Aix-les-Bains ou Évian-les-Bains, les professionnels de l’immobilier sont surtout sollicités par une clientèle de chefs d’entreprise locaux, parisiens et lyonnais. « Il s’agit d’acquéreurs qui ont très bien réussi professionnellement. Mais il arrive rarement qu’ils soient dans le top 100 des plus grosses fortunes mondiales… Contrairement aux marchés d’altitude où l’un des clients les plus célèbres de Courchevel est à la première place de ce classement ! », ironise Franklin Vallat qui évoque, sans le nommer, un certain Bernard Arnault, PDG du groupe de luxe français LVMH.
Des prix astronomiques
Les prix sont sans commune mesure entre plaine et montagne. « En altitude, il n’est pas rare de voir des chalets vendus à 10, 20, voire 30 millions d’euros. Au bord des lacs, les ventes au-delà des 10 millions sont exceptionnelles », remarque Franklin Vallat, selon lequel « on peut parler d’immobilier de luxe en Pays de Savoie à partir de 2,5 millions d’euros. »
Mais ce seuil peut vite être atteint. Avec des prix qui continuent de progresser, certains appartements peuvent être de véritables pépites. « Un 4 pièces dans le quartier d’Albigny à Annecy fait désormais partie de l’immobilier de prestige sitôt qu’il possède une vue sur le lac, expose-t-il. Le long de l’avenue d’Albigny, dans les immeubles Le Panoramique, Les Marmottes et Le Président, un même bien situé en dernier étage peut valoir deux fois plus cher qu’en étage intermédiaire. Les 15 000 € le m², c’est une réalité. »
Un dénominateur est néanmoins commun entre les deux marchés : les biens mis en vente sont rares. « Les propriétaires ne vendent qu’en cas de force majeure, divorce, décès ou mutation, lorsqu’ils habitaient le bien à l’année », observe Franklin Vallat.
Quant aux conditions de financement, que l’on soit fortuné ou pas, les taux d’emprunt ont augmenté pour tout le monde. Mais là encore, ce n’est pas vraiment un sujet pour les acquéreurs sur le marché de prestige.
« D’une part, ils possèdent des capacités financières telles, que les aléas économiques ont peu d’impact sur leurs projets. D’autre part, les acquéreurs étrangers considèrent le marché du crédit français encore très attractif par rapport au reste du monde, car les taux sont fixes et plus intéressants qu’aux États-Unis par exemple », explique Bruno Revenu, gérant des agences de courtage Meilleurtaux en Savoie. « Quand l’argent ne coûte pas cher, cette clientèle n’hésite pas à emprunter. Quand c’est l’inverse, elle place ses liquidités », ajoute David Prétot.
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