Selon les notaires de la Loire-Atlantique, qui ont évoqué le sujet lors d’un point de situation régionale mercredi 5 juillet 2023, les prix commencent à marquer le pas. « Le marché commence à se réguler », annoncent-ils.
Des baisses de volumes confirmées
Signe de cette nouvelle tendance récente : les premières données des avant-contrats de mai 2023 (les compromis de vente), qui montrent des baisses de prix.
Il y a un stress ambiant, c’est très psychologique, et on a des banques qui ont tout de même drastiquement limité l’accès à l’emprunt. Seuls les très bons dossiers passent sans problème. Pour les investisseurs, il faut vraiment entrer dans les cases bancaires.
Selon Maître Matthieu Gentils, l’un des délégués à la communication chez les notaires de la Loire-Atlantique, « la baisse de volume de biens à vendre s’est concrétisée à partir du dernier trimestre de l’année 2022, et s’est confirmée au premier semestre, alors que les prix se maintiennent. » Avec des prix « qui ne connaissent plus la même croissance qu’il y a quelques années ».
La Loire-Atlantique reste attractive, notamment pour des raisons économiques. Les acquéreurs sont plutôt jeunes (45 % ont moins de 40 ans), avec une clientèle locale (80% des acquéreurs), qui compte rester dans le département.
-3,8 % pour les maisons anciennes
Maître Marie-Virginie Durand précise : « La tendance réelle dans nos études dans les compromis, c’est une baisse des volumes de vente de l’ordre de 27 % dans les maisons anciennes, entre fin mai 2022 et fin mai 2023. »
Avec une baisse de prix de -4,4 % sur les appartements anciens, sur cette même période, et de -3,8 % sur les maisons anciennes. Une évolution visible aussi dans d’autres départements voisins comme le Morbihan (-1,1 %) et l’Ille-et-Vilaine (-5,9%).
« Rien de catastrophique »
« On revient sur des ratios d’avant Covid, ajoute Marie-Virginie Durand. Mais il n’y a rien de catastrophique, loin de là ! On sort de deux ou trois années un peu exceptionnelles. »
Le neuf, de son côté, connaît « un net ralentissement » en volume, « avec des difficultés pour trouver des acquéreurs pour la commercialisation ».
La cause : des prix du foncier qui se sont envolés ces dernières années, et des coûts de construction qui ont fait de même, avec des marges revues nettement à la baisse.
On n’a pas de raison de penser que les prix vont baisser de manière significative dans le neuf aujourd’hui.
Des prix toujours élevés près de la mer
Le littoral « se porte bien avec des prix toujours élevés », mais avec moins de biens à vendre. « Les prix cessent d’évoluer actuellement. » Cela dit, ce marché reste particulier « avec des produits un peu exceptionnels qui s’adressent à une certaine population ». Toujours pour l’acquisition de résidences secondaires, mais aussi de « résidences principales pour les retraités ».
Et dans le pays de Retz ?
« Ralentissement mais pas de baisse de prix en pays de Retz », affirme Maître Jean-Charles Veyrac, président de la Chambre de notaires de la Loire-Atlantique, qui s’inquiète des primo-accédants « exclus de l’accès au crédit » par des banques de plus en plus contraignantes.
Les villes où les prix augmentent ont alors du mal à avoir des primo-accédants, ce qui pourrait bien poser des problèmes sociaux.
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« Il n’y aura bientôt plus de nouveaux terrains constructibles »
« Le produit phare, la petite maison à construire, avec un terrain, est à 300 000 ou 350 000 € au lieu de 200000 € il y a quelques années », ajoute Maître Veyrac.
Un phénomène de pression lié à « l’exode métropolitain » et au « post-Covid ».
L’avenir alors ? « Il passera par le développement de petits collectifs pour retrouver des prix accessibles, car l’État ne veut plus d’étalement urbain, comme on peut le constater avec le Zéro artificialisation nette (Zan). On ne sera bientôt plus que dans le renouvellement urbain, il n’y aura plus de nouveaux terrains constructibles. »
Le début d’une crise multifactorielle donc, même si le pays de Retz reste un secteur « hyper dynamique ».
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