Pouvoir d’achat et moral en baisse, taux d’intérêt en hausse : le marché de l’immobilier connaît un virage ces derniers mois. « C’est l’attentisme, même si on reste privilégié sur la côte », commente Carole Héros, gérante de l’agence immobilière Sainte-Marie, à Pornic (Loire-Atlantique).
Même si sur la côte, il y a toujours des clients pour acheter, les biens ne partent plus comme des petits pains comme il y a deux ou trois ans, où les promesses de vente étaient signées dans la semaine.
Ce n’était pas la vraie vie. Là, on revient à un marché plus normal, les délais de vente se rallongent franchement. Les vendeurs ne veulent pas l’entendre. On est tout de même sur une stabilité pour le moment, mais il faut s’attendre à un certain recul des prix. Tout se négocie… Ici, les gens à fort pouvoir d’achat arrivent encore à trouver de bons taux. Près d’un bien sur deux est par ailleurs acheté comptant.
« Des gens ont cherché à spéculer »
La bulle immobilière serait-elle en train d’éclater ? « Des gens ont cherché à spéculer ces dernières années, y compris autour de la résidence principale, et aujourd’hui il y a un vrai coup de frein », analyse Flore Vallée, de l’agence Century 21, à Machecoul-Saint-Même.
C’est pire qu’en 2008. Tant qu’il y aura de l’inflation, cette crise va rester. Il a fallu dix ans pour passer de taux d’intérêt de 4,50 % à moins de 1 %, et il a fallu 18 mois pour passer de 1 % à 4,50 %. Cela va trop vite. Tous les secteurs de l’immobilier sont touchés, la construction aussi.
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Des budgets en baisse
Conséquence de cette tendance, les banques appuient elles aussi sur les freins et examinent chaque dossier de prêt avec rigueur : « Il faut avoir l’apport pour les frais de notaire au minimum, et puis le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance comprise. Il faut que les vendeurs en prennent conscience. De très grosses négociations interviennent, avec l’évolution des taux d’intérêt. Par exemple, un acheteur, qui peut toujours payer 1100 euros de mensualité, car sa situation n’a pas évolué, avait la possibilité en janvier 2022 de mobiliser 300 000 € de budget, contre 200 000 à 220 000 € aujourd’hui. »
Flore Vallée est convaincue que le marché « est en train de revenir sur des normes d’avant Covid ».
Les personnes qui ont acheté des biens chers pourraient ainsi se trouver en difficulté en cas de coup dur les conduisant à revendre. « Les prix sont encore trop élevés par rapport aux conditions financières actuelles proposées aux acheteurs. »
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Vers « un coup de nettoyage »
À Bouaye, cette évolution de l’immobilier est assez « inédite » pour Benjamin Nagard, de l’agence Côté immobilier : « Normalement, les prix montent, atteignent un plateau tandis que les taux d’intérêt baissent, les prix chutent et reviennent à des niveaux d’avant crise, avec une légère hausse, et les taux d’intérêt remontent de manière cohérente. Ici, la crise est plus longue, les taux d’intérêt sont tombés trop bas, les prix ont baissé mais pas au niveau d’avant crise, et les taux sont montés haut. Alors que la demande reste très forte, et les acquéreurs doivent revoir leurs critères. »
On est à 60 % de transactions en moins ; on rentre des biens correctement estimés, mais il n’y a pas d’appel. Il va y avoir un coup de nettoyage dans notre secteur, il y a trop de mandataires.
L’agent immobilier se veut optimiste malgré tout : « On ressent un petit frémissement depuis un mois, des estimations transformées en mandat, des mises en vente. Mais que sera 2024 ? »
« La baisse des prix est enclenchée », disent les notaires
Jeudi 5 octobre 2023, les notaires de Bretagne réunis à Rennes ont dressé le bilan des ventes de biens sur un an, entre le 2e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023 : en volume de ventes, la chute se confirme, avec -23 % en Loire-Atlantique, même si les prix médians restent en hausse de 6,8 % pour les maisons anciennes et de 5,8 % pour les appartements anciens. « Mais la baisse des prix est enclenchée », ont-ils expliqué, en constatant une baisse sur les avant-contrats (compromis) de -8,6 % sur un an, sur les maisons anciennes.
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