Virginie Siriex, dirigeante de l’agence Arthur Loyd, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise à Orléans, et son équipe ont fait le point sur le bilan 2023 et les perspectives de l’année, dans la métropole orléanaise.
Quelques jours après BNP Paribas Real Estate, Virginie Siriex, dirigeante de l’agence Arthur Loyd, spécialisée dans l’immobilier d’entreprise à Orléans, a fait le point, vendredi 29 mars à Orléans, sur le bilan 2023 et les perspectives de l’année, dans la métropole orléanaise.
En mettant en exergue les nouvelles exigences des clients et le témoignage de plusieurs clients et partenaires.
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L’équipe d’Arthur Loyd, forte de 11 personnes, constate que l’immobilier d’entreprise est beaucoup moins touché que le résidentiel, mais que le nombre de ventes, au profit des locations, a baissé, du fait de la hausse des taux d’intérêt, mais aussi du manque d’offres.
Les bureaux : davantage de neuf
L’agence a comptabilisé, l’an dernier, 30.650 mètres carrés de bureaux « placés » (16 ventes et 53 locations). C’est un peu plus qu’en 2022. Ces volumes comprennent 5.113 mètres carrés neufs (plus qu’en 2022) et 5.400 mètres carrés de « comptes propres » (réalisés par les propriétaires). Sans les comptes propres, le volume est inférieur de 10 % à la moyenne des cinq dernières années.
Arthur Loyd constate que la prochaine livraison de l’immeuble Icare, aux Portes du Loiret, à Saran, a permis à de grands clients de trouver des biens de dernière génération, en optimisant les surfaces et économisant de l’énergie. Les clients étaient toutefois, généralement, déjà implantés dans la métropole.
Icare, un poumon neuf, aux Portes du Loiret
L’immeuble Icare, construit par le promoteur immobilier loirétain Exia dans la ZAC des Portes du Loiret (près d’Oréliance et du péage, à Saran), est en train de s’ouvrir.
Le siège d’Exia Entreprise emménagera au dernier étage, cet été. Les cinq autres niveaux, loués à diverses sociétés, affichent déjà complet et verront les arrivées des locataires à partir de septembre. Chaque étage donnera sur une terrasse arborée.
Contrairement à ce que l’architecture, originale et impressionnante, peut laisser croire, Icare et ses 5.900 mètres carrés ne se veulent pas ressembler à un paquebot mais à une aile de deltaplane, en souvenir de l’ancien aérodrome, où s’étendent les Portes du Loiret, et de l’aviatrice Maryse Hilsz, nom de la rue où se trouve l’immeuble de bureaux.
Il a été lancé « en blanc », sans location préalable. « Le téléphone a commencé à sonner quand nous avons atteint le quatrième étage », a témoigné Fabrice Berault, d’Exia.
Les Portes du Loiret, avec son offre neuve et sa proximité de l’autoroute, ont concentré 20 % des transactions de bureaux, en 2023.
Accessibilité, proximité des services, performances thermiques et qualité de vie au travail sont devenus des critères importants de choix. En revanche, le télétravail n’a pas réduit la surface recherchée, dont la moyenne a même progressé de 300 à 366 mètres carrés.
En revanche, les immeubles obsolètes ne trouvent plus preneurs. Virginie Siriex a indiqué qu’en 2023, 2.350 mètres carrés avaient d’ailleurs été transformés en logements.
23.000 mètres carrés neufs sont actuellement à livrer. Mais, regrette notamment Romain Messner d’Exia, les banques ne prêtent que si 50 %, voire 60 % des surfaces sont précommercialisées. Or, les délais administratifs et de la construction décoouragent nombre de clients.
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En résumé, les ventes ont reculé, devant l’augmentation des taux bancaires. Les volumes se maintiennent, mais le nombre de transactions (69 contre 81 en 2022) est en baisse, alors que la demande, plus élevée, n’a pas pu être entièrement satisfaite, faute d’offres.
Pour cette année, Arthur Loyd espère que la baisse des taux détendra le marché, qui reste timide, mais les loyers devraient continuer à augmenter dans les secteurs prisés.
Locaux d’activités (hors logistique)
« Seuls » 41.029 mètres carrés ont été placés, pour 51 clients (dont, seulement, quatre à l’achat, et six pour du neuf), soit une baisse de 60 %, surtout depuis l’été dernier !
Mais, note Arthur Loyd, 2022, encore plus que les trois années précédentes, était exceptionnel. 2023 est revenu au même niveau que 2018. « Un retour à la normale ? », s’interroge la spécialiste maison. La surface moyenne est de 804 mètres carrés.
Le nombre de ventes a baissé, l’offre étant insuffisante : des dossiers ont été transformés en location. Le climat étant incertain, les durées de négociation se sont allongés.
39 % des transactions se sont faites à l’ouest de la métropole, notamment dans la zone d’Ingré-Saint-Jean-de-la-Ruelle, près de l’autoroute et de la tangentielle.
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L’offre est, là aussi, insuffisante au regard des 156 demandes exprimées (à 92 % par des entreprises du cru) l’an dernier, pour un total de 110.000 mètres carrés.
Arthur Loyd note que les clients demandent des bureaux plus grands, allant dans le sens de la qualité de vie au travail et du retour du bureau individuel.
Fin décembre, le stock de locaux d’activités disponibles s’élevait à 61.321 mètres carrés, dans la métropole. Un chiffre en forte augmentation mais qui a déjà largement trouvé preneur ! Les demandes ont ralenti en ce début 2024 et des décisions sont différées.
Commerces
La situation est très différente entre les centres commerciaux de la périphérie (où tous les emplacements trouvent preneurs) et le centre-ville où la vacance commerciale a augmenté, notamment rue de la République, après la liquidation judiciaire de plusieurs marques nationales de prêt-à-porter : « C’est du jamais vu ! », commente le spécialiste d’Arthur Loyd, notant un changement de mentalité : moindre consommation, hausse des achats d’occasion.
D’une manière générale, la tendance était au ralentissement l’an dernier et est redevenue « très active » en ce début 2024.
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En périphérie, les valeurs locatives 2023 allaient de 85 euros à l’Orée de la forêt, à Saran, à 150 euros hors taxe le mètre carré par an dans les autres Zac. Hormis Cap Saran : 135 euros maximum et la Zac des Trois Fontaines : 120 euros maximum.
Dans le centre d’Orléans, les loyers vont de 220 à 280 euros rue Saint-Catherine, de 250 à 500 euros rue Royale, jusqu’à 800 ou 1.000 euros rue de la République. Arthur Loyd prévoit que les loyers de cette rue devraient baisser.
Les Cafés d’Eric bientôt à Fleury-les-Aubrais
Eric Benchetrit est installé, avec sa machine à torréfier, ses cafés, thés et épicerie fine aux Halles Châtelet, dont l’avenir est à la rénovation, à Orléans.
Souhaitant s’agrandir et constatant l’appétence des clients pour les magasins de périphérie au détriment du centre-ville, il va ouvrir un nouvel atelier de torréfaction, doublé d’une troisième boutique (il en a également créé une à Chartres voilà peu) à Fleury-les-Aubrais, près du Leclerc.
Sur le même modèle, dit-il, que le chocolatier Sébastien Papion et ses chocolats, de qui il est d’ailleurs partenaire.
Carole Tribout
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