Est-ce le « printemps de l’immobilier » ? Les professionnels du secteur, les acquéreurs et les vendeurs retrouvent un peu le sourire depuis quelques semaines. Auprès de L’Express, Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, évoque un « frémissement » du marché immobilier au premier trimestre 2024, alors que les mois de mars et avril sont généralement importants pour le secteur. « Le sens de la pente a changé, mais cela reste fragile », indique-t-il. « La reprise est timide mais elle est quand même réelle. Elle se confirme de mois en mois par rapport à l’automne dernier, confie également Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Nous avons basculé dans une dynamique plus positive, mais sans euphorie. »
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Le cadre est plus favorable qu’en 2023 pour les acheteurs. Baisse des prix dans certains territoires, baisse des taux des crédits immobiliers, banques davantage enclines à prêter… Ces bonnes nouvelles accompagnent la reprise d’un marché encore atone il y a quatre mois. Le taux moyen des crédits immobiliers, hors frais et assurances, a baissé en février à 4,11 %, selon des données publiées par la Banque de France. Pour la première fois depuis début 2022, le taux d’intérêt moyen, hors frais et assurances, des nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations) est en repli de 6 points de base (4,11 % après 4,17 %).
Selon les chiffres communiqués le 5 mars, cette fois par l’Observatoire CSA/Crédit Logement, les taux d’intérêt sont passés de 4,24 % à 3,99 % entre décembre 2023 et février 2024. « La baisse des taux a un impact aussi bien psychologique que réel sur le pouvoir d’achat », souligne Maël Bernier.
Dans son billet des tendances du premier trimestre, Laforêt évoque un marché immobilier qui « continue de s’ajuster », avec une baisse des prix (par rapport au dernier trimestre 2023) qui se confirme au niveau national, à -1,2 %, atteignant désormais 3 303 euros le mètre carré. « Cette correction des prix, bien que modérée, est un indicateur clef d’une légère reprise dans un contexte de marché toujours fragile », constate avec prudence le réseau d’agences. Selon Orpi, au premier trimestre, les prix au mètre carré dans l’ensemble du pays ont reculé de 3 % sur un an. Pour Laforêt, ce recul est de 4,7 % ; et d’après Century 21, il est de 3,2 % pour les appartements et 3,3 % pour les maisons.
Des acquéreurs « attentistes »
Les acquéreurs poussent-ils pour autant davantage les portes des agences immobilières ? « Nous avons eu une belle reprise de l’activité en février. Mais depuis la mi-mars, il y en a moins, c’est le calme plat », indique à L’Express Anne Bretin Monard, directrice d’une agence Guy Hoquet à Lyon, constatant des « montagnes russes ». Les annonces publiées par son agence sont très consultées : parfois plus de 1 100 clics sur une seule. Le hic ? Cela ne se traduit pas par des visites. Une annonce très consultée peut, par exemple, entraîner seulement trois appels ou emails.
« Les acquéreurs potentiels sont attentistes. Ils se demandent si les prix ne vont pas continuer à baisser par la suite, de même que les taux », note Anne Bretin Monard. La responsable de cette agence située à la Croix-Rousse distingue le marché des maisons, « ultra-calme », de celui des appartements anciens, où elle constate « une belle reprise ». A Lyon, place Jules Ferry, un appartement de 111 mètres carrés situé au dernier étage, avec balcon, cave et ascenseur, s’est rapidement vendu à 580 000 euros. « Certains biens se vendent très vite mais d’autres partent très lentement, en six mois », constate Anne Bretin Monard.
Du côté de Laforêt, Yann Jéhanno évoque un mois de janvier « calme », tandis qu’en février « les Français ont réactivé leurs projets qui étaient ajournés ou sont venus avec des nouveaux projets ». Les transactions immobilières « montrent un redressement symbolique au niveau national, avec une légère hausse de 0,5 % par rapport au dernier trimestre 2023, marquant une stabilisation après une année 2023 en fort retrait », indique le réseau d’agences dans son billet des tendances. Auprès de L’Express, Stéphane Chemouli, directeur commercial du groupe Procivis Ouest immobilier, qui propose ses services immobiliers dans divers domaines, l’achat, la vente, la location, la gestion locative, le syndic et la promotion immobilière, constate lui aussi « un frémissement ». « On sent bien que le marché redémarre », se réjouit-il.
Le retour des banques
Si la situation s’améliore quelque peu, c’est notamment parce que de plus en plus de vendeurs comprennent qu’ils doivent s’adapter à la nouvelle donne du marché, avec des prix en baisse dans certaines régions. « En ce début avril 2024, l’index GAPI d’Enchères Immo (NDLR : qui dévoile presque en temps réel l’évolution de l’écart entre le prix attendu des vendeurs et celui proposé par les acheteurs) laisse présager une dynamique prometteuse : les ajustements des taux d’intérêt semblent influencer positivement les comportements d’achat, tandis que les vendeurs, après une période d’attente, commencent à aligner leurs prix sur la réalité du marché », affirme Louis Du Clary, cofondateur du site de ventes interactives Enchères Immo. « Certains vendeurs nous ont écoutés sur la baisse des prix », constate également Stéphane Chemouli. Chez Laforêt, en revanche, on constate que les « vendeurs campent sur leurs positions et persistent à refuser la réalité des prix ». « Beaucoup de propriétaires ont encore le référentiel d’il y a 18 mois, quand les prix étaient élevés », note Yann Jéhanno. Résultat : ces vendeurs trop gourmands n’arrivent pas à se séparer de leurs biens.
Les banques contribuent également à débloquer progressivement le marché. Afin de faire revenir des acquéreurs, privés d’accès au crédit depuis parfois près de deux ans en raison de la hausse des taux d’intérêt, certaines banques n’hésitent pas à organiser des événements pour échanger avec les clients sur leur projet immobilier, évaluer leur capacité d’emprunt et les faire repartir avec une simulation de financement. « Les banques sont au taquet, elles se font de la concurrence », et les emprunteurs comme les courtiers ont « l’embarras du choix », affirme Maël Bernier. La porte-parole de Meilleurtaux compare cette nouvelle donne à l’année dernière, où « c’était le fond de la piscine ».
Mais, pour certains acteurs, comme Anne Bretin Monard, les banques ne « font pas encore assez d’efforts dans l’acceptation des dossiers ». « Il manque le dernier coup de pouce des banques », dit-elle. Les établissements bancaires sont en effet toujours regardants sur les dossiers. « Il faut toujours présenter un profil emprunteur très attractif », avance Yann Jéhanno, constatant que des primo-accédants sont encore « laissés sur le bord de la route ». Chez Laforêt, ceux-ci représentent un peu plus d’un quart des acquisitions (28 %), les secundo-accédants 54 %, tandis que les investisseurs sont à l’origine de 18 % des transactions. Les primo-accédants représentaient pourtant plus de 50 % des transactions en 2019. Selon la Banque de France, le montant des nouveaux crédits à l’habitat est en léger recul en février, à 7,3 milliards d’euros hors renégociations, contre 7,6 milliards d’euros au cours du mois précédent. Le montant a été divisé par trois depuis le pic du printemps 2022, à plus de 22 milliards d’euros.
« Le plus dur est passé »
Maël Bernier « veut croire que le plus dur est passé ». Selon elle, les taux moyens pourraient passer de 3,80 % sur 20 ans à 3,50 % en septembre prochain. « Je reste prudent sur la suite car la reprise est très conjoncturelle. Structurellement, nous n’avons pas une politique du logement qui nous permette de redémarrer, nous n’avons pas un cadre fiscal défini pour les investisseurs et nous n’avons pas assez de logements neufs qui sortent de terre », estime Yann Jéhanno.
Le secteur du neuf traverse de grandes difficultés financières. Bouygues Immobilier, filiale du groupe éponyme, souhaite supprimer 225 postes à travers un plan social, a annoncé l’entreprise le 8 avril. Bouygues Immobilier est le troisième grand promoteur à annoncer un plan social, après Nexity et Vinci Immobilier, un peu plus tôt cette année.
Les promoteurs et constructeurs sont pris en étau entre le renchérissement des coûts de construction, provoqué par les tarifs des matériaux et une réglementation environnementale plus stricte, et l’effondrement de la demande, causé aussi bien par les difficultés d’accès au crédit que la fin progressive de dispositifs fiscaux incitatifs. « Certaines personnes disent que c’est le printemps de l’immobilier. Moi je dis que c’est une hirondelle et, comme on le dit, une hirondelle ne fait pas le printemps », indique Yann Jéhanno. Si les nuages se dispersent, les beaux jours ne sont donc pas encore pour tout de suite.
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