Un ménage locataire sur deux pourrait acheter le logement qu’il occupe

L’ensemble du marché immobilier traverse une crise sévère. Que ce soit le neuf ou l’ancien, les permis de construire sollicités ou les ventes actées, tout est en recul. Dans le même temps, les taux de crédit ont augmenté sans discontinuer l’an dernier et, s’ils se tassent début 2024, les emprunts à moins de 1 % de 2021 sont loin. Pourtant, les études montrent chez les Français une envie de devenir propriétaire. En 2023, c’est déjà le cas de 57 % des ménages, selon le tableau de bord de l’économie française de l’Insee, publié ce lundi.

Pour les 40 % de locataires (les 3% restants pouvant être hébergés gratuitement ou en sous-location), face à la hausse des loyers (2,2 % en moyenne en 2023), qu’est-il possible d’acquérir ? Une autre étude de l’Insee s’interroge cette semaine sur la capacité des locataires à acheter un logement qui correspond à la composition de la famille, notamment pour le couchage.

Illustrés par la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, où le prix médian par mètre carré est très élevé par rapport au reste du territoire, les résultats montrent que la part de ménages en location susceptibles d’acheter leur maison ou leur appartement y est la plus faible du pays (54,5 %), hors Île-de-France (32 %), loin derrière les Pays de la Loire (72 %), la Bretagne (75 %) ou la Normandie (82 %). En Paca, les ménages venus d’autres régions et la présence d’un fort taux de résidence secondaires ont notamment tiré les prix vers le haut.

L’importance de l’apport et des taux immo

Environ un ménage locataire sur deux pourrait acheter le logement qu’il occupe. « Les ménages composés d’une personne seule ou des couples avec au plus deux enfants, ayant au moins un membre âgé entre 25 et 45 ans, sont 46 % à pouvoir acheter le logement dans lequel ils habitent sur la base d’un taux bancaire à 3 % et d’un apport équivalent à 10 % du prix d’achat », écrit l’Insee. Un taux à 5 %, comme fin 2023, et un apport de 5 % réduit la proportion à… 7 % contre 88 % avec un apport de 20 % et un taux de crédit à 1 %, dans un marché immobilier peu tendu.

L’augmentation de 3 % à 5 % du taux d’intérêt bancaire ferait perdre aux ménages concernés 18 mètres carrés à l’achat, quand un passage de 3 à 1 % fait gagner près de 15 m2. En revanche, une diminution des taux de 3 % à 1 % leur en ferait gagner 25 % (soit en moyenne 15 m2 de plus). Dans une étude de janvier 2024 consacrée au pouvoir d’achat immobilier des Français, le courtier Meilleurtaux a estimé que les acheteurs ont perdu 7 mètres carrés sur un an ou 30 000 € de capacité d’emprunt.

Le principal frein : le revenu

La présence d’enfants limite la capacité d’achat d’un logement adapté, pointe aussi l’Insee qui écrivait en 2021 que moins de 20 % des primo-accédants avec un enfant peuvent acheter un appartement parisien conforme à leurs besoins. Mais ce n’est pas la seule raison. « Le principal facteur expliquant l’incapacité d’un ménage à acheter son logement actuel est son niveau de revenu », écrit l’Insee. Le revenu disponible médian des ménages qui ne pourraient pas acheter leur logement est de 1 760 € par mois, 70 % inférieur à celui des ménages ayant la capacité de l’acheter (2 990 €).

Parmi les ménages ne pouvant pas acheter leur logement, 38 % occupent aussi un logement comptant un plus grand nombre de chambres que celui considéré comme adapté à leur composition familiale. Le prix étant proportionnel à la surface, le prix de vente est souvent au-dessus de leur budget.