Que l’on parle de neuf ou d’appartements anciens, le marché de l’investissement locatif dans la Loire se concentre principalement sur les secteurs de Saint-Étienne et de Roanne. Le marché stéphanois est le plus dynamique, poussé par la population étudiante et l’attractivité économique de la ville.
Des opportunités
Considérée comme la grande ville la moins chère de France, Saint-Étienne offre de belles opportunités pour les investisseurs. Ici comme à Roanne, le neuf s’affiche autour de 3.000 €/m², tandis que les appartements anciens, selon les chiffres de la Fnaim en juillet 2023, se vendent en moyenne à 1.301 €/m². On est, par comparaison, à plus de 2.300 €/m² à Clermont-Ferrand. Les prix ont certes beaucoup augmenté en cinq ans (+29,2 %, source Fnaim) mais cette hausse est comparable à celles enregistrées dans les autres métropoles françaises.
A Roanne
Les investisseurs du département, qu’ils soient locaux ou en provenance de Lyon, par exemple, peuvent également se positionner à Roanne. Mais les programmes immobiliers sont peu nombreux. Au-delà même des coûts de construction, les promoteurs ont souvent du mal à trouver du foncier adapté et bien situé. En outre, les projets se heurtent souvent à des directives de politiques urbaines de plus en plus contraignantes. Mais l’ancien offre également des possibilités pour l’investisseur.
Les petites surfaces (studio et T2) sont rares sur le marché roannais et se négocient souvent au-delà des 1.500 €/m², qui est la valeur moyenne sur le centre-ville.
Décote des passoires énergétiques
Les investisseurs qui n’ont pas peur des travaux et qui peuvent les financer, pourront trouver de petits immeubles de rapport en dessous des 200.000 €. Ils pourront y installer trois ou quatre appartements qui assureront une bonne rentabilité à l’investissement. Ils peuvent également guetter les biens considérés comme des passoires énergétiques que des propriétaires qui ne peuvent pas assurer les travaux mettent en vente. Ce sont ceux qui accusent la plus forte décote actuellement.
A Feurs et Montbrison
Les marchés de Feurs et de Montbrison s’affichent un petit cran au-dessus. Là, on approche en moyenne des 2.000 €/m² dans l’ancien. Et, dans ces zones moins tendues, les loyers sont plutôt moins élevés qu’à Roanne ou Saint-Étienne, autour de 9 €/m²/mois. Attention donc à choisir pour son investissement, un bien spécialement attractif, bien situé, bien isolé et au goût du jour.
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L’avis de l’expert : Olga Deville, responsable financier chez Créa Drôme
Comment se porte l’investissement immobilier dans la Loire ?
Nous avons toujours des contacts de personnes qui souhaitent investir, mais elles sont moins nombreuses actuellement. Les personnes qui se positionnent viennent plutôt du marché local. Ce sont surtout des clients qui investissent dans un appartement avec le projet, à terme, de l’habiter eux-mêmes. Pour financer leur investissement, ils le mettent en location quelques années. On ne peut pas vraiment parler d’investissement pur, ce n’est pas de la défiscalisation. D’ailleurs, il n’y a plus de zone éligible Pinel dans le département de la Loire. Le marché locatif, ici, n’est pas considéré comme tendu.
Quels sont les types de biens les plus demandés ?
Pour les investisseurs, clairement, ce sont les T2 et les T3. À Saint-Étienne, par exemple, on va avoir de la demande pour des studios car il y a une population estudiantine importante. Mais c’est moins vrai à Roanne où les étudiants sont moins nombreux.
Avez-vous des programmes en cours ?
Oui, nous avons actuellement deux programmes en commercialisation. Un à Roanne et un à Saint-Étienne. Pour ce dernier, nous avons réussi à obtenir le nombre de réservations suffisant pour démarrer les travaux. Le projet de Roanne a été lancé cette année et il est encore en commercialisation, dans un contexte plus difficile.
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