Après une année 2023 catastrophique, qui a vu la production de crédit immobilier chuter de 40 % et revenir à son niveau de 2015, quelques signes encourageants commencent à apparaître. Les banques se préparent à revenir sur le marché du crédit, après un violent coup d’arrêt de la fin 2022 à la fin de l’été 2023. Coincées entre un renchérissement du coût de la ressource avec le durcissement des politiques monétaires et le plafonnement du taux d’usure, les banques ne prêtaient plus. Ce problème d’offre est désormais derrière nous. Mais la demande de crédit reste atone.
Les taux sont à la baisse
« Face à la hausse des taux, une grande partie des Français, qui avait un projet immobilier, y a soit renoncé, soit a décidé de le reporter ou encore de le modifier assez profondément », constate Alain Tourdjman, directeur des études chez BCPE, lors d’un dernier sondage réalisé en novembre. « Sur un financement moyen, pour un primo-accédant qui emprunte 100 000 euros sur vingt-cinq ans, la mensualité est passée de 400 euros en 2020 à plus de 550 euros aujourd’hui. Nous ne sommes plus dans le même paradigme ! » relève Gérald Grégoire, directeur général adjoint de Crédit agricole SA (lire ci-dessous).
Mais là aussi, le point d’inflexion est atteint. Après un plafonnement en décembre, les taux sont repartis à la baisse en janvier, d’environ dix points de base, sur toutes les maturités et chez tous les prêteurs, à 4,15 % (hors assurance), selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Ce qui s’est traduit par un « rebond de la demande, avec une production en hausse de 8 % en janvier », souligne Crédit Logement. Selon ses prévisions, le taux moyen devrait atteindre 3,25 % au quatrième trimestre, soit un gain de 100 points de base en un an.
La reprise du marché sera lente
Toutefois, prévient l’économiste Michel Mouillart, la reprise du marché sera lente, « un début de commencement ». Car la baisse du coût de l’immobilier se fait toujours attendre, même si les prix réels ont retrouvé leurs niveaux de 2008. « Nous pensons que le marché va trouver son nou- vel équilibre au second semestre 2024 », analyse Pierre Chapon, fondateur du courtier en ligne Pretto, tablant sur une baisse concomitante des prix nominaux de l’immobilier de l’ordre de 10 % et des taux d’intérêt, de l’ordre de 100 à 150 points de base.
En attendant, après avoir longtemps nié la crise immobilière, les pouvoirs publics s’agitent pour chercher des logements « avec les dents », comme le proclame le Premier ministre Gabriel Attal. L’idée serait notamment de « redonner du pouvoir d’achat aux Français » et de réinventer même le crédit, selon le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu.
Rajeunir les formules
Dans les années 1950, le gouvernement avait su imposer le crédit à taux fixe pour « solvabiliser la demande ». Aujourd’hui, il s’agit davantage de rajeunir des formules existantes mais restées à la marge. Le crédit in fine, prisé de la clientèle fortunée, a été remodelé pour permettre aux investisseurs locatifs d’alléger leurs mensualités. Le crédit hypothécaire est lui par nature adossé à la valeur du bien et non à la solvabilité de l’emprunteur. Autant de montages complexes qui peuvent dissocier le foncier de la propriété, ou permettre au prêteur d’être copropriétaire du bien.
L’une des mesures les plus efficaces serait d’élargir le prêt à taux zéro (PTZ) à l’ancien, mais son coût pour les finances publiques serait rédhibitoire. Pourtant, le temps presse. « Nous sommes passés d’un immobilier qui a réduit les inégalités à un immobilier qui les augmente », regrette Xavier Lépine, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEF). Un vrai cri d’alarme. ■
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