LAFORET-LOIRETCHER

Voilà un rapprochement inédit qui traduit la crise que le secteur immobilier traverse depuis plusieurs mois.

Pour son opération Eclosia parc, située en bordure de la rue Brossolette, à deux pas des Terres Noires, lancée en grande pompe en décembre 2021, le vendéen Duret s’associe avec le mastodonte Bouygues immobilier.

C’est nous qui avons fait la démarche de se rapprocher de Bouygues immobilier. On a rencontré six promoteurs, c’est le seul avec qui ça a vraiment matché.

Le co-gérant du groupe immobilier Duret devait trouver une solution face à une commercialisation « quasiment à l’arrêt » du méga projet immobilier Eclosia parc.

Sur la friche de six hectares de l’ancien lycée Saint-Louis, 600 logements devraient sortir de terre, 23 maisons, des tours de bureaux et deux parkings silos.

Or, la crise immobilière de ces deux dernières années, conjuguée à « une vision un peu trop novatrice du stationnement partagé », a gelé les ventes.

On n’avançait plus sur la commercialisation, ce qui bloquait le démarrage des travaux.

Il s’est tourné vers ses confrères pour trouver des solutions.

« Commercialement, il nous fallait la force de frappe d’un national », ajoute le promoteur vendéen, qui a trouvé avec Laurent Gourdon, le patron de Bouygues immobilier en Pays de la Loire, un accord « gagnant-gagnant ».

500 logements à faire ensemble

Les programmes déjà démarrés resteront dans le giron de Duret, mais les autres – environ 500 logements – seront construits en co-promotion, soit les trois quarts du projet.

Les 20 % de logements sociaux seront directement construits par les bailleurs.

Pour le moment, Podhelia (avec les Compagnons du devoir) s’est positionné.

« Sur la commercialisation, Bouygues a une puissance impossible à concurrencer pour nous : j’ai quatre commerciaux, ils en ont 120 ! », explique Dominique Ravon, qui trouve deux intérêts majeurs dans cet associé de taille : l’accélération des ventes et la baisse des prix.

Aujourd’hui, les prix sont trop élevés et les gens ne peuvent plus acheter pour se loger. Quand chez Duret, on sortait un 65 m2 à 250 000 €, avec Bouygues immobilier, on va pouvoir descendre le prix à 190 000 €. Ça, tout seul, je ne savais pas faire.

Pour continuer à vendre dans ce contexte tendu, il fallait baisser les prix des biens de manière significative.

Duret a l’ancrage local et nous avons le volume qui permet d’optimiser nos achats et de proposer des prix attractifs : en fusionnant nos compétences, on va refabriquer du logement abordable.

Des prix contre du foncier

Allier la force de frappe d’un acteur national pour proposer, in fine, un prix plus acceptable aux clients, avec le réseau local d’un régional : voilà ce qu’a voulu jouer comme carte le groupe Duret.

De son côté, Bouygues immobilier y trouve du foncier, ce qui manque cruellement aux promoteurs à l’heure de la loi Zéro artificialisation nette (ZAN).

« Aujourd’hui, celui qui détient le foncier est le roi, et nous, on en a », pointe Dominique Ravon, de chez Duret. Du foncier contre des prix attractifs. C’est la clé de cette alliance du petit poucet et du géant.

Les plans remis à plat

Les plans initiaux d’Eclosia parc sont donc remis à plat. « On redépose trois permis de construire sur l’Orangerie (150 logements) et on espère démarrer la commercialisation à la rentrée », glisse Dominique Ravon.

Dans deux ans, un tiers des constructions devraient être réalisées.

« C’est un mariage de cinq à six ans ! » souligne le patron de Duret, qui s’est engagé auprès de la Ville à achever le programme avant le démarrage des travaux sur la friche Sully.

Avec une promesse : conserver l’esprit initial et la qualité du projet. 

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(AOF) – Plus de six Français sur dix se déclarent pessimistes au sujet de la situation du marché immobilier. C’est ce qu’a déclaré Artémis courtage, courtier en crédit immobilier lors d’un déjeuner de presse organisé à Paris le 14 mai 2024 sur le thème « Les Français et l’immobilier : Quel état d’esprit en 2024 ? » autour de Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis courtage et de Frédéric Micheau, directeur général adjoint d’OpinionWay. Selon la 7e vague du baromètre initié en 2020, le niveau de pessimisme des Français est inédit depuis 4 ans.

Si la baisse perçue des prix pourrait constituer une opportunité d’acheter, le prix trop élevé de l’immobilier reste le premier frein à l’accession à la propriété: il est cité par 40% des personnes interrogées.
Artemis note cependant que si la perception d’une augmentation des prix reste majoritaire dans toutes les zones géographiques, un net recul de celle-ci est à noter par rapport aux précédentes vagues du baromètre.

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Avec 57 opérations réalisées en 2023, les Pays de la Loire se hissent à la première place des régions les plus dynamiques et les plus attractives de France en 2023 en matière de cessions et acquisitions de TPE et PME, selon une étude réalisée par In Extenso Finance. La progression de 24 % enregistrée dans la Région contraste fortement avec la tendance nationale, en recul de 12 %.

En termes de valorisation, c’est le segment 1-5 millions d’euros qui concentre le plus d’opérations, en cohérence avec le tissu économique régional, constitué de 7 % des PME françaises.

Le nombre de transactions réalisées en 2023 marque un retour au niveau historique de la région, qui s’élève à une quarantaine d’opérations par an.

Le marché des cessions-acquisitions dans les Pays de la Loire est porté par les secteurs des Technologies, Médias, Télécommunications et par celui des services au entreprises et aux particuliers, avec 11 opérations chacun. Le secteur des Biens d’équipement suit avec 10 opérations. Cette répartition est conforme à la moyenne nationale.

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Le programme Opportuneo, c’est la vitrine de Bouygues à La Roche-sur-Yon.

100 logements vont être livrés cette année sur le boulevard Edouard-Branly, « dont 30 appartements réservés à des primo-accédants », souligne Laurent Gourdon, directeur régional chez Bouygues immobilier.

On a signé une convention avec la Ville pour garantir un prix maîtrisé à 2 350 € du m2 (parking compris) pour 30 logements.

Un moyen de « resolvabiliser » les aspirants à la propriété.

Sur ces 30 appartements, tout est parti très vite. Mais il reste un appartement à vendre, un T4 à 189 000 €.

Sur le reste du programme, il reste quatre logements à commercialiser : deux T2 et deux T3.

Aux abords de la résidence, le constructeur prévoit de perméabiliser 3 000 m² de sol et de planter 160 arbres et 150 mètres linéaires de haies. « On donne les clés à nos clients en novembre prochain », annonce le promoteur.  

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Bonne nouvelle : alors que le marché immobilier a subi en 2023 une baisse de 22 % de son volume de transactions, l’envie de devenir propriétaire ou de déménager pour changer de logement semble aujourd’hui extrêmement présente chez les Français. En effet, selon l’étude Guy Hoquet, 55 % des Français, de plus de 30 ans ayant l’intention d’acheter, souhaitent concrétiser leur achat d’un appartement ou d’une maison d’ici la fin de l’année 2024. Avec une préférence tout de même pour la maison individuelle pour 72 % des porteurs de projets, et seulement 28 % pour les appartements. A noter que 45 % des Français qui espèrent acheter d’ici la fin de l’année sont actuellement locataires de leur logement, ce qui constitue un signal encourageant pour un marché locatif totalement saturé depuis plusieurs mois.

« A l’instar des tendances que nous avons observées sur le terrain depuis deux mois, notre étude démontre que les Français recommencent à envisager d’acheter, notamment grâce aux conditions d’emprunt qui redeviennent un peu plus attractives pour eux », analyse Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Autres éléments-clés mis en avant par l’étude :  en 2024, les porteurs de projet d’achat immobilier sont majoritairement âgés de 30 à 44 ans, habitent aujourd’hui principalement dans des villes de plus de 20 000 habitants et vivent généralement dans des foyers de 3 personnes et plus. Ce sont ainsi principalement des familles qui souhaitent accéder à la propriété pour la première fois.

L’immobilier : toujours une valeur refuge

Et pour cause, parmi les Français interrogés, ces derniers expriment clairement à quel point l’immobilier représente d’abord un placement rassurant pour eux. En effet, ceux qui souhaitent acheter veulent prioritairement se constituer un patrimoine pour 34 % d’entre eux et réaliser leur premier achat pour 27 %. A noter que l’envie d’acheter « mieux » n’apparaît qu’en troisième position des motifs évoqués par les porteurs de projets, et que l’investissement locatif se positionne seulement à la sixième place.

Si l’envie des Français pour l’immobilier est bien là, le budget reste tout de même le point d’attention principal de celles et ceux qui souhaitent acheter en 2024.

66 % des Français considèrent ainsi le prix comme critère le plus important dans leur recherche. Une donnée peu surprenante à l’heure où le pouvoir d’achat préoccupe particulièrement les ménages français et que 73 % des futurs acquéreurs ont l’intention de contracter un crédit immobilier. A noter également que la maîtrise du budget est pour ces derniers plus que jamais essentielle. Ainsi, 74 % d’entre eux n’envisagent pas de mensualité supérieure à 1 000 euros, 27 % des porteurs de projets s’inquiètent de prix de l’immobilier trop élevés et 18 % craignent de ne pas obtenir de crédit immobilier.

Parmi les autres caractéristiques les plus importantes dans leur recherche de biens figurent la possibilité de bénéficier d’un extérieur (53 %), le calme (38 %), la superficie (37 %), le nombre de chambres (36 %) ou encore la luminosité et l’exposition (32 %). A noter que l’étiquette du DPE n’arrive qu’en septième position.

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Le Journal du Pays yonnais : comment est représentée Bouygues en Pays de la Loire ? 

Laurent Gourdon : Bouygues Immobilier est présent sur trois sites en Pays de la Loire : Nantes, Angers et La Roche-sur-Yon.

L’agence vendéenne a été créée il y a deux ans, mais cela fait 25 ans que nous travaillons à La Roche-sur-Yon.

Cinq commerciaux ou responsables de projets gravitent autour de l’agence yonnaise.

Au total, 25 salariés de Bouygues Immobilier travaillent sur toute la région. 

Quelle est la spécificité de la Vendée quand on travaille dans l’immobilier ?

Il y a une particularité en Vendée que l’on retrouve un peu en Sarthe, c’est que les Vendéens investissent beaucoup et sont passionnés par la pierre. Ils sont majoritairement propriétaires. Ce sont aussi des clients fidèles au territoire. Par exemple, j’ai en tête un client investisseur qui nous achète systématiquement un logement quand on lance un programme.

Ce qui m’amène à rappeler qu’on ne vient pas dans le département par opportunité : notre présence est pérenne ici.

Depuis 25 ans, on a réalisé plus de 1 300 logements à La Roche-sur-Yon, et 300 autres à Challans et aux Sables-d’Olonne. Le programme Richelieu, situé boulevard des Belges à La Roche-sur-Yon, est emblématique de l’arrivée de Bouygues en Vendée.

Quels sont vos programmes en cours à La Roche-sur-Yon ? 

On va livrer l’opération Opportunéo, dans le quartier des Forges, à la fin de l’année 2024 : 100 logements accessibles à tous puisque 30 primo-accédants ont réservé leur bien grâce à une convention signée avec la ville pour plafonner le prix à 2 350 € le m² parking compris, soit bien inférieur aux prix du marché.

C’est une vitrine pour Bouygues, car ce programme symbolise notre savoir-faire : du logement de qualité, accessible à tous. Sur ce programme, il reste cinq appartements à vendre. 

Deuxième programme en cours : le Marengo, rue Joffre. La livraison est prévue pour l’été 2025. Il reste trois logements disponibles sur ce programme, commercialisé à 3 850 € le m².

Ce sont deux projets imaginés avant la crise immobilière post-Covid, ce qui nous a permis de maintenir nos prix.

On regarde aussi du côté du projet Sully, à plus long terme. 

Rien d’autre en cours à La Roche-sur-Yon ? 

Non. Nous avons échoué en finale du concours sur le projet de l’ancien lycée Saint-François d’Assise, face à Édouard Denis. Bonne chance à lui !

Mais nous sommes un peu amers, car on nous a demandé de baisser notre prix. Nous l’avons fait une fois, mais on n’a pas souhaité surenchérir, ce n’était pas raisonnable.

Si l’on baisse notre prix en amont, c’est forcément le client, en bout de chaîne, qui compense.

Ce n’est pas notre politique. [Ce projet prévoit une centaine de logements, une maison intergénérationnelle, des logements en co-living et une micro-crèche en plein cœur de ville, rue Victor-Hugo].

Comment votre entreprise résiste-t-elle à la crise immobilière en Vendée ? 

Plutôt mieux que nos concurrents.

La preuve : on a vendu presque tous nos appartements en commercialisation sur La Roche-sur-Yon. Et la Vendée enregistre une hausse de 20 % sur les réservations de logements en 2023 par rapport à 2022 quand c’est la dégringolade sur d’autres secteurs.

Il n’y a pas de recette miracle si ce n’est de faire des efforts, c’est-à-dire, rogner nos marges. C’est ce que Bouygues a fait pour surmonter cette crise immobilière. Car la demande en logements reste très soutenue même si elle n’est pas toujours entendue par les banquiers.

Les prix ont explosé, les marges des promoteurs se sont écroulées, il y a eu un effet ciseau. À nous, professionnels, de trouver des solutions. 

Quelle est votre stratégie pour surmonter la hausse des prix ?

Il y a un sujet entre l’adéquation prix-produit-emplacement.

Notre ambition, c’est de sortir des programmes à des prix abordables, des prix de marché moins chers que ceux qui se pratiquent à La Roche-sur-Yon. Notre centrale d’achat chez Bouygues nous permet notamment de mutualiser les volumes d’achat de matériau.

Stratégiquement, on poursuit notre implantation dans les métropoles et les agglomérations, mais on arrive aussi à sortir des programmes sur les territoires ruraux où les prix sont encore plus compétitifs. La loi ZAN nous encourage à y aller. On y est très bien accueilli par les maires.

On regarde en ce moment du côté de Saint-Florent-des-Bois. Je suis convaincu que l’on peut faire de la densité acceptée, respectueuse de l’existant. 

Ajoutons que l’on diversifie au maximum notre offre pour coller aux besoins des clients : on fait de la résidence étudiante, des résidences seniors services, du co-living, du produit locatif. Le but du jeu : avoir un maximum de produits en rayon.

Bouygues est taxée de polluer beaucoup en construisant des logements. Que pouvez-vous répondre ? 

On doit et on veut faire des bâtiments plus respectueux de l’environnement.

On n’a pas attendu la RE2020 pour le faire.

En Pays de la Loire, j’ai testé pendant deux ans les innovations de trois entreprises : Tri n’collect (tri sur les chantiers), Néolithe (granulat de résidu de carbone qui remplace le gravillon) et Hoffman (béton neutre en carbone). Bouygues a retenu au niveau national les solutions proposées par ces entreprises ligériennes.

On s’implique pour avancer sur ces sujets-là, avec une devise : faire du confortable, du durable et du configurable. L’hyperpersonnalisation des appartements par nos clients est aussi une clé pour performer. 

C’est à nous de faire la révolution de notre métier.

Oui, cela pollue de construire des logements, mais on décarbone notre activité.

Il ne faut avoir aucun tabou sur nos procédés et arrêter de culpabiliser les consommateurs. C’est à nous d’être attractifs. 

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Des baisses de taux pour accompagner le printemps de l’immobilier. Après presque deux années de hausse continue, les taux des crédits à l’habitat ont commencé à reculer depuis début 2024. Tel que calculé dans le cadre de l’observatoire du Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers, hors assurance-emprunteur , est passé de 4,21 % en décembre dernier à 3,81 % en avril.

En mai, la tendance baissière se poursuit, estiment les courtiers. En se basant sur les nouveaux barèmes adressés par les banques, ils annoncent des taux en recul de 0,05 à 0,15 point selon la durée d’emprunt. « Bien que les établissements bancaires n’aient pas des ambitions folles en termes de production de crédits, ils souhaitent conquérir de nouveaux clients, ce qu’ils n’ont pas fait en 2023, et peu au cours du premier trimestre 2024 », explique Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi.

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L’évolution des loyers dessine une courbe parfaitement similaire à celle de l’inflation sur un an, pour atteindre une hausse de 2,3 % sur l’ensemble des appartements selon les données de l’observatoire Clameur. Le mètre carré loué se négocie désormais à 12,49 euros en moyenne. Au global, l’évolution du marché locatif reste modérée, comparativement à l’IRL, l’indice de référence des loyers, outil servant à réviser les loyers des logements en location.

Le taux maximum de revalorisation annuel a été plafonné pour protéger les locataires de l’inflation. L’IRL a été fixé à 3,5 % jusqu’en avril 2024. Malgré cette limite, l’évolution du marché est restée modérée. Les 2 et 3 pièces ont enregistré une hausse de leurs tarifs de l’ordre de 1,82 et 2,19 %, respectivement.

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