Comme d’autres bailleurs sociaux, l’année 2023 pour Polylogis a été marquée par un ralentissement des mises en chantier : 1 038 logements sociaux et intermédiaires ont été lancés, en baisse de 28% sur un an.
« Le temps de construction s’est allongé, de trois ans et demi en moyenne en 2018 à cinq ans aujourd’hui, observe Karine Julien-Elkaïm, présidente du directoire, en conférence de presse le 7 juin. Toute la chaîne tourne au ralenti, des permis de construire aux marchés publics. »
« Les défaillances d’entreprises (en hausse, NDLR) ne posent pas de problème au lancement mais en cours de chantier », complète Cédric Loret, directeur général adjoint.
Polylogis ne communique pas d’objectif chiffré pour 2024, mais compte lancer plus de logements que l’an passé.
Vers une stabilité des agréments HLM
Après avoir obtenu 1200 agréments HLM et 300 permis de construire dédiés au logement intermédiaire locatif (LLI) en 2023, le groupe table cette année sur 1200 agréments de logements sociaux et 100 autorisations à produire du LLI.
Sur le front des livraisons, le groupe, dont 80% des dossiers actuellement montés sont en maîtrise d’ouvrage directe, récolte logiquement les premiers fruits du bon cru 2021 en matière de mises en chantier (1757) : 996 logements ont été livrés l’an dernier, en hausse de 13% sur un an.
Présent avec Logirep en Ile-de-France et en Normandie, Scalis en Centre-Val-de-Loire et en Nouvelle-Aquitaine, LogiOuest dans les Pays de la Loire ou encore TMH en Occitanie, le groupe basé à Suresnes (Hauts-de-Seine) compte actuellement 3368 logements en construction, dont 385 destinés à l’accession via ses filiales de promotion comme LogiH en Ile-de-France. L’investissement total pour ces chantiers s’élève de 412M€ TTC.
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Déclarant une empreinte carborne issue à 66% de l’exploitation de son patrimoine principalement chauffé au gaz et à 33% de la maîtrise d’ouvrage, Polylogis est également mobilisé par son « plan climat et biodiversité 2030 ». D’où cette volonté de décarboner son parc qui était composé, au 31 décembre dernier, de 84 288 logements locatifs*, dont environ 2000 intermédiaires.
Des « centaines » de logements G à rénover
Problème, la nouvelle méthode de calcul imposée aux diagnostiqueurs immobiliers bouleverse ses plans. « Des logements étiquetés D sont passés en E, leur rénovation était prévue, elle sera maintenue, et des D sont devenus E, ce seront des rénovations en plus », illustre Karine Julien-Elkaïm. Plus de 10% de ses logements sociaux et intermédiaires sont étiquetés E, F ou G.
Au 1er janvier 2025, quand les G seront interdits à la location, le groupe comptera encore quelques centaines de G. « Il s’agit de logements individuels et de logements isolés dans des copropriétés » où ses 6 Entreprises sociale pour l’habitat (ESH) sont minoritaires en assemblée générale, explique-t-elle. Polylogis déclare une moyenne de 30 000€ par logement sorti du statut de passoire.
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S’il communique 5726 logements « en cours de réhabilitation », le groupe a lancé l’an dernier la réhabilitation de 2711 logements. Cette baisse de 27% par rapport à 2022 s’explique par « la planification des projets de l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru) » et non d’une volonté de lever le pied sur la traque aux passoires, rassure Karine Julien-Elkaïm.
« Nous prévoyons d’investir 1Md€ de 2024 à 2028 à cet effet. La baisse du volume des mises en chantier en réhabilitation devrait intervenir en 2027 », ajoute-t-elle. Le coût de la maintenance et de l’entretien du patrimoine de Polylogis a déjà augmenté, passant de 133M€ en 2022 à 155M€ en 2023.
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Hors-site : des premiers contrats-cadres en 2025
A moyen terme, Polylogis communique d’autres objectifs. D’ici 2030 par exemple, 50% de ses opérations en maîtrise d’ouvrage directe devront être en construction hors-site, totalement ou en partie, au nom de la réduction des coûts, des nuisances… ou encore de la féminisation du secteur.
En 2023, 21 logements collectifs construits à 100% hors-site ont été livrés à Claye-Souilly (Seine-et-Marne). En 2028, ce mode constructif devra représenter un tiers de sa production.
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Cette montée en puissance s’accompagne, entre autres, par un programme de formation, que ses responsables de programmes suivent depuis l’automne 2023. Le groupe promet également de signer, à partir de 2025, des contrats-cadres avec les fournisseurs. Les premiers à gagner en visibilité seront ceux spécialisés dans les salles de bain, facilement industrialisables, anticipe Cédric Loret.
comme d’autres bailleurs sociaux tels que le groupe 3F, Polylogis fait partie de l’association Filière hors-site France qui vise à structurer ce marché prometteur.
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Annoncée le 6 juin, la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), que les banques ont anticipé à partir de janvier dernier, est « une bonne nouvelle pour nos filiales de promotion et de gestion locative, mais l’impact sur leurs clients sera minime », analyse Karine Julien-Elkaïm.
En raison de la rapide hausse des taux entre mi-2022 et mi-2023, celles-ci ont fragilisées respectivement par les difficultés des ménages à financer leur projet immobilier, en accession libre, bail réel solidaire (BRS) ou location-accession (PSLA), et la chute des transactions dans l’ancien.
La principale préoccupation du groupe demeure « l’impact négatif du taux du Livret A », souligne Karine Julien-Elkaïm, faisant passer son résultat net de 51M€ en 2022 à 34M€ en 2023. Avec un taux du Livret A bloqué à 3% jusque début 2025 pour les épargnants et ses 6 ESH, le groupe n’aura pas de surprise en 2024 et espère « un impact positif » l’année suivante si baisse du taux il y a.
*En incluant les biens privés gérés pour le compte de copropriétaires ou d’investisseurs locatifs qu’il accompagne dans leurs projets de rénovation énergétique, le groupe compte 165 000 logements sous gestion. Ceux-ci sont dédiés principalement aux familles, mais aussi aux étudiants, jeunes actifs, personnes âgées, en situation de handicap ou de grande précarité.
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