On vous dit où, pourquoi et comment investir dans l’immobilier au Puy et en Haute-Loire

L’immeuble de rapport dans le département de la Haute-Loire est devenu une denrée rare. On en trouve quelques-uns au Puy-en-Velay, ville qui domine très largement l’économie départementale mais, bien souvent, ils nécessitent d’importants travaux. À rénover entièrement et avec un DPE en classe F ou G, ces biens peuvent se négocier sous la barre des 1.000 €/m2. Mais il faut intégrer le prix des travaux dans le calcul de la rentabilité, et prévoir en moyenne environ 750 € par mètre carré.

Dans le centre du Puy, les loyers tournent autour de la barre des 9 €/m2 mensuels et la demande locative est forte. Selon les calculs habituels, la rentabilité locative se situe donc entre 5 et 6 % par an. À Brioude et Yssingeaux, les prix de vente des appartements anciens se situent un cran en dessous.

Prix médian à 1.400 €/m2 au Puy

Selon l’étude annuelle des notaires d’Auvergne (juin 2023), le prix médian s’établit à 1.400 €/m2 au Puy, contre 1.220 €/m2 dans l’arrondissement d’Yssingeaux et 1.000 €/m2 à Brioude. Les loyers, en revanche, restent sensiblement au même niveau. La rentabilité locative sera donc plutôt meilleure dans ces villes secondaires. À condition bien sûr, de dénicher l’immeuble de rapport qui corresponde à son projet.

C’est à ce niveau, par exemple, que sont proposés les derniers programmes commercialisés à Yssingeaux. Une valeur en hausse suite à l’explosion des coûts de construction, mais qui reste dans une fourchette accessible. Reste encore à trouver le bon bien.

Chute des constructions neuves

Comme partout en France, la construction de logements neufs est en chute très nette en Haute-Loire. 250 logements seulement ont été commencés au premier trimestre 2023, soit une baisse de 20 % par rapport à la même période en 2022 (source, SDES-DREAL). Reste la solution de la construction d’une maison neuve. Là encore et pour les mêmes raisons, le coût a augmenté. Le prix du foncier reste inférieur aux valeurs nationales avec un prix médian de 39.400 € contre environ 60.000 € en France. Mais il est en progression de +1,7 % en un an (source, notaires d’Auvergne).

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L’avis de l’expert : Philippe Boutreux, SNC du Littoral

Quels biens sont les plus recherchés par les investisseurs ? 

Ce sont les produits qui se situent à proximité des bassins de vie. Mais les projets doivent également se trouver à une distance raisonnable d’un bassin d’emploi car les frais de déplacement comptent beaucoup aujourd’hui dans le choix de son logement. Cela dit, s’éloigner permet d’acheter des terrains à des prix plus raisonnables car le foncier reste assez cher dans le département. Sur  la première couronne du Puy, on se situe à, au moins, 100 € le m2. À 10 ou 15 km de la ville, on trouve  des terrains entre 30 et 40 € le m2. 

Quels sont les secteurs  porteurs ? 

Actuellement, nous intervenons par exemple sur Chaspuzac, à environ 15 minutes du Puy. Il y a un bassin d’emploi important qui continue à se développer. Nous avons également un autre projet  sur Saint-Pierre-Eynac, qui est à  l’opposé du Puy, à 10 minutes de Saint-Germain-Laprade. Là aussi, il y a de l’activité et le secteur regarde clairement vers Saint-Etienne. Et puis, bien sûr, il y a Saint-Germain-Laprade qui reste très demandé. 

Quel est l’avantage d’investir dans une maison neuve ? 

Elles sont très bien positionnées sur le plan énergétique car les normes de construction sont très strictes. Et puis, une maison neuve c’est une garantie de ne pas avoir de travaux à faire pendant dix ans. C’est très sécurisant.

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