Voilà un paradoxe qui interroge. Alors que les prix de l’immobilier ont chuté en 2023 pour la première fois depuis des années, les tarifs des loyers sont, eux, montés en flèche. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. « Sur un an, les prix des logements baissent pour la première fois depuis le troisième trimestre 2015 (– 1,5 % après + 0,7 %) », note l’Insee dans son indice des prix des logements du troisième trimestre 2023. La baisse est particulièrement forte dans les grandes métropoles avec, par exemple, – 8,3 % à Bordeaux, – 8,4 % à Lyon ; à Paris, on note le passage symbolique sous la barre des 10 000 euros le mètre carré.
Des loyers en hausse de plus de 3 %
En revanche, sur la même période, les loyers ont augmenté de 3,1 %, selon les données publiées en novembre 2023 par l’observatoire Clameur, qui recoupe les données des principaux réseaux d’agences immobilières. Sans surprise, ce sont les T1 (logement d’une pièce), là où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus important, qui sont le plus affectés, avec 5,38 % de hausse.
En 2022, les loyers avaient déjà augmenté une première fois de 3,5 % dans la moitié des grandes villes françaises, selon la synthèse annuelle de SeLoger.com, publiée en janvier 2023. Des records avaient été atteints à Rennes (+ 5,1 %), Nice, Marseille (+ 4,8 %) ou Strasbourg (+ 4,2 %). Mais des villes moyennes étaient aussi touchées, à l’instar de Mérignac (+ 8 %) ou Quimper (+ 4,6 %). Résultat, dans certaines zones urbaines, la hausse atteint 7 % sur deux ans, voire parfois la dépasse.
La contradiction n’est pourtant qu’apparente. Si les prix baissent à l’achat, c’est d’abord parce que les difficultés accrues d’accès au crédit contraignent nombre de ménages, notamment les plus jeunes, à renoncer à leur projet d’accession à la propriété.
Ce faisant, ils « ne libèrent pas le logement qu’ils louent, ce qui entraîne mécaniquement une augmentation de la tension locative. Et ce, alors que la demande est déjà fortement concentrée dans les métropoles, là où l’accession à la propriété est la plus contrainte », explique Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de SeLoger. Un chiffre résume se déséquilibre croissant : en 2023, le nombre de logements mis à la location a baissé de 18 % selon Meilleurs Agents, mais de 30 % selon Laforêt et même de 35 % selon Guy Hoquet.
À l’origine, une baisse du nombre de biens mis en location
Cette baisse du nombre de biens mis en location s’explique aussi par l’entrée en vigueur des nouvelles règles sur la précarité énergétique. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ ne sont plus autorisés à la location. La même règle s’appliquera en 2025 aux classés G et, à partir de 2028, à ceux classés F. Confrontés à cette interdiction, de nombreux bailleurs ont préféré mettre leurs biens en vente plutôt que de réaliser des travaux.
Beaucoup ont aussi profité de l’absence de réglementation thermique pour les biens mis en location sur les plateformes touristiques pour se tourner vers Airbnb, rétrécissant d’autant le marché locatif classique et accentuant le déséquilibre entre l’offre et une demande, stimulée par la multiplication des séparations.
Encadrer les loyers n’est pas encore l’arme absolue. Mais cela permet tout de même de limiter l’ampleur des hausses. C’est le cas notamment dans les grandes villes, où le déséquilibre entre l’offre et la demande locative est le plus fort (– 23 % d’offres de location sur les douze derniers mois, contre 9 % pour la France entière). Dans la capitale, où l’encadrement est le plus ancien et le mieux respecté, la hausse au premier trimestre 2023 a été de 2,5 %, suivant l’indice de référence des loyers (IRL) sur la période, après 2,1 % en 2022. « Ces résultats illustrent une relative modération des loyers privés, en raison notamment du décret annuel de limitation de la hausse des loyers et, pour les zones concernées, des arrêtés d’encadrement », souligne l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). À titre de comparaison, SeLoger.com a estimé l’augmentation des tarifs en 2023 à 6,1 % à Nice, 4,9 % à Marseille et 4,6 % à Strasbourg, des villes qui n’appliquent pas, ou pas encore, l’encadrement des loyers.
Autre facteur de raréfaction des biens en location et donc de hausse des prix, le développement des meublés touristiques. Rien que sur Airbnb, le collectif Paris vs BnB dénombrait, en juin 2023, 750 000 biens en location, contre 600 000 en 2021. « Sous chaque point rouge, c’est un logement en moins pour des étudiants, des salariés, toutes les personnes qui souhaitent s’installer durablement », résume son président, Vincent Aulnay.
Malgré cette ponction exercée sur le parc locatif, dénoncée par un nombre croissant d’élus locaux de tous bords, la location de meublés touristiques continue de bénéficier d’une niche fiscale, qui la rend bien plus rentable qu’une location de longue durée classique. Cet avantage a été préservé, grâce à l’opposition à toute réforme fiscale de la majorité présidentielle, secondée par LR et le RN, qui a été jusqu’à freiner un amendement transpartisan sur la question, porté par une de ces députés.
La responsabilité du gouvernement
Cette inflation des loyers a enfin été rendue possible par la décision du gouvernement, mi-2022, de ne pas bloquer l’indice de référence des loyers (IRL). Calqué sur l’inflation, ce dernier, qui fixe le niveau autorisé de hausse des loyers d’une année sur l’autre, aurait dû exploser.
En le fixant à 3,5 %, le gouvernement a limité la casse, mais a aussi permis une augmentation difficile à absorber pour une partie de la population déjà la plus en difficulté : on dénombre environ 15 % de pauvres chez les locataires contre moins de 4 % chez les propriétaires. Preuve qu’une action politique volontariste est possible : dans les villes qui ont adopté l’encadrement des prix, la hausse des loyers, sans être annulée, a au moins pu être contenue.
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