Hausse brutale des taux d’intérêt (passés en moyenne de 1,07 % en janvier 2022 à 3,61 % en juillet 2023, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA), baisse significative de la production de crédit, chute du volume des ventes…
Depuis janvier 2022, le marché de l’immobilier a dû s’adapter aux nouvelles conditions de financement. Selon le site MeilleursAgents, spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne, plus aucun segment du marché n’échappe au ralentissement, voire à la baisse des prix.
Mais cela ne suffit pas à compenser la hausse des taux qui contracte le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
2023 : un coup de frein généralisé
Conséquences des nouvelles conditions d’emprunt : le volume des transactions et les prix sont en recul. Le nombre de ventes devrait ainsi largement passer sous le million pour atterrir à 890 000 (- 20 % par rapport à 2022).
Les prix ont diminué de 0,4 % au niveau national (contre + 6,2 % en 2022). Ils sont à la baisse dans plus de la moitié des villes françaises.
Bordeaux et Lyon sont les deux grandes métropoles où ils ont le plus diminué (respectivement de – 8,6 % et – 8,1 %). A contrario, Nice poursuit son accélération au niveau des prix (+ 7,9 % sur un an).
Désormais, plus aucun segment du marché n’échappe à ce ralentissement, y compris les zones rurales avec une hausse des prix de 3 % sur les 12 derniers mois, contre + 7,8 % entre septembre 2021 et septembre 2022.
Un début de pénurie sur le marché de la location
Ces baisses de prix ne suffisent pas à compenser la contraction du pouvoir d’achat immobilier des ménages.
« Au point de créer aujourd’hui un déséquilibre offre/demande non seulement sur le marché de la transaction mais aussi de la location, souligne MeilleursAgents. Alors que le stock de biens actuellement à la vente explose (+ 42 % depuis janvier 2022), le nombre de biens à louer se réduit pour sa part drastiquement (- 18 %) 1. Ce début de pénurie contribue à accélérer la hausse des loyers dans toute la France (+ 3,2 % en un an 2, contre + 2,1 % l’année précédente). »
Un marché de secundo-accédants
Si 90 % des primo-accédants ont la capacité d’acheter un 50 m², il leur faut en moyenne 12 ans pour rentabiliser cet achat dans les conditions actuelles, soit une durée multipliée par huit en deux ans.
« La perspective de devoir garder au minimum cette petite surface jusqu’en 2035 rend cette opération financièrement peu attractive pour les primo-accédants, souligne MeilleursAgents. Conséquence : devenir propriétaire en 2023 pour les primo-accédants ne vaut le coup qu’à condition de pouvoir acquérir immédiatement un bien adapté au long terme, c’est-à-dire dont la superficie correspondra encore à leurs besoins dans 12 ans. Malheureusement, si 57 % des communes du territoire national restent accessibles aux primo-accédants pour y acheter dès à présent un 120 m², ils sont seulement 17 % à y vivre. »
Le marché est de fait principalement porté par les secundo-accédants dont l’apport personnel est mécaniquement plus élevé et les revenus souvent plus importants que ceux des primo-accédants.
Au total, 92 % des villes françaises sont accessibles aux secundo-accédants pour acheter un bien d’au moins 120 m².
Quelles perspectives pour les 12 prochains mois ?
Selon MeilleursAgents, « l’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant pour le marché immobilier d’ici quelques mois. En effet, à la faveur de la spectaculaire hausse des taux de ces derniers mois, les marges des banques sont en train de se reconstituer leur permettant de rouvrir le robinet du crédit. »
Mais si cela permet de régler le problème de l’offre de crédit, « la hausse des taux a asséché la demande qui devrait continuer à se dégrader dans l’année à venir. De plus, les biens à vendre vont continuer de s’accumuler. Par conséquent, la baisse des prix devrait s’accélérer et le nombre de transactions encore diminuer l’année prochaine. »
Pour les 12 prochains mois, MeilleursAgents anticipe un recul des prix de 4 % et un volume annuel de 800 000 transactions, ce qui représenterait une baisse de 10 % par rapport à 2023.
1 Volume d’annonces disponibles entre janvier 2019 et août 2023 sur le site SeLoger pour le marché de la location
2 Indices des loyers observés sur les annonces publiées sur le site SeLoger au 1er août 2023
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