A partir du 1er janvier 2025, les propriétaires d’un logement classé G au DPE ne seront plus autorisés à le mettre en location. Mais il existe certains cas particuliers qui permettent aux bailleurs d’échapper à la réalisation des travaux de rénovation énergétique.
Que change la loi climat et résilience sur l’activité locative ?
Afin de lutter contre les passoires thermiques, l’État a mis en place diverses actions dans le cadre de la loi climat et résilience. Parmi elles, on trouve le décret n° 2023-796 en date du 18 août 2023. Celui-ci stipule – entre autres – l’interdiction progressive à la location des logements mal classés au DPE (diagnostic de performance énergétique).
Les biens classés G, F et E seront respectivement interdits à la location à compter du 1er janvier 2025, 2028 et 2034. Pour les propriétaires concernés, l’entreprise de travaux de rénovation énergétique coûteux est alors nécessaire. Mais certains bailleurs pourraient bien pouvoir y échapper…
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Quelles exceptions possibles ?
Dans quels cas un propriétaire peut-il passer outre les travaux de rénovation énergétique ?
– Conséquence de la copropriété : Tout d’abord, on peut relever le cas des logements en copropriété. Ici, le syndicat des copropriétaires est en droit de refuser la réalisation de travaux dans les parties communes (isolation thermique par l’extérieur, changement d’une chaudière collective, etc.). Or, il peut arriver que des travaux dans les parties privatives ne suffisent pas à atteindre le niveau de performance énergétique minimal requis. Le bailleur se retrouve alors dans une impasse où l’entreprise de travaux ne peut être imposée.
-Travaux plus de 50 % plus chers que la valeur du bien. Un second cas de figure permet de contourner l’obligation de travaux. En effet, lorsque le coût induit par le chantier de rénovation énergétique s’avère trop coûteux, les propriétaires ne peuvent pas être forcés à le réaliser. Cette configuration relève toutefois de l’exception. En l’occurrence, lorsque le coût des travaux représente plus de 50 % de la valeur vénale du bien à rénover. Il est à préciser que ce montant doit être estimé par un professionnel de l’immobilier.
– Contraintes architecturales ou patrimoniales. Enfin, les propriétaires de certains biens soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales spécifiques peuvent également être dispensés de réalisation de travaux de rénovation. Autrement dit, si l’entreprise d’un chantier conduit à des modifications importantes d’un bâtiment historique reconnu ou représente un risque pour sa structure. Le propriétaire doit cependant fournir des pièces justificatives attestant de l’impossibilité de la réalisation des travaux de rénovation (refus d’une autorité administrative, attestation argumentée par un homme de l’art, etc.).
Si ces trois cas de figure permettent bel et bien aux propriétaires de passer outre la réalisation de travaux énergétiques, ces derniers ne sont pas exempts de toutes sanctions.
Une baisse du loyer ainsi qu’une indemnisation financière peuvent par exemple être prononcées par un juge à l’égard du locataire contraint de vivre dans un logement qui ne respecte pas les normes en vigueur.
Par ailleurs, étant donné que les petites surfaces sont représentées de façon disproportionnée parmi les passoires énergétiques (étiquetés F ou G), “il y a un biais de calcul que je vous annonce corriger par un arrêté dont nous lançons la consultation cette semaine”, a indiqué mi-février le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu pour y remédier. Cette correction devrait permettre, selon lui, que 140.000 logements de moins de 40m² sortent de la catégorie des passoires énergétiques, soit 11% du parc immobilier de ces surfaces.
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Sources : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-ces-3-categories-de-proprietaires-qui-pourront-echapper-a-la-loi-sur-la-renovation-energetique-2071303 https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047980618 https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/pourquoi-certains-proprietaires-pourront-quand-meme-louer-des-passoires-thermiques-apres-2028_AN-202104290532.html
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