« À la suite d’un divorce, j’occupe depuis douze ans un logement social, un T2, près de La Rochelle. Depuis deux ans, je cherche à échanger avec un autre HLM, à Lagord, où vivent ma fille et mes trois petites-filles, mais mon bailleur, Habitat 17, n’arrive pas à trouver de logement libre, alors je patiente… » Laura, aussi, patiente. Elle et son conjoint, Charentais, se sont vu confier la garde de deux nièces. Leur logement est désormais trop petit. Ils visent, en vain depuis un an, un logement social T3 auquel ils sont éligibles.
Ces parcours de locataires ou candidats…
« À la suite d’un divorce, j’occupe depuis douze ans un logement social, un T2, près de La Rochelle. Depuis deux ans, je cherche à échanger avec un autre HLM, à Lagord, où vivent ma fille et mes trois petites-filles, mais mon bailleur, Habitat 17, n’arrive pas à trouver de logement libre, alors je patiente… » Laura, aussi, patiente. Elle et son conjoint, Charentais, se sont vu confier la garde de deux nièces. Leur logement est désormais trop petit. Ils visent, en vain depuis un an, un logement social T3 auquel ils sont éligibles.
Ces parcours de locataires ou candidats au logement social ne sont pas isolés. Actuellement, 700 000 ménages bénéficiaires d’un HLM sont en attente d’un logement plus adapté à leur situation – 700 000 auxquels il faut ajouter 1,7 million de ménages en attente, eux, de leur premier logement social.
« Le nombre de permis de construire accordés au logement social s’effondre, quand le besoin explose, et nos moyens s’érodent »
« Modèle économique à la peine »
La situation de pénurie de logements sociaux n’est pas nouvelle, mais elle a peu de chances de s’améliorer étant donné la conjoncture du marché de l’immobilier. Plombés par les hausses de taux, la rareté et le coût du foncier disponible, les promoteurs privés n’arrivent plus à commercialiser une bonne partie de leurs programmes et ont vu leur activité fondre de 50 % en un an. Les bailleurs sociaux sont, eux aussi, en souffrance.
« Contrairement aux crises précédentes, nous n’avons plus la capacité financière d’être des acteurs contracycliques, capables de soulager le marché », estiment les dirigeants des bailleurs sociaux comme Clairsienne ou Domofrance. « Quand le marché de la production de logements plonge de 50 % en un an, quand les programmes ne sortent pas, nous ne pouvons pas, de fait, acheter aux promoteurs 30 ou 40, voire 50 %, de leur production en Véfa [vente en l’état futur d’achèvement, NDLR]. Dans le même temps, le nombre de permis de construire accordés au logement social s’effondre quand le besoin explose et nos moyens s’érodent. Notre modèle économique est à la peine. Nous devons sortir des logements abordables sans rien sacrifier en qualité, alors que les coûts de production et les normes explosent, que le prix du foncier flambe et que la charge liée aux intérêts de nos emprunts issus d’un livret A – rémunéré désormais à 3 % – est toujours plus lourde », confient les bailleurs sociaux.
Accumulation de contraintes
Le modèle économique est remis en cause par une accumulation d’autres contraintes, comme un impôt sur le chiffre d’affaires – « qui n’existe nulle part ailleurs ! » assure un bailleur – ou la RLS, la Réduction de loyer solidaire que les bailleurs assument à la demande de l’État pour compenser la baisse des APL de leurs locataires. « Pour Domofrance, c’est un coût de 12 millions d’euros par an. Avec cet argent, nous pourrions massivement accompagner, soutenir, la production de logements neufs », lâche Francis Stephan, son directeur général.
Dans ce contexte, les bailleurs sociaux n’abdiquent pas. « Alors que le gouvernement, en quête d’économie budgétaire, semble parier sur le fait que la démographie rendra le parc actuel suffisant… dans trente à quarante ans, nous préférons parier sur des solutions de sortie de crise plus rapides », avance l’un d’entre eux.
Des pistes de sortie de crise
Pour sortir de la nasse, le groupe Action Logement (ex-1 % Logement) dégaine le carnet de chèques et s’engage à acheter 30 000 logements aux promoteurs privés en panne afin d’alléger leurs stocks et de boucler financièrement des programmes de construction qui concernent au moins 100 000 logements neufs.
Les bailleurs parient également sur des initiatives jusque-là confidentielles, mais que les tensions actuelles relancent. À l’image du bail réel solidaire (BRS), qui dissocie le bâti du foncier (qui reste propriété du bailleur). Ce dispositif facilite financièrement, moyennant une ristourne de 20 à 40 %, l’accès à une résidence principale neuve.
D’autres misent sur la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (Sciapp). Les ménages les plus modestes accèdent ainsi à la propriété sans crédit immobilier en payant, sur une longue durée, un loyer légèrement augmenté au bailleur social.
D’autres, enfin, prônent des solutions fiscales intéressantes. « Une bonne partie de la hausse du foncier constructible est liée à un phénomène de spéculation. On pourrait lutter contre en imposant une fiscalité plus avantageuse dans le cas d’une mise en vente rapide. » Toutes les idées sont bonnes à prendre pour tenter de trouver la clé de sortie de crise du logement social.
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