LAFORET-LOIRETCHER

Avec un ticket d’entrée de 200.000 € sur le secteur de Bourges, la maison familiale traditionnelle de trois ou quatre chambres sur son terrain de 500 m2 est envisageable. Il faudra sans doute un peu augmenter le budget pour accéder à l’une des communes les plus prisées de l’agglomération, comme Saint-Doulchard, Trouy ou Saint-Germain-du-Puy.

Le centre-ville toujours recherché

En centre-ville, les quartiers Barbès et Baffier comptent parmi les plus demandés. Mais les maisons de ville en bon état, pourvues d’un bon DPE et agrémentées d’un joli jardin restent assez rares. Pour situer le plafond du marché, citons cette superbe maison d’architecte de plus de 200 m2, construite en 2021 dans le quartier Vauvert. Elle offre cinq chambres et des prestations luxueuses sur un terrain de plus de 700 m2 mais l’exception a un prix : 680.000 € !

Dans le secteur du golf, les familles viennent chercher le calme, l’espace et les belles prestations à deux pas de toutes les commodités. Là, les biens proposés répondent souvent à des critères assez élevés et le budget, naturellement, est à l’avenant.

La barre des 300.000 € est régulièrement franchie sur le secteur. Le bassin d’emploi, soutenu par l’industrie de l’armement et des leaders puissants comme MDDA ou Nexter, assure le dynamisme du marché local et, par là même, la pérennité des investissements que l’on peut y faire.

Une très belle demeure pour 300.000 €

Même s’il dispose lui aussi de son bassin d’emploi, le secteur de Vierzon ne bénéficie pas de la même attractivité. Pour autant, les familles sont nombreuses à s’y intéresser. Et elles peuvent trouver leur bonheur pour un budget nettement plus modeste. Pour 200.000 €, la maison familiale sera sans doute plus vaste, au-delà des 150 m2, avec des prestations supérieures et sur un terrain probablement bien plus conséquent. Aux alentours des 300.000 €, les familles peuvent acquérir une très belle demeure de plus de 200 m2, souvent avec piscine, au calme et sur un bel espace arboré.

A Saint-Amand-Montrond

Une situation que l’on retrouve peu ou prou du côté de Saint-Amand-Montrond. Les prix constatés sur les maisons ne sont pas forcément plus faibles qu’à Bourges, par exemple, mais les prestations associées sont, elles, nettement supérieures. Les annonces au-delà des 350.000 € ne sont, en effet, pas exceptionnelles. Mais elles concernent des biens qui cochent en général toutes les cases de la maison familiale idéale : de l’espace, du confort, des équipements de qualité. Des caractéristiques que l’on peut retrouver, en s’éloignant plus franchement de la périphérie des villes, dans des biens familiaux de caractère en secteur rural, nombreux et accessibles dans le département.

L’avis de l’expert : Patrice Meunier, Citya immobilier

Comment se comporte le marché immobilier à Bourges actuellement??
Ma vision est moins défaitiste que ce que l’on entend souvent ces temps-ci. Le marché, à Bourges, n’est pas spéculatif. Comme dans beaucoup de villes moyennes, les prix n’ont pas l’habitude de s’envoler de façon incontrôlée comme on le voit dans certaines grandes villes. Cela donne une bonne stabilité au marché car les chutes sont également plus modérées qu’ailleurs.

Y a- t-il eu, tout de même, une baisse des prix??
La baisse des prix n’est pas probante, en tout cas sur les biens que nous avons vendus en 2024. Dans certains cas, on note même plutôt une légère hausse. Nous ne sommes plus dans l’euphorie des années 2021 et 2022, qui étaient anormalement favorables, mais l’activité est celle d’un marché normal, dynamique et attractif. Les acquéreurs sont là et nous avons des offres à leur proposer. Chez nous, le stock de mandats est en hausse de 10 % par rapport à l’année dernière et il y a de la rotation entre les biens.

Le marché reste donc abordable à Bourges??
Oui, c’est un des éléments qui assurent son dynamisme. Prenons par exemple un appartement de 50 m2 vendu 65.000 € à Bourges. Il pourra se louer entre 450 et 500 €. Le même bien, à Tours, va se négocier 90.000 € pour un loyer de 600 €. La marge est donc bien meilleure ici.

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L’objectif de laforet-loiretcher.com est de discuter autour de Agence immobilière Loir-et-Cher dans la transparence la plus générale en vous offrant la visibilité de tout ce qui est publié sur ce sujet sur internet Cet article, qui traite du thème « Agence immobilière Loir-et-Cher », vous est spécialement proposé par laforet-loiretcher.com. Cet écrit se veut réédité de la façon la plus fidèle qui soit. Il est possible d’utiliser les coordonnées inscrites sur notre site pour apporter des détails sur ce post parlant du thème « Agence immobilière Loir-et-Cher ». Il y a de prévu plusieurs articles sur le sujet « Agence immobilière Loir-et-Cher » sous peu, nous vous incitons à consulter notre site plusieurs fois.

Les primo-accédants sont de retour sur le marché immobilier dans la Loire. C’est un des points positifs relevés par les professionnels du département. Avec la baisse des taux d’intérêt et le léger ralentissement des prix, des biens qui leur correspondent leur sont de nouveau accessibles.
Pour autant, même si, comme tous les Français, les primo-accédants rêvent souvent d’une maison de trois ou quatre chambres avec un petit terrain, elle ne correspond pas forcément à leur budget. En dessous de 150.000 €, ce rêve impose en effet quelques sacrifices. Il est parfois nécessaire, par exemple, d’envisager une surface plus petite qu’espérée.

Attention aux coûts des travaux

Une maison de 80 m2, récente et en bon état, à Riorges, une commune prisée à quelques minutes de Roanne, était récemment proposée à 149.000 €. Mais elle offrait des prestations simples, au milieu de ses semblables. L’autre option consiste à accepter d’intégrer des travaux dans son projet. C’est un choix que font beaucoup d’entre eux, mais qui demande une réelle attention. En effet, actuellement les banques demandent que les travaux listés par l’audit énergétique (obligatoire F ou G) soient intégrés dans le financement global. Elles n’entendent pas investir dans des biens qui ne pourront plus être loués et auront perdu beaucoup de leur valeur après quelques années.
Un acheteur potentiel pourrait être séduit, par exemple, par ce pavillon sur sous-sol dans un quartier résidentiel de Roanne, affiché sous la barre des 110.000 €. Mais avec son DPE G et ses équipements vétustes, il demande probablement plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux, qu’il convient donc d’ajouter à l’enveloppe de financement.

Un appartement en centre-ville

C’est la raison pour laquelle des primo-accédants peuvent encore faire le choix d’un appartement en centre-ville de Roanne. Avec un prix moyen au mètre carré de 1.463 € (SeLoger.com, février 2025), il est possible de trouver un plateau de 80 à 100 m2 pour moins de 150.000 €. Les budgets plus modestes pourront même descendre sous la barre des 100.000 € pour un logement de 70 à 80 m2, offrant deux chambres, dans une résidence proche du centre-ville.
Mais, avant même de regarder les caractéristiques du bien, les acquéreurs posent deux questions quasi systématiques : quelle est sa classe de DPE et à combien se montent les charges de copropriété. La première permet d’évaluer les probables travaux à venir et la deuxième est indispensable pour ajuster un budget limité par la capacité de remboursement. Cela tombe bien, ce sont aussi les premières interrogations que posent les établissements bancaires.

L’avis de l’expert : Corinne Chapelon, Le Toit Forézien

Quel est le principe du prêt social location accession ?
Il s’agit d’un dispositif qui favorise l’accession à la propriété, sous conditions de ressources et pour une résidence principale. Dans notre zone, pour une habitation occupée par quatre personnes, les revenus ne doivent pas dépasser 64 910 €. Ce dispositif concerne donc plus de gens qu’on ne le pense.

Comment fonctionne le PSLA (prêt social location accession) ?
Il se déroule en deux temps. On entre dans le logement avec un statut de locataire accédant. Cette période dure au minimum six mois et le toit Forézien a fait le choix, jusqu’à présent, de la porter au maximum à un an. Durant cette période, le locataire accédant paye une redevance mensuelle dont une partie représente l’équivalent d’un loyer et l’autre partie, dite acquisitive, s’apparente à de l’épargne qui viendra en déduction du prix de vente du bien lorsque le locataire accédant lèvera l’option. La levée d’option correspond à la signature chez le notaire de l’acte authentique de vente.

Quels sont les avantages liés au PSLA ?
À l’exception d’un dépôt de garantie réclamé lors de la réservation du bien, les personnes n’ont pas de règlements à effectuer jusqu’à la vente définitive. Les acquéreurs sont exonérés de taxe foncière durant 15 ans et ils bénéficient de frais de notaire réduits. Ce dispositif permet de construire des logements neufs avec une TVA réduite à 5.5 %, les prix de vente seront donc plus attractifs. Enfin, les acquéreurs éligibles au PSLA le sont aussi au prêt à taux zéro.

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Malgré la crise qui touche de plein fouet le secteur immobilier, les professionnels ont toutefois enregistré quelques belles ventes en 2024. Voici les cinq plus grosses ventes immobilières dans l’ancien la Loire en 2024.

1 – Saint-Just Saint-Rambert

Il s’agit de la vente d’une maison de six pièces, sur une surface de 325 mètres carrés pour 3046 mètres carrés de terrain. La vente s’est faite pour un montant de 840 950 euros. Saint-Just Saint-Rambert est l’une des communes où le prix de vente médian est le plus élevé concernant les maisons anciennes, puisqu’il atteint les 260 500 euros. Toutefois, en 2024, ce chiffre était en baisse de 4,4 % sur un an.

2 – Saint-Galmier

Ici, une maison de dix pièces a été vendue au prix de 838 698 euros. Sa surface habitable est de 350 mètres carrés, pour 1 150 mètres carrés de terrain.

3 – Saint-Bonnet-les-Oules

Le troisième bien du classement est une maison de 9 pièces, située à Saint-Bonnet-les-Oules. Elle a été vendue 823 180 euros, pour une surface de 290 mètres carrés. Le terrain, quant à lui, s’étend sur 3 219 mètres carrés.

4 – Lézigneux

Au sud de Montbrison, à Lézigneux, une maison s’est vendue 796 750 euros en 2024. Elle compte sept pièces pour seulement 80 mètres carrés et un terrain de 1 833 mètres carrés.

5 – Riorges

A Riorges, le prix de vente médian est de 180 500 euros concernant les maisons anciennes. Un prix stable puisque sur un an, il ne diminue que de 0,8 %. Pourtant, une maison de six pièces a été vendue au prix de 760 100 euros. Il s’agissait d’un bien de 258 mètres carrés, avec un terrain d’un peu plus de 4 000 mètres carrés.  

*Source : Notaires de France – BDD Perval

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Invariablement, le Cher se classe dans le Top 10 des départements les moins chers de France. La moyenne départementale affichée par le baromètre de la Fnaim est de 1.185 €/m2 (données de juin 2024). Un chiffre qui offre bien des possibilités aux primo-accédants remis à flot par des taux d’intérêt enfin en forte baisse.

A Bourges et ses alentours

C’est, naturellement, autour de Bourges que se situe une grande partie de la demande immobilière. En première périphérie de la ville, il est possible de répondre à la demande classique de cette clientèle au budget souvent contraint : une maison de 80 à 90 m2 avec trois chambres et un bout de terrain pour moins de 150.000 €.
À Bourges intra-muros ou dans des communes prisées comme Saint-Doulchard par exemple, il faudra sans doute s’approcher de la barre des 200.000 €. Pour autant, les budgets plus modestes ne restent pas sans solution. En s’écartant un peu du centre-ville, par exemple vers l’ouest, route de La Chapelle-Saint-Ursin, on trouve des pavillons sur sous-sol des années 60 qui peuvent constituer de belles opportunités. Justement parce qu’il ne s’agit pas des constructions les plus plébiscitées, les prix sont généralement assez attractifs. Selon l’état et la situation, ces maisons se négocient entre 120.000 et 150.000 €.

15 à 30 % moins cher

L’autre possibilité, pour les budgets encore plus serrés, notamment pour les primo-accédants qui achètent seuls, c’est l’appartement en ville ou en première périphérie. Selon les travaux à entreprendre (une cuisine ou une salle de bain à refaire, par exemple), un T2 ou un T3 peut se négocier entre 70.000 et 90.000 €. Nombreux sont également les primo-accédants qui acceptent de s’éloigner plus franchement du centre-ville pour trouver la maison de leurs rêves. Beaucoup se tournent, par exemple, vers l’axe Bourges-Vierzon, où les biens se vendent 15 à 30 % moins cher qu’en première périphérie.

A Vierzon, de 35 à 40 % moins cher

La sous-préfecture chantée par Jacques Brel, Vierzon, offre même des possibilités encore plus vastes. Le marché se situe ici entre 35 et 40 % en dessous de celui de Bourges. La même maison sur sous-sol passe sous la barre des 100.000 € et le beau T2 en cœur de ville ne dépasse pas les 65.000 €.
Le niveau de prix et l’offre sont assez comparables dans le secteur de Saint-Amand-Montrond. Là, les acquéreurs n’hésitent pas à franchir le pas d’un bien en secteur rural. Pour moins de 100.000 €, des primo-accédants peuvent ainsi investir dans de belles bâtisses en pierre, avec un vaste terrain qui demandent souvent, bien sûr, d’importants travaux.

L’avis de l’expert : Alban Aguilar, Remax Immo

Les primo-accédants sont-ils de retour sur le marché de l’immobilier à Bourges ?
Oui, cette clientèle profite de la baisse des taux d’intérêt que l’on observe actuellement. À Bourges, les loyers ont beaucoup augmenté et les logements en location sont difficiles à trouver. Cela redonne de l’attractivité à l’acquisition. Aujourd’hui, clairement, on vend plus de biens que l’on en rentre en catalogue.

Quels sont les critères importants pour cette clientèle ?
Pour le type de bien, c’est assez clair : ils recherchent souvent une maison de deux ou trois chambres, avec un extérieur, en proche périphérie de Bourges. Certains peuvent se rabattre sur un appartement en attendant de se constituer un apport suffisant pour acheter une maison. Mais, dans tous les cas, ils sont très attentifs au classement DPE et à l’audit énergétique.

Quelle est leur attitude vis-à-vis des travaux à réaliser ?
Cela dépend vraiment des situations. Ce qui est certain, c’est que quand il y a des travaux à prévoir ou un mauvais classement énergétique, les négociations sont nettement plus importantes. Les acquéreurs regardent le coût des travaux, mais aussi le coût de l’énergie et des autres dépenses. Tout cela entre dans le calcul du financement. Auparavant, on cherchait avant tout le coup de cœur ; aujourd’hui les achats sont beaucoup plus raisonnés.

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Qui n’a jamais rêvé d’acheter un terrain pour y bâtir la maison de ses rêves ? Avec un taux immobilier qui oscille autour de 3,5 % sur 25 ans selon le site internet Meilleurtaux.com et des prix qui se stabilisent, le mythe de devenir propriétaire en choisissant sa cuisine, sa salle de bain ou son salon peut devenir réalité.

Le top 10 des communes les moins chères

Dans la communauté de communes de Châteaubriant-Derval (Loire-Atlantique), qui est composée de 26 communes, de 44 319 habitants en 2022 et d’une surface de 879,4 km², de nombreux programmes de lotissements sont en cours de commercialisation, à des prix accessibles.

Voici les dix communes qui font partie de la communauté de communes Châteaubriant-Derval où les terrains sont les moins chers.

Les dix communes les moins chères

• Marsac-sur-Don : 16 €/m²
• Soulvache : 19 €/m²
• Rougé : 21 €/m²
• La Chappelle-Glain : 22 €/m²
• Saint-Julien-de-Vouvantes : 23 €/m²
• Sion-les-mines : 28€/m²
• Grand-Auverné : 29 €m^/2
• Lusanger : 32 €/m²
• Villepot : 35 €/m²
• Issé : 39 €/m²

À l’inverse, et sans surprise, la commune où les terrains sont les plus chers est celle de Châteaubriant.

Le top 10 des communes les plus chères

• Châteaubriant : 118 €/m².
• Jans : 83 €/m².
• Saint-Aubin-des-Châteaux : 76 €/m²
• Erbray : 52 €/m²
• Moisdon-la-Rivière : 47 € /m²
• Derval : 46 € /m²
• Louisfert : 45 € /m²
• La Meilleraye-de-Bretagne : 44 €/m²
• Noyal-sur-Brutz : 42 € /m²
• Fercé : 40 € /m²

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• #Immobilier

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La hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), votée dans la loi de finances 2025 est entrée en vigueur le 1er avril. Depuis cette date, les Départements ont la possibilité de les augmenter jusqu’à 0,5 point.

Souvent appelée « taxe départementale », celle-ci représente la plus grosse partie de ce que l’on appelle, abusivement, les « frais de notaire ». Elle contribue de façon importante au budget des Départements. Anciennement de 4,5 % du prix de vente au maximum, elle peut désormais grimper jusqu’à 5 %. Mais la loi ne fait qu’offrir une possibilité aux Départements, qui ne sont pas obligés de la saisir…

1. Quels Départements appliquent l’augmentation??

Naturellement, les Départements qui ont choisi de se saisir de cette possibilité sont les plus nombreux. Quelques-uns, plus rares, s’y refusent pour le moment. C’est le cas de l’Ardèche, de la Lozère, des Hautes-Pyrénées, des Alpes-Maritimes, de la Saône-et-Loire, de l’Indre, de l’Oise et de l’Eure.

Mais la très grande majorité des Départements ont décidé d’appliquer cette augmentation, soit dès le 1er avril, soit à partir du 1er mai.
– Le Puy-de-Dôme, la Corrèze, l’Yonne, le Loiret, l’Eure-et-Loir et la Loire ont voté la hausse de la DMTO à 5 %. Elle s’applique depuis le 1er avril.
– La Creuse, le Cantal, la Haute-Loire, le Cher et la Haute-Vienne ont également voté cette augmentation, mais à partir du 1er mai.

Pour les Départements qui n’ont pas encore pris de décision, si une augmentation des DMTO devait être prochainement votée, elle ne s’appliquerait qu’à partir de janvier 2026.

2. Quel est impact de cette hausse de la DMTO dans un achat immobilier ?

A première vue, cette augmentation de 0,5 % des droits de mutation peut sembler modeste. Cela représente un coût supplémentaire de 1.000 € par tranche de 200.000 €. C’est, en effet, peu de choses comparé au budget global d’une opération immobilière. Mais il s’agit tout d’une augmentation nette du coût de l’acquisition. Dans un contexte où les prix de l’immobilier semblent avoir stoppé leur érosion et même, dans certains secteurs, repartent à la hausse, ce n’est pas un bon signal.
Plus gênant encore, les frais de notaire ne sont généralement pas inclus dans le financement bancaire. L’acheteur est, le plus souvent, appelé à les financer par lui-même, sur son épargne personnelle. 

3. Pourquoi cette hausse des frais de notaire??

L’immobilier a traversé, ces dernières années, une crise importante. La Fnaim a enregistré une baisse du nombre de transactions immobilières en France : de 1,17 million de ventes en 2021 à moins de 800.000 en 2024. Cette diminution a entraîné une chute de 30 % des revenus des Départements liés à la DMTO, mettant leurs finances à rude épreuve.

Or, c’est justement sur les collectivités locales et donc, en partie sur les Départements, que l’État a notamment prévu de réaliser des économies budgétaires. En tout, ce sont 2,2 milliards d’euros d’économies qui sont demandés aux collectivités territoriales.
Ce petit coup de pouce sur les droits de mutation était donc conçu comme une légère contrepartie à cet effort. Elle s’appliquera, selon la loi, jusqu’au 1er avril 2028 et devrait procurer entre 450 et 700 millions de recettes supplémentaires pour les Départements.

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Sources : https://www.20minutes.fr/societe/4140513-20250226-frais-notaire-vont-augmenter-departement-2025-regardez-carte-savoir 

https://www.bfmtv.com/immobilier/fiscalite/carte-votre-departement-prevoit-il-d-augmenter-les-frais-de-notaire_AN-202504010058.html 

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