Immobilier Logement étudiant : voici les villes où il est intéressant d’acheter

Une fois le bac en poche et les résultats de Parcoursup obtenus, de nombreux étudiants se lancent dans la quête d’un logement pour la rentrée. De quoi inspirer les investisseurs.

Mais quelles villes étudiantes choisir en 2023 ? Meilleurs Agents, spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne, dévoile son palmarès des 25 villes propices à un investissement dans un studio pour étudiant, avec l’analyse des opportunités et des risques *. 

Roubaix, Limoges, Loos : les perles pour un investissement locatif étudiant

Les villes plus petites, situées à proximité des métropoles, se montrent intéressantes cette année pour un investissement locatif dans un studio étudiant. Ainsi, trois des villes figurant dans le palmarès de Meilleurs Agents comptent moins de 100 000 habitants.

Avec un prix attractif de 2 367 € le m² et un loyer moyen de 17,70 € par m² pour un studio, l’investissement locatif dans ce type de bien offre une rentabilité brute moyenne de 9 % à Roubaix (Nord).

À Limoges (Haute-Vienne), avec 1 932 € le m² (le prix le plus compétitif du classement) et un loyer moyen de 14,40 € par m², la rentabilité dans la ville s’élève 8,9 %.

Intégrée à la métropole lilloise, Loos (Nord) « se présente comme une ville étudiante par excellence puisque le nombre d’étudiants inscrits équivaut à 56 % de sa population totale », souligne Meilleurs Agents.

Le prix moyen d’un studio s’élève à 2 764 € le m², pour un loyer moyen de 17,90 € par m² et une rentabilité brute moyenne de 7,8 %.

« Roubaix et Loos offrent des opportunités de rentabilité particulièrement intéressantes par rapport à Lille, métropole étudiante où les prix sont bien plus élevés, atteignant en moyenne 3 644 € le m².

En plus de la rentabilité, nous évaluons les risques grâce à des scores liés à la vacance locative et à la dévaluation des biens, explique Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.

Près de 31 % des ménages de ces deux villes résident en studio, ce qui réduit le risque de non-location. De plus, les perspectives de dépréciation sont modérées, avec une augmentation des prix de 28,3 % à Roubaix et de 21,4 % à Loos sur les cinq dernières années. »

Nancy, Rouen : un fort marché locatif

Outre la rentabilité, de nombreux critères sont à prendre en compte pour mener à bien son projet d’investissement locatif, comme la part des ménages locataires du parc privé, un bon indicateur d’évaluation du risque de vacance locative.

En 4^e position du palmarès, Nancy (Meurthe-et-Moselle), ville qui compte l’équivalent de 30 % d’étudiants inscrits par rapport à sa population, témoigne ainsi d’un fort marché locatif puisque plus d’un habitant sur deux est locataire du parc privé, et notamment d’un bien de type studio pour près de 27 % d’entre eux.

Avec un prix moyen de 2 787 € le m² et un loyer de 17,50 € par m², Nancy offre une rentabilité locative brute de 7,5 %, avec un score de risques lié à l’investissement l’un des plus faibles du palmarès : 1,9 sur 5. La perspective de dépréciation du bien est peu élevée, car les prix ont augmenté de 5,50 % en un an et de 28,53 % en cinq ans.

Le constat est similaire à Rouen, où la moitié de la population est également locataire, dont plus de 31 % d’un studio. Mais la rentabilité locative est plus faible (7 %).

Brest, Perpignan : des prix en hausse mais qui restent attractifs

Certaines villes du classement de Meilleurs Agents se distinguent par leurs prix attractifs dans un contexte de marché en hausse. Brest (Finistère), en 10^e position, illustre bien cette tendance : malgré une augmentation de prix de 53 % au cours des cinq dernières années, ils demeurent compétitifs avec une moyenne de 2 611 € le m² pour un studio.

Alors qu’elle compte l’équivalent de 20 % d’étudiants inscrits par rapport à sa population, la ville présente une rentabilité locative brute de 6,9 % en moyenne et un score de risques faible, identique à celui de Nancy.

Perpignan s’inscrit dans une dynamique similaire, avec une hausse de prix de 40 % en moyenne en cinq ans. Côté prix, le mètre carré s’élève pourtant à 2 784 € le m² dans la ville pour un studio.

Dijon : un risque d’investissement faible

Dijon (Côte-d’Or), en 14^e position, a vu ses prix augmenter de 31,45 % en cinq ans (soit 3 183 € pour un studio), ce qui correspond à la hausse moyenne des prix des 50 plus grandes villes de France sur la même période (+ 31 %).

Au total, 23,3 % de sa population est étudiante. Si la rentabilité locative brute est moins élevée que dans d’autres villes (6,3 %), Dijon offre un score de risques lié à l’investissement le plus faible de 1,8 sur 5, avec Angers.

Villeurbanne : une rentabilité locative moins élevée

Avec un prix au m² de 4 406 € (+ 33,78 % en cinq ans), Villeurbanne (Rhône), à la 21^e position du classement, n’offre pas un taux de rentabilité locative brute élevé, soit 5,3 %, si on le compare à Roubaix par exemple. Mais le score de risques lié à l’investissement est moins élevé et faible (1,9 sur 5).

* Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé, la part de ménages locataires d’appartements du parc privé d’une pièce et le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville rapporté à sa population. Le second tient compte de la variation de la population entre 2014 et 2019, du taux de chômage de la zone d’emploi au 2^e trimestre 2022, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville