Acheter un premier logement dans le Cher est plus aisé que dans bien des départements français. Les prix sont attractifs et les taux d’intérêt sont à la baisse. C’est sans doute le moment de se lancer.
Avec un prix moyen au mètre carré de 1.215 € (Fnaim, janvier 2024), le Cher figure parmi les départements les moins onéreux de France sur le front de l’immobilier. Les prix sont même deux fois moins élevés que sur l’ensemble du territoire, hors région parisienne et Dom-Tom (2.469 €/m2). Naturellement, c’est une donnée très favorable pour les primo-accédants. D’autant plus que cette tendance se vérifie aussi dans la ville principale, Bourges, qui reste, en dépit de son attractivité, sur des tarifs accessibles. La plupart des transactions se négocient entre 1.400 et 1.600 €/m2. Cela met l’appartement de 65 m2 dans le centre historique, aux alentours des 100.000 €, budget classique pour des primo-accédants.
Des aides pour les travaux
On peut également trouver des maisons individuelles à Bourges pour un budget compris entre 80 et 100.000 €. La surface n’excédera pas les 60 m2, ou alors, il faudra ajouter 40 ou 50.000 € de travaux pour remettre à neuf un système électrique, une isolation ou une toiture. Notons au passage que ce type de montage a toutes les chances de redevenir intéressant en 2024.
Avec les nouvelles dispositions du Prêt à Taux Zéro et de MaPrimeRénov’, les primo-accédants peuvent augmenter leur pouvoir d’achat. S’ils disposent d’un budget global de 140.000 €, ils peuvent, financer une opération de 160.000 € grâce aux aides sur les travaux de rénovation.
Mehun-sur-Yèvre ou Dun-sur-Auron
L’autre option pour les primo-accédants c’est, bien sûr, l’éloignement. À une dizaine de kilomètres de Bourges, dans des secteurs comme Mehun-sur-Yèvre ou, au sud, Dun-sur-Auron, on trouve des maisons d’une centaine de mètres carrés en bon état et avec un terrain de 500 m2 pour moins de 100.000 €. Reste à calculer les frais liés aux déplacements quotidiens et, parfois, le raccordement au réseau des eaux usées, qui peut ajouter 10.000 à 15.000 € à l’enveloppe.
À Vierzon, moins de 1.000 €/m2
À Vierzon, le marché se situe un grand cran en dessous. Le prix au mètre carré s’affiche généralement sous la barre des 1.000 €. Il est donc nettement plus facile pour un primo-accédant de trouver son bonheur avec un budget de 80.000 à 100.000 €. C’est à ce niveau de prix que l’on trouve, par exemple, une maison de ville non mitoyenne de 80 m2, avec son terrain de 350 m2. Il faudra toutefois accepter quelques travaux de rafraîchissement et un DPE F ou G, qui sont assez fréquents sur le secteur.
En s’éloignant un peu, à une dizaine de kilomètres de Vierzon, on entre dans un secteur rural où l’on va rencontrer le même type de biens, mais dans une gamme de prix encore inférieure, entre 60.000 et 80.000 €.
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L’avis de l’expert : Ludovic Marcay, Mon agence immo
Les primo-accédants sont-ils de retour sur le marché de l’immobilier ?
Oui, on recommence à avoir des demandes. Pour cette clientèle, le problème, c’est avant tout le financement. Les taux d’intérêt commencent à baisser un peu et les banques ont assoupli leurs conditions de prêts. Certains primo-accédants reprennent donc leur projet d’achat. Notre rôle, c’est de les accompagner pour valider avec eux leur financement. Car la règle des 35 % d’endettement est toujours valable et s’ils ont des crédits à la consommation en cours, pour une voiture par exemple, ils peuvent être au-dessus de ce seuil.
Quels sont les biens qu’ils recherchent en priorité ?
Un primo-accédant célibataire a, généralement, un budget inférieur à 100.000 €. Pour ce prix, certains se tournent vers un appartement. Mais là, ils sont très vigilants sur les charges de copropriété qui ont beaucoup augmenté avec la crise de l’énergie. L’autre demande classique, c’est la petite maison de ville avec un peu de jardin et sans travaux. Mais du rêve à la réalité, il y a souvent une différence et pour ce type de budget, ils sont souvent contraints de faire des concessions sur la surface ou la situation. Ou alors, ils doivent accepter d’acquérir un bien avec des travaux. Là encore, c’est à nous de les accompagner dans leurs choix.
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