- Les propriétaires non mensualisés s’apprêtent à payer leur taxe foncière de 2025.
- Dans la plupart des cas, elle est en hausse par rapport à l’an dernier… et ce n’est pas forcément du fait des communes.
- Explications.
Non, votre commune n’est pas forcément responsable de la hausse de la taxe foncière. Comme à chaque automne, l’ensemble des propriétaires non mensualisés doivent passer à la caisse pour payer cet impôt local. Et ils l’ont forcément constaté : son coût ne cesse de grimper. D’après le 19ᵉ rapport de l’Observatoire national des taxes foncières, le prix à payer a augmenté de 22,6% depuis cinq ans en moyenne partout en France, et même de 37,3% depuis dix ans.
S’il existe de nombreuses disparités selon les villes, la base du calcul, elle, est la même pour tout le monde : la valeur locative cadastrale. Cela représente « le loyer annuel potentiel de la propriété, diminué d’un abattement forfaitaire de 50% censé couvrir les frais de gestion et d’entretien »
, expliquent les auteurs de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), à l’origine de ce rapport (nouvelle fenêtre).
Un calcul basé sur l’inflation
Une valeur toutefois théorique : elle est « calculée à partir des conditions du marché locatif de 1970 »
, rappelle la direction générale des Finances publiques. « Même pour les habitations construites après 1974, les valeurs locatives sont déterminées par rapport aux valeurs de base de 1970 actualisée »
, indique l’UNPI. Un système qui repose d’ailleurs sur « une extrême complexité »
, poursuit-il. « Cela permet à l’administration d’opérer des revalorisations régulières des valeurs locatives sans trop craindre de contestations. »
Et ces revalorisations sont annuelles. Depuis 2018, elles dépendent de l’inflation, alors qu’elles étaient auparavant fixées lors de l’examen de la loi de finances, en fonction de la variation des loyers. Or, avec la crise inflationniste qui a suivi la sortie de la crise sanitaire, les prix se sont envolés. Les valeurs locatives ont ainsi grimpé de 3,4% en 2022, 7,1% en 2023, 3,9% en 2024, puis 1,7% cette année.
Les communes ont aussi leur mot à dire
Elles font pourtant l’objet de controverses. Dans une étude de 2019, La Banque Postale avait estimé que les valeurs locatives de 58 départements français (Oise, Cher, Saône-et-Loire…) étaient surévaluées par rapport à la réalité du marché immobilier, et qu’elles étaient à l’inverse sous-évaluées dans 39 départements (Aveyron, Gironde, Manche…). Elles augmentent toutefois de la même manière, partout sur le territoire.
Ainsi, si votre commune ou votre intercommunalité a décidé de geler ses propres taux en 2025, votre taxe foncière a tout de même grimpé d’1,7%. « Lorsqu’une commune nie avoir une quelconque responsabilité dans l’augmentation (…), elle dit donc la vérité »
, note l’UNPI. « C’est le législateur qui a prévu l’indexation des valeurs locatives sur l’inflation et qui a refusé de plafonner cette indexation au moment où cela conduisait à des augmentations insupportables. »
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Mais ces valeurs locatives ne sont pas les seules responsables d’une hausse du prix à payer. « Entre 2014 et 2024, les valeurs locatives ont été majorées de 23,5% »
, soulignent les auteurs. Quand la taxe foncière totale a grimpé de 37,3% sur la même période. La différence repose bien sur les taux des acteurs locaux.
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