Orléans, la très grande majorité des annonces comprises dans le budget classique d’un couple de primo-accédants, concernent des appartements. Pour 150.000 € environ, une jeune famille peut investir dans un T3 de 65 m2, dans un quartier un peu à l’écart du centre-ville.
Pour une situation plus centrale, dans un secteur prisé comme celui de Carmes-République, il faudra sans doute accepter de perdre un peu en superficie et probablement renoncer à une des deux chambres.
Les primo-accédants qui achètent seuls se tournent volontiers vers les plus petites surfaces, studio ou T2. Un studio de moins de 15 m2 peut se trouver un peu au-dessus des 40.000 €, mais la majorité des studios se négocie au-delà de la barre des 60.000 €. Il faudra s’approcher des 100.000 € pour espérer acquérir un petit T2 dans un quartier bien situé.
Les petites surfaces recherchées
Orléans est souvent citée parmi les villes où l’investissement dans les petites surfaces est le plus attractif. Cela, bien sûr, en raison de l’importante population étudiante (plus de 23.000 chaque année) et de la proximité de la région parisienne qui rend la capitale de la région Centre particulièrement attractive. Ainsi, des acquéreurs, parfois très jeunes, se lancent dans un premier achat pour y habiter, mais aussi pour commencer à se constituer un capital immobilier. L’option de la maison individuelle est plus éloignée pour les primo-accédants sur le bassin orléanais. Dans le centre-ville, les maisons en dessous de la barre des 150.000 € sont très rares et offrent des surfaces inférieures à 50 m2. Pour ce type de budget, on peut trouver une petite maison sur sous-sol, un peu dans son jus et souvent mal classée en DPE, à quelques minutes du centre-ville.
Plus loin, moins cher
La situation est bien plus favorable en s’éloignant plus franchement de l’agglomération orléanaise. À Montargis, par exemple, les tarifs sont, en moyenne, 35 % en dessous des barèmes orléanais. Sur le secteur, une petite maison de 75 m2, avec ses deux chambres et son bout de terrain, peut se vendre aux alentours des 100.000 €. On retrouve les mêmes fourchettes de prix dans le secteur de Pithiviers. Mais, là aussi, les biens proposés à ces niveaux de prix, demandent en général des travaux énergétiques et de décoration.
Enfin, le sud du département, plus tourné vers le Loir-et-Cher et la Nièvre, affiche des prix encore plus attractifs. On peut y trouver de belles maisons à rénover, pour moins de 100.000 €.
L’avis de l’expert : Carine Lambert, Les Courtières
Quelle est la situation sur le front du crédit immobilier ?
Le contexte est redevenu favorable. Les taux d’intérêt sont revenus à des niveaux raisonnables, autour de 3 % et cela redonne du pouvoir d’achat aux acquéreurs. Et puis, il y a le retour du prêt à taux zéro, partout, et aussi pour les maisons individuelles. Cela favorise vraiment l’immobilier neuf. Pour résumer, le moment est propice : il faut y aller !
L’attitude des banques a-t-elle changé ?
Disons qu’il est moins difficile d’obtenir un prêt aujourd’hui qu’il y a quelques mois. Pour autant, les banques restent très regardantes sur la qualité du dossier. Leur objectif est de s’assurer de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Quand on a un loyer de 500 € et que l’on a du mal à le payer, que l’on ne parvient pas à épargner, il va être compliqué d’obtenir un prêt avec une mensualité de 800 €.
Faut-il toujours disposer d’un apport pour emprunter ?
Pour beaucoup de banques, la réponse est oui. Mais, avec certaines, il est encore possible de négocier un prêt sans apport. Elles seront, en revanche, intransigeantes sur l’épargne. Ce que la banque va regarder, c’est l’épargne restante après projet. Si vous avez 10.000 € d’épargne, la banque va sans doute vous conseiller d’en placer la moitié en apport et de garder l’autre moitié en épargne pour faire face à un imprévu éventuel.
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