Les prix de l’immobilier n’ont pas beaucoup baissé dans le Loiret et moins encore à Orléans. Mais, la nouvelle conjoncture sur le marché de l’immobilier ouvre tout de même de belles perspectives pour un premier achat immobilier.
Sur le plan national, des signes encourageants apparaissent pour les primo-accédants. Les taux d’intérêt commencent à redescendre un peu et les banques assouplissent légèrement leurs conditions de prêt. Cela, mécaniquement, redonne du pouvoir d’achat aux budgets contraints par un prêt immobilier. Encore faut-il que les jeunes acheteurs puissent trouver les biens qui leur correspondent et dans leur gamme de prix.
De nombreuses petites surfaces
Et c’est là que les choses sont encore un peu compliquées pour eux sur le marché orléanais. Le prix moyen au mètre carré sur la ville se situe à 2.694 € (Fnaim, février 2024). Cela met le T3 de 60 m2 aux alentours des 165.000 € et le tarif sera bien plus élevé en s’approchant du cœur de ville ou en ajoutant un petit extérieur ou une place de stationnement. Un ticket d’entrée encore un peu élevé pour beaucoup de petits budgets.
À noter cependant que l’on trouve dans le centre-ville de nombreuses petites surfaces qui peuvent être intéressantes pour un premier achat. Souvent, elles sont destinées à la location, mais certains propriétaires seront sans doute tentés de les mettre en vente dans les mois qui viennent si leur classement DPE ne leur permet plus de les louer.
Montargis, Pithiviers ou Meung-sur-Loire
À l’extérieur de la ville, pour le pavillon de 80 m2, avec ses trois chambres et son terrain de 500 m2, demande classique des couples qui achètent pour la première fois, il faut compter entre 200 à 250.000 €.
Les autres secteurs du département sont plus favorables pour les primo-accédants. À Montargis, par exemple, les prix oscillent plutôt autour des 1.500 €/m2. Le même T3 de centre-ville passera donc nettement sous la barre des 100.000 €. Et, pour des budgets classiques de primo-accédants, entre 80 et 120.000 €, on pourra même trouver de jolies petites maisons, de 60 à 80 m2, le plus souvent à rafraîchir un peu. La situation est sensiblement identique sur les secteurs de Pithiviers ou de Meung-sur-Loire, tirés vers le haut, respectivement, par la proximité avec la région parisienne et l’axe ligérien.
Moins cher à Gien
En revanche, vers le sud du département, du côté de Gien, les prix baissent encore d’un ton et se situent plutôt autour des 1.300 €/m2, plus de 500 € en dessous de la moyenne départementale (1.963 €, Fnaim, février 2024). Dans le secteur, un budget de primo-accédant peut ouvrir les portes, par exemple, d’une maison de 80 à 100 m2, entièrement remise à neuf ou encore d’une longère, plus vaste et sur un terrain plus grand, mais avec davantage de travaux à prévoir.
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L’avis de l’expert : Christophe Camus, Valloire Habitat
Quels sont les modes d’accession sociale à la propriété ?
Dans le neuf, il y a trois options. La première, c’est l’accession à prix maîtrisé. Il s’agit d’un achat classique, mais avec une décote de 10 % par rapport au marché. L’autre, beaucoup trop méconnu, c’est le Prêt Social Location Accession. On entre dans les lieux avec un statut de locataire mais on bénéficie de conditions très avantageuses pour en devenir propriétaire dans une période d’un an. La TVA est alors de 5,5 % au lieu de 20 % et on est exonéré de taxe foncière pendant 15 ans. Et, en cas de difficultés avant ou après l’achat, l’acquéreur est relogé. La troisième solution, c’est le Bail Réel et Solidaire. Vous devenez propriétaire des murs, mais locataire du terrain sur lequel ils sont construits. Avec la TVA à 5,5 %, cela fait un décrochage de 35 à 40 % par rapport au prix du marché.
Y a-t-il aussi des possibilités dans l’ancien ?
Oui, cela concerne des logements du parc social qui peuvent être mis en vente au moment du départ d’un locataire. Ce sont des ventes soumises à des règles strictes mais qui peuvent offrir de très belles opportunités.
Ces accessions sont-elles réservées aux revenus les plus modestes ?
Depuis le 1er janvier 2024, les plafonds de ressources pour pouvoir bénéficier du PSLA ont été relevés de 20 à 80 % selon les cas. Aujourd’hui, près de 75 % de la population y est éligible.
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