Invariablement, le Cher se classe dans le Top 10 des départements les moins chers de France. La moyenne départementale affichée par le baromètre de la Fnaim est de 1.185 €/m2 (données de juin 2024). Un chiffre qui offre bien des possibilités aux primo-accédants remis à flot par des taux d’intérêt enfin en forte baisse.
A Bourges et ses alentours
C’est, naturellement, autour de Bourges que se situe une grande partie de la demande immobilière. En première périphérie de la ville, il est possible de répondre à la demande classique de cette clientèle au budget souvent contraint : une maison de 80 à 90 m2 avec trois chambres et un bout de terrain pour moins de 150.000 €.
À Bourges intra-muros ou dans des communes prisées comme Saint-Doulchard par exemple, il faudra sans doute s’approcher de la barre des 200.000 €. Pour autant, les budgets plus modestes ne restent pas sans solution. En s’écartant un peu du centre-ville, par exemple vers l’ouest, route de La Chapelle-Saint-Ursin, on trouve des pavillons sur sous-sol des années 60 qui peuvent constituer de belles opportunités. Justement parce qu’il ne s’agit pas des constructions les plus plébiscitées, les prix sont généralement assez attractifs. Selon l’état et la situation, ces maisons se négocient entre 120.000 et 150.000 €.
15 à 30 % moins cher
L’autre possibilité, pour les budgets encore plus serrés, notamment pour les primo-accédants qui achètent seuls, c’est l’appartement en ville ou en première périphérie. Selon les travaux à entreprendre (une cuisine ou une salle de bain à refaire, par exemple), un T2 ou un T3 peut se négocier entre 70.000 et 90.000 €. Nombreux sont également les primo-accédants qui acceptent de s’éloigner plus franchement du centre-ville pour trouver la maison de leurs rêves. Beaucoup se tournent, par exemple, vers l’axe Bourges-Vierzon, où les biens se vendent 15 à 30 % moins cher qu’en première périphérie.
A Vierzon, de 35 à 40 % moins cher
La sous-préfecture chantée par Jacques Brel, Vierzon, offre même des possibilités encore plus vastes. Le marché se situe ici entre 35 et 40 % en dessous de celui de Bourges. La même maison sur sous-sol passe sous la barre des 100.000 € et le beau T2 en cœur de ville ne dépasse pas les 65.000 €.
Le niveau de prix et l’offre sont assez comparables dans le secteur de Saint-Amand-Montrond. Là, les acquéreurs n’hésitent pas à franchir le pas d’un bien en secteur rural. Pour moins de 100.000 €, des primo-accédants peuvent ainsi investir dans de belles bâtisses en pierre, avec un vaste terrain qui demandent souvent, bien sûr, d’importants travaux.
L’avis de l’expert : Alban Aguilar, Remax Immo
Les primo-accédants sont-ils de retour sur le marché de l’immobilier à Bourges ?
Oui, cette clientèle profite de la baisse des taux d’intérêt que l’on observe actuellement. À Bourges, les loyers ont beaucoup augmenté et les logements en location sont difficiles à trouver. Cela redonne de l’attractivité à l’acquisition. Aujourd’hui, clairement, on vend plus de biens que l’on en rentre en catalogue.
Quels sont les critères importants pour cette clientèle ?
Pour le type de bien, c’est assez clair : ils recherchent souvent une maison de deux ou trois chambres, avec un extérieur, en proche périphérie de Bourges. Certains peuvent se rabattre sur un appartement en attendant de se constituer un apport suffisant pour acheter une maison. Mais, dans tous les cas, ils sont très attentifs au classement DPE et à l’audit énergétique.
Quelle est leur attitude vis-à-vis des travaux à réaliser ?
Cela dépend vraiment des situations. Ce qui est certain, c’est que quand il y a des travaux à prévoir ou un mauvais classement énergétique, les négociations sont nettement plus importantes. Les acquéreurs regardent le coût des travaux, mais aussi le coût de l’énergie et des autres dépenses. Tout cela entre dans le calcul du financement. Auparavant, on cherchait avant tout le coup de cœur ; aujourd’hui les achats sont beaucoup plus raisonnés.
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