Le prix des logements est en baisse dans la majorité des communes. L’immobilier redeviendrait-il abordable ? Une chose est sûre, l’évolution des prix à la baisse se confirme. Angers décroche une nouvelle fois la timbale du Top 100 des villes, première commune moyenne où il fait bon vivre et se loger. Elle est talonnée par Bayonne, Biarritz et Anglet. Du côté du Top 50 des villages, c’est de nouveau Guéthary, l’une des perles du Pays basque, qui décroche la première place. La façade atlantique continue donc de faire la course en tête du Top 100 de l’association Villes et villages de France où il fait bon vivre réalisé en partenariat avec la FNAIM. Analyse du marché immobilier national et local avec son président, Loïc Cantin.
Le JDD. Les transactions immobilières reprennent-elles des couleurs ?
Loïc Cantin. C’est la bonne nouvelle de ces derniers mois, et notamment juillet et août qui sont traditionnellement des mois très calmes pour l’immobilier. Au contraire, cette année, les Français ont profité de l’été pour vendre ou acheter un logement. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce phénomène, comme l’instabilité politique et donc la crainte de voir son épargne touchée par les économies budgétaires et le remboursement de la dette. Beaucoup se sont dit qu’il valait mieux mettre une partie de leurs économies dans la pierre, un placement sécurisé, jamais perdant. La salutaire diminution des taux d’intérêt est sans doute une autre raison du déblocage du marché. Enfin, les vendeurs ont retrouvé la raison après des années d’euphorie, ajustant leur prix à la baisse et rendant du pouvoir d’achat immobilier aux acquéreurs.
C’est donc un marché immobilier qui redémarre sur les chapeaux de roues ?
Alors attention, ce n’est pas un redémarrage en trombe, mais plutôt en douceur. La baisse des prix se poursuit, mais de façon moins fulgurante qu’au cours des premiers mois de l’année. Même si l’été a été bon, le nombre de transactions sur un an sera moindre. On devrait afficher 760 000 ventes en décembre prochain. Je rappelle que durant les années les plus prospères, il y a trois ans, nous avions atteint des records supérieurs à 1 200 000 transactions. Puis l’inflation et la flambée des taux d’intérêt à plus de 4 % a sévèrement réduit l’attrait des Français pour la pierre, même si plus de 60 % de non-propriétaires rêvent toujours d’acquérir un logement.
Le baromètre des Villes et villages de France montre une diminution des prix généralisée. Va-t-elle se poursuivre ?
En moyenne, les prix de l’immobilier ont enregistré au 30 juin dernier une baisse de 5 % au niveau national pour les maisons et de 4,9 % pour les appartements. Si l’on prend en compte les chiffres qui nous parviennent pour l’été, on constate une diminution moyenne des prix, tous logements confondus, de 2,5 %. Sur trois ans, la correction des prix atteint 10 à 12 %. Je parie désormais sur une stabilisation des prix avant un réel redémarrage.
« Ce n’est pas un redémarrage en trombe mais en douceur »
Les primo-accédants, les jeunes acquéreurs, sont-ils de retour sur le marché immobilier ?
Malheureusement non, les prix et les taux restent encore trop élevés pour eux. Il y a une paupérisation de l’accession à la propriété en France, et cela devrait inquiéter les décideurs publics. Notre pays devrait pouvoir permettre l’acquisition d’un toit aux jeunes ménages pour ensuite leur assurer une vie décente à la retraite. Il faut aider ces primo-accédants de façon pérenne. L’État à son rôle à y jouer. Je rappelle que c’était le cas il y a quelques années avec l’APL accession qui permettait de réduire ses mensualités à la banque. Aujourd’hui, il n’y a plus rien… Ce n’est pas à la hauteur d’un pays comme la France.
Les vendeurs ont tout de même lâché du lest et acceptent facilement aujourd’hui de réduire leur prix, leur plus-value.
Ce n’est jamais agréable pour un vendeur d’accepter de raboter son prix, mais la situation l’exige. Les prix de l’immobilier s’étaient envolés de manière folle, parallèlement à des taux d’intérêt anormalement bas. Aujourd’hui, les vendeurs n’ont pas le choix : il faut plus de 90 jours pour espérer trouver un acquéreur et s’ils ne baissent pas leur prix, l’appartement ou la maison leur reste sur les bras. Il ne s’agit plus de transactions juste pour le plaisir de changer de logement mais de transactions d’utilité. Plus le vendeur attend l’acquéreur providentiel, plus il perd de l’argent.
Angers arrive une nouvelle fois en tête du palmarès Villes et villages de France où il fait bon vivre, avec des prix de l’immobilier à la baisse. Comment l’expliquez-vous ?
C’est la douceur de vivre angevine au bord de la Loire. Angers fait partie de ces villes moyennes qui se développent beaucoup. Elle compte par exemple aux alentours de 40 000 étudiants et présente un maillage d’entreprises et de commerces. C’est une ville où l’on se sent en sécurité. Comme dans beaucoup de villes, les prix de l’immobilier diminuent doucement, mais après avoir augmenté ces dernières années, car cette capitale historique, place forte de l’Anjou, attire et a beaucoup attiré les citadins en mal de nature à l’issue de la période Covid et des confinements.
Beaucoup s’y sont installés, en particulier des Nantais et des Parisiens aux revenus confortables et qui ont fait flamber les prix. C’est le revers de la médaille. Une maison avec deux chambres en centre-ville se négocie entre 450 000 et 500 000 euros et un appartement autour de 240 000. C’est plutôt élevé, voire inabordable pour les primo-accédants.
Le Pays basque, avec Bayonne, Biarritz et Anglet, arrive juste derrière avec des prix qui diminuent. Est-ce le moment d’investir au bord de l’Atlantique ?
Ce sont des villes touristiques qui ont été confrontées à une forte demande, là encore à l’issue de la période Covid. Beaucoup de secundo-accédants se sont rués sur les opportunités du marché en y mettant des sommes folles. Aujourd’hui, force est de constater que ce sont les acquéreurs dont le pouvoir d’achat est moindre qui prennent le relais en faisant baisser les prix. C’est en quelque sorte un retour à la normale pour ces villes.
Parmi les critères du palmarès des Villes et villages de France, la taxe foncière. Beaucoup de communes l’ont augmentée. C’est un critère important aujourd’hui dans l’acte d’achat des Français ?
Après la suppression de la taxe d’habitation soi-disant remboursée à l’euro près par l’État, les acquéreurs savent qu’en réalité, le rattrapage se fait à travers la taxe foncière ; c’est un détail qui n’en est pas un et qu’ils regardent désormais lorsqu’ils recherchent un logement. Une taxe foncière qui a augmenté de 10 à 15 % dans les grandes villes a des répercussions sur le budget d’un ménage, donc sa capacité d’emprunt et de remboursement. Le pire étant Paris, avec une augmentation de 50 %.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est-il lui aussi devenu un critère d’achat d’un logement ?
Les acquéreurs potentiels y sont de plus en plus attentifs. En particulier ceux qui font de l’investissement locatif. Ils se retrouvent confrontés à la nécessité de réaliser des travaux pour respecter le calendrier contraignant mis en place. Travaux dans l’appartement qui va être ensuite loué, mais aussi travaux dans la copropriété pour qu’elle soit aux normes énergétiques. Il faut donc prendre ce critère en compte dès le départ. Le banquier lui-même y est très attentif car il y a une prise de risque qui peut faire gonfler le prêt. Là encore, la capacité d’emprunt et de remboursement peut être impactée.
Le DPE devrait être assoupli, c’est une promesse de Michel Barnier lors de son discours de politique générale. Est-ce nécessaire et urgent ?
En réalité, sur cette question du DPE, le plus dur est devant nous. La loi Climat et résilience s’est donné de telles ambitions qu’elle s’enferme dans ses contradictions. Aujourd’hui, nous avons un calendrier de rénovation énergétique qui frappe d’indécence les logements classés G loués au 1er janvier 2025. À la FNAIM, nous demandons que l’indécence ne s’applique qu’au moment du renouvellement du bail, sinon le locataire qui se sent bien chez lui mais qui apprend que son appartement est classé « passoire thermique » pourra se retourner contre son propriétaire devant la justice, faire suspendre le paiement du loyer et obliger le propriétaire à effectuer des travaux.
Cela pose deux difficultés qui restent aujourd’hui sans réponse. Premièrement, réaliser des travaux de rénovation dans un appartement alors que la copropriété n’en a engagé aucun, cela signifie qu’il y aurait deux poids et deux mesures : un propriétaire frappé d’indécence et une copro qui ne le serait pas ? Deuxièmement, quid du locataire ? Où vit-il pendant la durée des travaux ? Qui prend en charge l’habitat de substitution ? Cette loi est une loi sanction, pas une incitation, il faut la changer.
Dans le projet de loi de finances 2025, le prêt à taux zéro est élargi à tout le territoire. Tous les logements, y compris les maisons qui en sont aujourd’hui exclues, doivent-ils pouvoir en bénéficier ?
Je le pense, car on ne peut pas faire de différence entre le logement collectif et la maison individuelle. Certes, il y a l’objectif zéro artificialisation nette des sols (ZAN), mais là encore, il ne faut pas que ce soit une mesure punitive. Il ne peut pas y avoir de nouvelles constructions en France sans foncier, ça n’existe pas. Enfin, les maires doivent aussi jouer le jeu et accorder des permis de construire. Sinon, que l’on transfère ce pouvoir aux préfets, par exemple
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