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Voilà qui est effectif depuis le 12 juillet dernier.
Cet été, La Roche-sur-Yon est redevenue éligible à la loi Pinel et à ses dispositifs avantageux pour les investisseurs. Une donnée qui redonne un peu de couleurs au secteur de l’immobilier.
« J’ai bataillé, en compagnie de Christophe Béchu et de Bruno Le Maire, pour faire passer la mesure entre les deux tours des Législatives ! » se félicite Luc Bouard, le maire de La Roche-sur-Yon, qui estime que « c’est une bonne nouvelle pour la Ville ».
La préfecture de la Vendée est donc passée discrètement, au cœur de l’été, de zone B2 en zone B1, par un arrêté du ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires du 5 juillet 2024.
Lors de cette révision du zonage, six autres communes vendéennes ont été reclassées en B1.
C’est notamment le cas des communes côtières des Sables-d’Olonne, Noirmoutier ou de Saint-Gilles-Croix-de-Vie. Au total, 675 communes françaises ont été reclassées vers la zone B1.
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Faire baisser la tension sur le logement
Concrètement, que signifie ce changement de zonage ?
« Cette classification reconnaît la forte demande de logements, offrant aux investisseurs des avantages fiscaux pour l’achat de biens neufs à louer », indiquait la Ville de La Roche-sur-Yon sur le réseau X, le 12 juillet dernier.
Le zonage dit ABC classe les communes en fonction de la tension sur le marché du logement.
Qu’est-ce que le zonage ABC ?
En France, il existe cinq zones : A, A bis, B1, B2 ou C. Le zonage appelé ABC effectue un « classement des communes en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements », explique le ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires, sur son site internet. La zone détermine, entre autres, le revenu maximum pour avoir droit à un logement social (HLM), le revenu maximum pour avoir droit au prêt à taux zéro (PTZ) ou au prêt d’accession sociale (PAS). Pour un bailleur, le droit à une réduction d’impôt et les plafonds des loyers.
Le retour de La Roche-sur-Yon en B1, six ans après en être sorti, va permettre de redonner une bouffée d’oxygène au marché de l’immobilier.
L’idée, c’est d’aller toucher d’autres propriétaires : tout ce qui peut permettre à de nouvelles personnes d’investir est bon pour la collectivité.
D’abord parce que la zone B1 donne accès aux primo-accédants au Prêt à taux zéro pour l’achat dans le neuf (sous conditions de revenus).
Les zones B1 peuvent également accueillir plus facilement des logements intermédiaires accessibles aux classes moyennes, produits par des bailleurs institutionnels, avec des loyers moins chers de 10 à 15 % par rapport au marché local.
Et surtout parce que la zone B1 est éligible au dispositif Pinel.
Moins d’impôts contre un loyer encadré
Quels sont les avantages de cette loi ?
Le principe est simple : les investisseurs (souvent des couples d’une cinquantaine d’années qui payent entre 4 000 et 10 000 € d’impôt) achètent un bien neuf pour le louer.
Ils bénéficient d’une déduction d’impôt importante (jusqu’à 3 500 € par an) en échange d’un loyer encadré.
Un dispositif qui permet à l’État de contrôler l’augmentation du prix des loyers et aux investisseurs de gagner « de 20 000 à 30 000 € d’impôt sur douze ans », selon un professionnel de l’immobilier (soit une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 14 %).
Une fenêtre de tir très courte
« On l’attendait depuis un sacré moment, ce nouveau zonage ! » rappelle Dominique Ravon, président du Club de l’immobilier Vendée Atlantique et dirigeant associé du groupe Duret.
Le professionnel regrette que l’arrêté soit passé si tard.
La fenêtre de tir est très restreinte : les investisseurs doivent avoir passé les actes avant le 31 décembre 2024 pour bénéficier du dispositif Pinel.
Autrement dit, c’est en septembre qu’il faut signer la vente pour être dans les temps. Après la fin de l’année, la loi Pinel sera bel et bien enterrée.
Et les professionnels de l’immobilier se préparent à faire sans.
« On ne va pas se plaindre : ce passage en zone B1 donne une bouffée d’oxygène à nos investisseurs qui se détendent un peu. Mais dans l’immo, tous les professionnels se préparent à se passer de la défiscalisation », déplore Dominique Ravon.
Relance de la commercialisation
En attendant, à La Roche-sur-Yon, « tous les promoteurs immobiliers ont accéléré l’ouverture de la commercialisation de leurs programmes dans l’été », observe Malik Abdallah, professionnel du secteur et également élu de la Ville.
La dynamique est relancée, boostée par des taux d’intérêt à la baisse.
Chez Bouygues Immobilier, Laurent Gourdon, directeur régional, assure que des clients se sont rapidement positionnés sur du neuf et six appartements ont été vendus cet été.
Il ne me reste plus que quatre biens disponibles à la vente rue Joffre, sur l’opération Marengo. Clairement, il y a eu un effet B1, mais on sait que ce sera de courte durée.
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Chez Duret, quinze appartements livrés et une soixantaine de ventes potentielles pourraient passer en dispositif Pinel, sur trois programmes yonnais : la résidence Rive Droite, la résidence Rive gauche et La Treille (sur le site d’Eclosia).
Pour les investisseurs potentiels, il va falloir faire vite.
Mais « quoi qu’il arrive, rassure Malik Abdallah, professionnel de l’immobilier, La Roche-sur-Yon restera en zone B1 : s’il y a d’autres lois de défiscalisation dans les années à venir, la Ville pourra en bénéficier. »
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