Une baisse des prix qui accompagne celle des taux d’intérêt
Selon le réseau interrogé, le niveau de diminution des prix peut varier, mais tous les professionnels sont unanimes : les prix affichés comme les prix auxquels se vendent effectivement les biens immobiliers, ont baissé. Le réseau Orpi estime le recul à 7 % sur un an, 8 % pour Foncia.
C’est une excellente nouvelle pour l’ensemble des acquéreurs dont les projets ont été refusés par les banques faute d’un pouvoir d’achat suffisant, au moment où les taux d’intérêt sont remontés. Il faut dire que la donne est passée de la possibilité d’emprunter à un taux d’1 % sur 20 ans, à 3,7 % sur la même durée !
Pour bien mesurer l’impact sur le pouvoir d’achat immobilier, prenons l’exemple d’un ménage dont les revenus sont de 4 000 €, sans charge particulière à inclure :
- Avec des taux à 1 %, le ménage peut espérer emprunter près de 300 000 €, avec une mensualité maximale de 1 400 € et un coût de crédit d’environ 40 000 € ;
- À 3,7 %, il ne sera possible d’emprunter que 230 000 €, avec la même mensualité mais un coût de crédit dépassant les 100 000 € !
On comprend alors l’hésitation des acquéreurs, qui ont dû – pour ceux qui ont passé le pas – revoir leurs exigences en termes de superficie ou de localisation. La baisse des prix de l’immobilier, simultanément à celle des taux d’intérêt, tend à rétablir un certain équilibre.
Des vendeurs prêts à concéder un effort, par la force des choses
Cette évolution, ce sont cependant les vendeurs qui en font les frais, car la période faste durant laquelle il était possible d’acquérir un bien pour le revendre parfois beaucoup plus cher quelques années plus tard, semble révolue pour le moment ! Pour vendre, il faut être prêt à abaisser le prix à un niveau acceptable pour les acquéreurs, ce qui équivaut parfois à un réel effort.
Les professionnels indiquent que lorsque le prix annoncé d’un bien n’est pas corrélé avec cette nouvelle réalité du marché, ils observent des négociations pouvant atteindre 15 % du prix. En moyenne et face à un panel d’acquéreurs qui se font dans la majorité des cas plutôt rares, les négociations qui aboutissent grignotent environ 5 % du prix espéré au départ.
Un temps de latence avant de se résoudre à baisser le prix
Une tendance observée est cependant un allongement considérable du temps de vente effective des biens immobiliers. Les vendeurs également nourrissent l’espoir d’une évolution favorable garantissant un prix minimum et pour les moins pressés, il peut se passer des mois avant qu’ils n’acceptent d’abaisser leur prix.
Résultat : au national, les estimations des différents réseaux affirment que le temps moyen pour vendre un bien varie entre 45 jours et 3 mois ! Ce délai record est d’ailleurs détenu par la métropole lilloise… Parmi les 11 plus grandes villes du pays, la moyenne est de 77 jours, contre 59 un an auparavant. De quoi inquiéter des vendeurs qui seront plus enclins à abaisser leur prix pour vendre plus rapidement.
Les spécialistes s’accordent à dire que le niveau des prix devrait poursuivre dans cette voie, ce qui laisse espérer une vraie embellie pour un marché immobilier sous tension depuis plus de deux ans.
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