Les villes moyennes sont souvent de bonnes options lorsque l’on s’intéresse à l’investissement locatif. Elles offrent, en général, des prix de ventes plus modérés que les grandes agglomérations et des marchés locatifs dynamiques.
Pour calculer le rendement locatif brut, on applique la formule suivante :
Loyer mensuel X 12, divisé par le prix de vente du bien. Le tout multiplié par 100.
Chartres, rendement locatif de 6,5 %
Selon le baromètre de la Fnaim (données mars 2025), le prix moyen d’un appartement à Chartres s’établit à 2.033 €/m2. Pour les maisons, on est un peu au-dessus, à 2.269 €. Selon Clameur, l’observatoire des loyers dans le secteur privé, les loyers se situent en moyenne, à Chartres, à 11 €/m2/mois. Imaginons donc un appartement de 70 m2 vendu dans les valeurs moyennes, à 142.000 €. Au prix du marché, il sera loué 770 €/mois. Cela nous donne un revenu locatif annuel de 9.240 €. Selon la formule de calcul du rendement locatif (9.240/142.000 X 100), on obtient un rendement brut de 6,5 % par an.
Autre point important, à Chartres, les prix de vente de l’immobilier ont connu une nette tendance à la baisse au cours des derniers mois. La Fnaim estime à presque 13 % la baisse sur un an. Dans le même temps, les loyers, au contraire, ont continué à augmenter (+1,2 % sur un an selon Clameur). Le rendement locatif est donc en amélioration.
D’autre part, la forte activité du marché locatif rassure les investisseurs sur les possibilités de trouver rapidement un locataire.
Enfin, la préfecture de l’Eure-et-Loir poursuit également une dynamique de développement. Proche de la région parisienne, la ville offre un cadre porteur pour les entreprises et une qualité de vie recherchée par les salariés.
Orléans, rendement locatif de 5,8 %
L’immobilier est un peu plus cher dans la capitale de la région Centre-Val de Loire qu’à Chartres ou Bourges. Les appartements s’y négocient en moyenne à 2.458 €/m2 (Fnaim, mars 2025) et les maisons en moyenne à 2.623 €/m2. Un appartement standard de 70 m2 se situe donc à 172.000 €. Côté loyers, l’observatoire Clameur estime la moyenne à 12 € m2/mois. Notre appartement de 70 m2, peut donc se louer 840 €/mois. Pour un revenu locatif annuel de 10.080 €, on obtient un rendement locatif brut de 5,8 %.
Notons cependant que la ville bénéficie d’une importante population étudiante (23.000 chaque année) et d’une liaison directe et régulière avec la capitale. D’autre part, les travaux de rénovation du centre-ville, le nouveau campus Madeleine (ouverture en 2027) et les deux lignes de tram redonnent du dynamisme au centre-ville et assurent la pérennité de l’investissement locatif.
Bourges, rendement locatif de 7,4 %
La capitale du Berry est la ville la moins chère de notre échantillon en Centre-Val de Loire. Selon les données de la Fnaim, les appartements s’y vendent, en moyenne, à 1.616 €/m2 alors que les maisons, un peu plus prisées, montent à 1.755 €/m2.
Naturellement, le niveau des loyers est également plus faible. Selon les données de l’observatoire Clameur, il faut compter en moyenne 10 €/m2/mois pour louer un appartement à Bourges. L’appartement de 70 m2 qui nous permet de comparer les prix entre les villes, se situe, ici, à 113.000 €. Son loyer sera de 700 €/mois. Selon la formule de calcul, nous obtenons un rendement locatif brut de 7,4 %, le meilleur donc, de nos trois villes tests.
Notons, en plus, que Bourges bénéficie de perspectives de développement importantes. L’économie locale est largement soutenue par l’industrie de la défense, dont on sait qu’elle devrait connaître une expansion dans les années qui viennent. Les infrastructures de formation et de transport devraient également se développer sur le territoire.
Les autres villes
– Tours : Prix moyen d’un T3 de 70 m2 : 188.000 €.
Loyer moyen d’un T3 de 70 m2 : 770 €/mois
Rendement locatif brut : 4,9 %
– Châteauroux : Prix moyen d’un T3 de 70 m2 : 99.00 €
Loyer moyen d’un T3 de 70 m2 : 700 €/mois
Rendement locatif brut : 8,4 %
– Blois : Prix moyen d’un T3 de 70 m2 : 136.000 €
Loyer moyen d’un T3 de 70 m2 : 770 €/mois
Rendement locatif brut : 6,8 %
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