Sur le front de la demande placée, le second souffle espéré dans l’immobilier logistique se fait attendre. « A l’issue du 3e trimestre, 2,1 Mm2 ont été commercialisés, un volume en baisse de 27 % par rapport à l’an passé », note Olivier Durif. « Le marché des entrepôts de plus de 5 000 m2 reflète la difficulté des entreprises à prendre des décisions dans un contexte économique incertain ». Pour le directeur transactions industriel & logistique (I&L) de JLL, la contraction du marché locatif logistique est constatée dans toute Europe avec des replis plus ou moins forts, à l’exception de la Pologne. A ses yeux, il s’agit plus d’une correction : « Le marché se normalise après l’euphorie qui a suivi la sortie du Covid dopée par le rebond de la croissance économique, de la consommation et la reconstitution des stocks. Nous constatons aujourd’hui une activité comparable à celle d’avant crise pandémique ». Cela vaut pour la demande placée comme pour le nombre de transactions, assure Olivier Durif.
Les RH, 1er critère de localisation
Si aucun segment n’échappe au ralentissement, les entrepôts de 5000 à 10 000 m2 et les transactions XXL de plus de 40 000 m2 résistent. Pour les opérations XXL, JLL rapporte 11 transactions contre 12 en 2023 et 15 par an en moyenne entre 2015 et 2019. Sur ce segment, les opérations de très grande envergure, de plus de 100 000 m2, ne semblent plus avoir la cote. « Elles sont affectées par un double phénomène. Tout d’abord, le ralentissement et les incertitudes économiques et politiques rendent toute prise décision particulièrement longue quant il s’agit de très grands sites. De surcroît quand l’utilisateur acte la décision d’un mouvement immobilier, il se trouve confronté à une pénurie d’offres sur la majorité des marchés de la dorsale ». Cette pénurie foncière est amplifiée par la pénurie de main d’œuvre « qui est le premier critère de localisation d’un entrepôt aujourd’hui », estime Pascal Querro, directeur Supply Chain Consulting chez JLL.
France coupée en 2 et 4e anneau parisien
A la fin du 3e trimestre, la Dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille concentre 38 % de la demande placée (- 32 %). Si l’Ile-de-France avec l’Oise perd en poids et se contracte (337 000 m2), un nouveau marché s’affirme au sein « d’un 4e anneau parisien » jusqu’à 150 km de la Capitale. Pour JLL, « ce 4e anneau parisien est devenu le 1er marché français avec 536 000 m2 placés ». De son côté, le marché lillois conforte sa 2e place nationale avec plus de 300 000 m2 vendus. Ces 3 zones géographiques concentreraient 87 % de l’offre immédiate confirmant le manque de disponibilité autour de Lyon et Marseille.
Sur le front des loyers prime, ils se stabilisent dans les Hauts-de-France (55 €/m2/an), en Ile-de-France (78 €) et PACA (65 €). Ils continuent d’augmenter en Rhône-Alpes (69 €) ainsi que dans le Centre Val de Loire autour d’Orléans (52 €). Sur l’ensemble du marché logistique, la part du neuf atteint 67 % (contre 61 % en 2023) et les prestataires dominent avec 55 % des surfaces commercialisées. Quant au taux de vacance, il se situe à 5,1 %.
Retour des investisseurs core et des portefeuilles
En hausse de 64 % par rapport à l’an passé, la croissance des sommes investies dans l’immobilier logistique tranche avec l’évolution de sa demande placée. A fin septembre, JLL recense un volume total de 3 Mds€ dans les entrepôts et locaux d’activité. « La part de la logistique s’élève 2 Mds€, soit 68 % de ce volume », précise Simon Pierre Richard. Pour le directeur du département I&L de JLL, 2024 marque le retour des grands portefeuilles et des investisseurs Core (fonds de pension, assurances…). Avec des opérations de plus de 100 M€, la vente de portefeuilles représente 41 % des investissements dont 40 % ont été à l’initiative d’investisseurs étrangers. La part des sales & lease back est stable à 11 % (14 % en 2023) tout comme le taux prime à 5 %. Une compression à 4,9 % est attendue d’ici à la fin de l’année.
En 2025, Simon Pierre Richard anticipe le maintien des investissements à un niveau élevé sous l’impulsion du segment Core et une reprise du marché locatif portée par le e-commerce et la volonté de réduire les délais de livraison.
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