« Clairement, les acheteurs sont en position de force aujourd’hui », annonce Dorine Violleau, négociatrice vente, pour l’agence immobilière Sionneau à La Roche-sur-Yon.
Plus exigeants, plus indécis, plus hésitants aussi, les acquéreurs peuvent désormais négocier les prix et prendre leur temps pour réfléchir.
Conséquence : les délais de vente se sont rallongés, « entre deux et trois mois ».
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Un marché frileux
Il est loin le temps de la bulle post-Covid qui avait fait flamber les prix de l’immobilier en Vendée. Une période où les maisons et appartements se vendaient en une journée, voire une matinée !
Après l’année noire de 2023, les prix ont chuté, les taux ont remonté (jusqu’au pic de 3,55 % en janvier 2024), gelant le marché durablement. Et faisant fuir les investisseurs, qui se font rares.
Un besoin en logement mais des investisseurs frileux
Le département de la Vendée – et la ville de La Roche-sur-Yon n’y échappe pas -, manque de logements. Tous les professionnels le disent depuis longtemps. Or, en ce moment, « les investisseurs sont frileux par crainte de l’avenir », explique Céline Lecomte, notaire à La Roche-sur-Yon. La fiscalité reste lourde en début d’achat : les droits de mutation (passés de 5,8 à 6,31 sur l’ancien), l’imposition des loyers et plus-values et les Droits de mutation à titre gratuit (DMTG) en cas de donation ou décès. Surtout, l’incertitude sur les réformes fiscales ralentit le marché. « C’est dommage car il y a un véritable besoin de logement locatif sur le territoire et les bailleurs sociaux n’ont pas la capacité d’absorber toutes ces demandes », ajoute Céline Lecomte.
Des prix « plus raisonnables »
En 2025, le marché s’est normalisé, avec des prix de vente « plus raisonnables », mais le secteur de l’immobilier peine à repartir.
Notre activité est toujours en dent de scie, on marche sur des œufs.
« La courbe ne remonte pas », confirme Dominique Ravon, chez Duret. Selon les professionnels, « l’instabilité politique », la fin du Pinel et « l’absence de politique fiable en matière de logement » crispent le secteur de l’immobilier.
« Depuis un an, rien n’a changé », résume le dirigeant associé du groupe Duret Immobilier, qui réclame une « vraie politique du logement au niveau nationale » pour relancer la machine.
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Des prix plutôt stables
Pourtant, les prix sont stables. Et plus raisonnables, désormais, même si le marché vendéen reste au-dessus des prix moyens en Province.
Selon les chiffres transmis par la Chambre interrégionale des notaires Atlantique Poitou, en un an (entre juillet 2024 et juin 2025), les prix de vente des biens dans l’ancien n’ont pas trop évolué à La Roche-sur-Yon, par rapport à la période précédente.
Un appartement se vend 2 320 €/m2 (+0,2%).
Pour la maison individuelle, qui reste le produit-phare, le prix de vente médian est de 207 500 € dans l’ancien, à La Roche-sur-Yon (- 3,5 % en un an).
Quand on s’éloigne de la ville préfecture, dans le pays yonnais, le prix médian de vente baisse à 201 000 € pour une surface médiane de 100 m2 habitables.
« Ce sont les maisons anciennes qui ont le plus baissé », confirme Dorine Violleau.
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Des budgets serrés chez les acquéreurs
Une baisse « encore insuffisante », selon Céline Lecomte, notaire à La Roche-sur-Yon, « pour mettre en adéquation les possibilités des acquéreurs avec le souhait des vendeurs ».
Les budgets sont plus serrés, même si les primo-accédants échappent à la hausse des Droits de mutation.
La fourchette des budgets des acquéreurs, observée en agence, se situe entre 150 000 et 220 000 €, rarement davantage. « Obtenir un prêt n’est pas chose aisée », pointe la notaire yonnaise.
Même quand le diagnostic énergétique se situe en dessous de D, car les banques tiennent compte des travaux à réaliser, « ce qui augmente l’enveloppe ».
Sans compter le montant de la taxe foncière (à la hausse à La Roche-sur-Yon) qui pèse aussi lourdement dans les budgets.
En revanche, les maisons neuves ont vu leurs prix augmenter légèrement de + 3,5 % en Vendée, tout comme les terrains à bâtir (de plus en plus rares), qui ont flambé de 13 % dans le Pays yonnais d’une année sur l’autre, entre 2023-2024 et 2024-2025.
Les apparts’ neufs peinent à séduire
Le marché des appartements neufs, lui, peine à séduire même si les prix ont dégringolé de 10,3 % à La Roche-sur-Yon : en un an, les notaires dénombrent 170 ventes seulement, au prix médian de 3 920 €/m2 (159 500 € pour 44 m2).
Malgré tout, les professionnels ont perçu une relance de l’activité en ce mois de septembre, car quoi qu’il en soit, le besoin de logements reste criant sur le territoire.
Les prix de l’immobilier
Selon les chiffres des notaires sur une année (du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025), voici les prix médians observés, sur les dernières ventes.
Maisons anciennes : 205 000 € en Vendée, 207 500 € à La Roche-sur-Yon, 201 000 € dans le Pays yonnais, 195 000 € dans le Centre Vendée, 265 000 € dans les îles et sur le littoral, 222 500 € dans le Marais nord, 150 000 € dans le Marais sud. Les prix les plus bas ont été observés dans le Bocage sud avec un prix de vente médian de 135 000 € ; 180 000 € dans le Bocage nord.
Maisons neuves : en Vendée, le prix de vente médian était de 272 700 € ces douze derniers mois pour une surface médiane de 90 m2 et un terrain de 370 m2. Sur le littoral et les îles, les prix ont augmenté de 9,4 % (prix de vente médian : 306 400 €).
Appartements neufs : en Vendée, le prix médian se situe à 4 210 €/m2 pour un prix de vente médian à 215 400 € (47 m2). C’est dans les îles et le littoral que le neuf est le plus cher (5 040 € / m2), puis dans le Marais nord (3 960 €/m2) et à La Roche-sur-Yon (3 920 €/m2). Les prix les moins chers se trouvent dans le Centre vendéen (3 570 €/m2).
Appartements anciens : dans le département, le prix médian par m2 a été de 3 320 € durant les douze derniers mois (135 000 € pour 43 m2). Un appartement à La Roche se vend 123 500 € (prix médian) soit 2 320 €/m2. Sur le littoral, on est à 3 860 € (146 000 € pour 38 m2). Les prix les moins chers sont dans le Marais sud : 1 560 € par m2 (prix médian de vente : 75 200 € pour 51 m2 de surface médiane.
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