En France, quatre salariés sur dix gagnent moins de 2 000 euros nets par mois pour un temps plein, avant impôt sur le revenu, selon l’Insee. Avec cette somme, à quelle surface peut-on prétendre dans les grandes villes françaises ? Quel est le nombre maximal de mètres carrés qu’un acheteur immobilier peut s’offrir, à l’aube de 2026, avec ce salaire net mensuel dans les communes de plus de 100 000 habitants ? C’est la question à laquelle Le Figaro Immobilier répond ici.
Le calcul du pouvoir d’achat immobilier avec 2 000 euros de revenus nets par mois commence par celui de la capacité d’emprunt. Avec pour seuls revenus ces 2 000 euros nets par mois avant impôt sur le revenu, sans autre charge mensuelle (pas de crédit auto, pas d’autre crédit immobilier en cours…), un acheteur de 32 ans (âge moyen d’un primo-accédant, selon les Notaires de France) peut, d’après le simulateur disponible sur le site de Meilleurtaux, emprunter près de 134 000 euros. Cette estimation tient compte d’un taux nominal de 3,38% sur 25 ans (taux moyens relevés par le courtier en octobre 2025) et d’une assurance emprunteur de 0,34% par an (considéré comme un taux moyen dans les banques, pour une assurance de groupe).
Cette enveloppe est augmentée par un apport personnel correspondant à 10% du montant emprunté, portant le budget total (fonds disponibles chez le notaire) à environ 147 400 euros. Des frais d’acquisition (frais de notaire et frais bancaires) s’appliquent au prix du bien immobilier : environ 9% dans l’ancien (8% de frais de notaire + 1% de frais bancaires) et 4% dans le neuf (3% + 1%). En partant de ces hypothèses, le prix maximal d’achat hors frais atteint 135 200 euros dans l’ancien et 141 700 euros dans le neuf. En tenant compte des prix médians au mètre carré du Figaro Immobilier, l’acheteur peut prétendre, dans les villes de plus de 100 000 habitants, à des surfaces allant d’une quinzaine de mètres carrés dans les métropoles les plus chères à plus de 80 mètres carrés dans les plus accessibles.
| RANG | VILLE | Dép. | Prix médian m² au 1er sept. 2025 (€) | Surface max dans l’ancien (m²) | Surface max dans le neuf (m²) | POPULATION MUNICIPALE 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne | Loire | 1 352 | 100 | 105 | 172 569 |
| 2 | Limoges | Haute-Vienne | 1 685 | 80 | 84 | 129 754 |
| 3 | Perpignan | Pyrénées-Orientales | 1 934 | 70 | 73 | 120 996 |
| 4 | Mulhouse | Haut-Rhin | 2 126 | 64 | 67 | 104 924 |
| 5 | Le Mans | Sarthe | 2 307 | 59 | 61 | 145 182 |
| 6 ex aequo | Besançon | Doubs | 2 528 | 53 | 56 | 120 057 |
| 6 ex aequo | Le Havre | Seine-Maritime | 2 536 | 53 | 56 | 166 462 |
| 8 | Nancy | Meurthe-et-Moselle | 2 675 | 51 | 53 | 104 387 |
| 9 | Brest | Finistère | 2 689 | 50 | 53 | 140 993 |
| 10 | Grenoble | Isère | 2 820 | 48 | 50 | 156 389 |
| 11 ex aequo | Saint-Denis | La Réunion | 2 954 | 46 | 48 | 156 149 |
| 11 ex aequo | Nîmes | Gard | 2 954 | 46 | 48 | 150 444 |
| 13 ex aequo | Dijon | Côte-d’Or | 3 020 | 45 | 47 | 159 941 |
| 13 ex aequo | Amiens | Somme | 3 020 | 45 | 47 | 134 780 |
| 13 ex aequo | Clermont-Ferrand | Puy-de-Dôme | 3 034 | 45 | 47 | 147 751 |
| 16 ex aequo | Rouen | Seine-Maritime | 3 042 | 44 | 47 | 116 331 |
| 16 ex aequo | Orléans | Loiret | 3 079 | 44 | 46 | 116 344 |
| 18 | Strasbourg | Bas-Rhin | 3 165 | 43 | 45 | 291 709 |
| 19 ex aequo | Metz | Moselle | 3 377 | 40 | 42 | 121 695 |
| 19 ex aequo | Tours | Indre-et-Loire | 3 403 | 40 | 42 | 138 668 |
| 21 | Toulon | Var | 3 456 | 39 | 41 | 180 834 |
| 22 ex aequo | Reims | Marne | 3 555 | 38 | 40 | 178 478 |
| 22 ex aequo | Angers | Maine-et-Loire | 3 566 | 38 | 40 | 157 555 |
| 22 ex aequo | Marseille | Bouches-du-Rhône | 3 597 | 38 | 39 | 877 215 |
| 25 | Caen | Calvados | 3 611 | 37 | 39 | 108 398 |
| 26 | Lille | Nord | 3 709 | 36 | 38 | 238 695 |
| 27 | Argenteuil | Val-d’Oise | 3 818 | 35 | 37 | 107 135 |
| 28 ex aequo | Nantes | Loire-Atlantique | 3 944 | 34 | 36 | 325 070 |
| 28 ex aequo | Toulouse | Haute-Garonne | 3 990 | 34 | 36 | 511 684 |
| 30 | Villeurbanne | Rhône | 4 122 | 33 | 34 | 162 207 |
| 31 | Montpellier | Hérault | 4 204 | 32 | 34 | 307 101 |
| 32 | Bordeaux | Gironde | 4 413 | 31 | 32 | 265 328 |
| 33 | Saint-Paul | La Réunion | 4 579 | 30 | 31 | 106 220 |
| 34 | Rennes | Ille-et-Vilaine | 4 743 | 29 | 30 | 227 830 |
| 35 ex aequo | Montreuil | Seine-Saint-Denis | 4 931 | 27 | 29 | 110 758 |
| 35 ex aequo | Saint-Denis | Seine-Saint-Denis | 5 009 | 27 | 28 | 115 237 |
| 35 ex aequo | Lyon | Rhône | 5 090 | 27 | 28 | 520 774 |
| 38 | Nice | Alpes-Maritimes | 5 460 | 25 | 26 | 353 701 |
| 39 | Aix-en-Provence | Bouches-du-Rhône | 5 728 | 24 | 25 | 147 933 |
| 40 | Annecy | Haute-Savoie | 6 134 | 22 | 23 | 131 272 |
| 41 | Boulogne-Billancourt | Hauts-de-Seine | 9 031 | 15 | 16 | 120 205 |
| 42 | Paris | Paris | 10 454 | 13 | 14 | 2 113 705 |
Saint-Étienne, dans la Loire, arrive en tête, avec un pouvoir d’achat immobilier de 105 mètres carrés dans le neuf et 100 mètres carrés dans l’ancien, suivie de Limoges, avec respectivement 84 et 80 mètres carrés, et Perpignan, avec 73 et 70 mètres carrés. Ces trois métropoles affichent en effet un prix médian du mètre carré relativement faible par rapport à la moyenne des villes de plus de 100 000 habitants : moins de 2 000 euros dans les trois cas, contre 3 830 euros dans l’ensemble de ces villes, selon les données du Figaro Immobilier. Nous avons volontairement dissocié le neuf et l’ancien, l’impact des frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours, etc.) étant beaucoup plus lourd sur le marché ancien, qui représente plus de 80% des transactions au niveau national — et sans doute encore plus dans ces 42 villes où le foncier est rare, limitant l’offre de logements neufs.
À l’opposé de l’échelle, c’est à Paris que notre acquéreur se trouvera le plus à l’étroit, puisqu’il ne pourra prétendre qu’à 13 mètres carrés dans l’ancien. Il n’aura guère plus d’espace dans la ville limitrophe de Boulogne-Billancourt, dans les Hauts-de-Seine, où il jouira de 15 à 16 mètres carrés selon qu’il achète dans le neuf ou l’existant. Un déménagement à Annecy, en Haute-Savoie, lui offrira un bol d’air et 7 mètres carrés supplémentaires.
Bien sûr, ce tableau simplifie les calculs en ne prenant pas en compte la différence de prix au mètre carré qui peut exister entre les petites et les grandes surfaces. Par ailleurs, les prix médians ne font pas la distinction entre neuf et ancien ni entre maison et appartement. Enfin, il repose sur l’hypothèse optimiste d’un apport de 13 000 euros, soit environ six mois de salaire net.
Si cette analyse met avant tout en lumière les métropoles françaises où les prix immobiliers sont les plus accessibles en cette fin 2025, elle permet également de rendre compte d’une réalité : seules neuf des 42 villes de plus de 100 000 habitants permettent à un acquéreur qui finance son projet via l’emprunt d’acheter 50 mètres carrés ou plus dans l’ancien. Soit 21% seulement.
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