L’investissement locatif semble reprendre des couleurs en Haute-Loire. Avec la baisse, relative mais réelle, des taux d’intérêt et le déblocage du crédit par les banques, les acquéreurs ont de nouveau des possibilités. D’autant plus que les prix de l’immobilier sont entrés dans une phase de repli. Selon le baromètre de la Fnaim, dans le département, ils se sont contractés de 3,3 % sur un an à fin juin 2024.

Un département dans les moins chers de France

Avec un prix moyen au mètre carré de 1.345 €, la Haute-Loire reste dans le groupe des départements les moins chers de France. Le tarif est un peu plus élevé au Puy, avec une moyenne de 1.728 €/m2 selon le site seLoger.com, mais il demeure attractif pour un investissement locatif. D’autant que la ville sait jouer de ses qualités pour attirer aussi bien les touristes, les pèlerins sur le chemin de Saint-Jacques, que les néo-ruraux en quête de calme et d’environnement préservé.

300.000 € pour un revenu locatif de 30.000 €/an

Un immeuble de rapport constitué de cinq T2 et deux T3 était récemment proposé à la vente pour un peu moins de 300.000 €. Il permettait un revenu locatif d’environ 30.000 € par an, mais en ayant réalisé les travaux de rénovation indispensables. Tout à fait à l’autre extrémité du marché, un immeuble situé en plein centre historique, avec toit-terrasse, entièrement rénové et offrant des prestations haut de gamme était affiché à 787.000 €. Avec un vaste appartement de standing de 135 m2, deux plus petites surfaces de 43 m2 et un local commercial en rez-de-chaussée, il offrait un revenu locatif de 21.000 €/an.
Loin d’une opération spéculative, l’investissement immobilier relève ici du placement de « bon père de famille ».

La rentabilité est régulière et sans risque et elle s’accompagne de la constitution d’un capital solide.

Des prix immobiliers moins chers qu’au Puy

Les autres secteurs du département offrent également des possibilités d’investissement locatif. L’intérêt, ici, c’est que le ticket d’entrée se situe un niveau en dessous de celui du Puy. A Brioude, par exemple, un immeuble en partie à restaurer, offrant la possibilité de louer quatre studios, un T2 et un local commercial, est proposé à la vente pour 171.000 €. Les loyers sont, ici, à peine inférieurs à ceux de la ville préfecture. La rentabilité est donc, là encore, au rendez-vous. On trouvera, également, de belles opportunités à l’est du département, du côté de Monistrol-sur-Loire par exemple. Bien souvent, pour réaliser ces opérations, il faudra accepter de se lancer dans des travaux conséquents. Mais les aides à la rénovation sont réelles, notamment dans le cadre du dispositif Denormandie (dans des communes signataires de conventions « Cœur de Ville » ou d’opérations de revitalisation du territoire (ORT).

, A quel rendement locatif s’attendre quand on investit dans l’immobilier en Haute-Loire?

L’avis de l’expert : Olivier Romayer, responsable d’agence immobilière


Quelles sont les opérations d’investissement qui fonctionnent bien au Puy ?
La location touristique continue à se développer. De nombreux investisseurs achètent des petites surfaces dans le centre-ville ou en proche périphérie, studio ou T2, pour les rénover et les mettre en location saisonnière. Cela peut également concerner des immeubles entiers. Pour constater l’importance du phénomène, il suffit de voir le nombre de boîtes à clé à l’entrée des immeubles.

Cela se fait-il au détriment des investissements locatifs classiques ?
Non, pas vraiment. La rentabilité locative est bonne au Puy car les prix de l’immobilier restent modérés. Et puis, il n’est pas rare de voir des investisseurs revenir à la location longue durée après avoir tenté la piste Airbnb. La location saisonnière est tout de même assez contraignante. Il faut être là, il faut s’en occuper et maintenir le logement en état, avec des locataires qui ne sont pas toujours très respectueux.

Mais les gains sont moindres dans la location longue durée ?
Oui, mais il ne faut pas oublier que les frais de gestion locative par un professionnel sont entièrement déductibles des impôts pour le propriétaire bailleur. Et c’est une formule qui limite grandement les risques de vacance locative. Au final, la rentabilité est là aussi, avec beaucoup moins de contraintes.

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